El Consell Assessor d’Infraestructures de Catalunya (CAdIC) ha hecho público su documento número 17, El suelo como infraestructura: consideraciones y propuestas para corregir y agilizar la edificación de vivienda, en el que sitúa la falta de suelo apto, viable y preparado para edificar como una de las principales barreras para ampliar la oferta residencial. Cataluña arrastra un déficit estructural estimado en torno a las 150.000 viviendas, y el órgano consultivo plantea 13 medidas para movilizar suelo, agilizar el urbanismo y facilitar la construcción de vivienda libre y asequible.
Para el CAdIC, el suelo es «condición necesaria e infraestructura para la materialización de la vivienda, y también es parte de la estructura e infraestructura del país». Con ese planteamiento, el documento aborda el suelo como primer factor de producción en la cadena de valor de la vivienda y formula propuestas concretas de suelo y urbanismo que, según el órgano, pueden ser adoptadas de manera «urgente e inmediata» por las administraciones. El texto aclara que no pretende reflexionar sobre cómo hacer ciudad ni proponer reformas profundas de la legislación urbanística, sino aprovechar las posibilidades que esta ya ofrece para destinar suelo a vivienda con rapidez.
Una producción de vivienda por debajo de la media española
El informe analiza la evolución de la oferta residencial y constata las dificultades para responder a las necesidades actuales. Entre 2013 y 2024, Cataluña terminó una media de 1,02 viviendas libres por cada 1.000 habitantes, frente a 1,32 en el conjunto de España. Según el documento, esa ratio solo supera a la de Canarias, Galicia, Murcia y Ceuta, pese a que Cataluña es una de las comunidades que más ha crecido en población en los últimos doce años, solo por detrás de Baleares y la Región de Murcia.
En vivienda protegida, la caída es todavía más acusada. La producción media anual en Cataluña pasó de 4.987 viviendas entre 2004 y 2013 a 1.196 entre 2014 y 2023. En el conjunto de España, el descenso fue de 56.937 a 8.654 viviendas protegidas terminadas al año en los mismos periodos. El CAdIC sitúa el punto de inflexión en 2013, cuando el Real Decreto 233/2013 puso fin a las ayudas estatales a la financiación de la vivienda protegida mediante la subvención de los préstamos, y subraya que el desplome se ha producido a pesar de que la legislación urbanística ha ido ampliando en el último decenio las reservas de suelo para este tipo de vivienda.
El documento recuerda, además, que en el decenio 2014-2023 el 65 % de las viviendas protegidas en Cataluña fueron promovidas por promotores privados, con o sin ánimo de lucro.
La producción media anual de vivienda protegida en Cataluña cayó de 4.987 viviendas en 2004-2013 a 1.196 en 2014-2023
Las previsiones: más hogares y más población
A ese déficit se suman las necesidades futuras. El Pla Territorial Sectorial d’Habitatge, aprobado el 22 de octubre de 2024, estima que hasta 2032 el número de hogares en Cataluña aumentará en más de 180.000, y fija que en quince años el 15 % de las viviendas de los municipios con mayor demanda se destine a políticas sociales y que un 9 % del parque catalán sea de alquiler asequible. Las proyecciones de Idescat recogidas en el informe sitúan la población de Cataluña en 8,6 millones de habitantes en 2034, con un crecimiento de 541.000 personas en diez años, y en 8,9 millones en 2049. El CAdIC precisa que la estimación de 150.000 viviendas no incluye las proyecciones de nuevos hogares.
El documento repasa también las iniciativas de la Generalitat: el Pla 50.000, anunciado en octubre de 2024 para construir 50.000 viviendas públicas hasta 2030, y el plan de movilización de suelo para 214.000 nuevas viviendas, la mitad de protección oficial, concretado en el Acuerdo de Gobierno de 23 de diciembre de 2025. El Govern ha inventariado para este último 179 sectores en distinto estado de ejecución. La reserva pública de solares de la Generalitat ha dado de alta 670 solares para 22.251 viviendas de protección pública de alquiler o cesión del derecho de superficie, de las cuales 14.398 ya tienen promotores y un compromiso presupuestario plurianual de 2.696 M€.
Movilizar suelo y agilizar los procedimientos urbanísticos
El CAdIC considera que la disponibilidad de suelo preparado para edificar es una condición imprescindible para incrementar la oferta residencial, y propone actuar tanto sobre la identificación y movilización del suelo como sobre los procedimientos administrativos que condicionan su desarrollo. Entre las medidas planteadas destacan:
- Crear un registro único de suelo sujeto a operaciones de transformación urbanística, que permita conocer la disponibilidad de los terrenos con capacidad para acoger nuevos desarrollos residenciales y su grado de factibilidad. Según el informe, esa información «acrecienta la seguridad jurídica del inversor y la predictibilidad acerca de las condiciones urbanísticas del suelo».
- Simplificar la tramitación urbanística, pasando de tres a dos aprobaciones del planeamiento y estableciendo un plazo máximo de tres meses para los informes sectoriales, con silencio administrativo positivo, excepto cuando se afecte al dominio público.
- Reactivar los Programas de Actuación Urbanística Municipal (PAUM), un instrumento de seis años de vigencia previsto en la ley de urbanismo catalana, como marco para planificar el suelo y concertar actuaciones entre ayuntamientos y Generalitat.
- Revisar los suelos con usos previstos que no se han llegado a materializar, para analizar su posible transformación en vivienda pública.
- Favorecer la densificación y la transferencia de techo edificable en la ciudad consolidada, incluida la identificación de remontas, cuando las condiciones urbanísticas lo permitan.
- Impulsar la colaboración público-privada para desarrollar nuevos ámbitos residenciales.
- Garantizar presupuestos estables, aprobados anualmente, que den continuidad a las políticas de vivienda.
El informe plantea también constituir y reforzar los patrimonios públicos de suelo y vivienda, los registros municipales de solares, con el apoyo de la Generalitat y una ordenanza tipo, y la planificación territorial mediante Planes Directores Urbanísticos para los suelos con prioridad territorial.
El CAdIC propone un plazo máximo de tres meses para los informes sectoriales, con silencio positivo, y reducir de tres a dos las aprobaciones del planeamiento
La ejecución, un reto tan importante como las nuevas normas
El documento advierte de que aprobar nuevas leyes no basta si no se garantiza su aplicación efectiva. El CAdIC habla de una «inflación de legislación» promulgada «a golpe casuístico», sin evaluar sus consecuencias ni su impacto socioeconómico y sin la dotación presupuestaria necesaria. La evaluación del impacto de las normas, los recursos, los plazos y la coordinación entre administraciones son, según el informe, determinantes para que las políticas de vivienda se traduzcan en resultados.
Los plazos ilustran la dimensión del problema: la preparación del suelo puede prolongarse entre seis y diez años, y la redacción de un Plan de Ordenación Urbanística Municipal (POUM) alcanza de media unos ocho años en Cataluña. El sistema de triple aprobación, con la inicial y la provisional en manos de los ayuntamientos y la definitiva en los órganos urbanísticos de la Generalitat, «ralentiza y complica» la aprobación del planeamiento y, sobre todo, de sus modificaciones.
Como ejemplo de medidas que no han dado el resultado esperado, el informe cita la reserva del 30 % de vivienda protegida en Barcelona, en vigor desde diciembre de 2018. Su objetivo era generar unos 334 pisos asequibles al año, pero entre 2019 y 2024 se contabilizaron solo 93 viviendas protegidas, de las cuales ocho llegaron a ejecutarse, según datos del propio Ajuntament de Barcelona.
La reserva del 30 % en Barcelona aspiraba a 334 pisos asequibles al año; entre 2019 y 2024 sumó 93 viviendas protegidas y solo ocho ejecutadas
Sin financiación pública no hay política de vivienda
A estas dificultades se añade la necesidad de una financiación pública suficiente y sostenida. Entre 2007 y 2022, las obligaciones presupuestarias reconocidas agregadas del Estado y de la Generalitat destinadas a vivienda se situaron en torno al 1 % del total, frente al 4 % de la sanidad y el 3 % de la educación. «Sin financiación pública no hay política pública de vivienda», concluye el CAdIC, que pide tratarla como un servicio público de interés general con presupuestos propios, como ya ocurre con esos otros pilares del estado del bienestar.
Continuidad y coordinación entre administraciones
El órgano consultivo considera que afrontar el déficit exige una actuación coordinada y sostenida en el tiempo, en la que la movilización de suelo, la agilización de los procedimientos y los recursos formen parte de una estrategia compartida entre administraciones. Insta a la cooperación interadministrativa a todos los niveles y recuerda que, sin una colaboración público-privada «real y estrecha», no puede abordarse la puesta a disposición de vivienda libre y asequible.
El CAdIC es un órgano colegiado formado por 21 expertos independientes que contribuye al análisis y al debate sobre las infraestructuras de Cataluña y formula propuestas para mejorar su planificación, desarrollo y gestión. En Construnews ya recogimos su anterior hoja de ruta sobre infraestructuras y economía circular.
