Barcelona acoge el 26 de noviembre, en el Recinte Modernista de Sant Pau, el 1.er Congreso de Facility Management Barcelona 2026 (CFMBCN26), organizado por la Associació Catalana de Facility Management (ACFM) dentro de los actos de la Capital Mundial de la Arquitectura. Bajo el lema «Transformando espacios, conectando personas», la jornada central reunirá siete mesas de debate sobre estrategia y gobernanza, digitalización y smart facilities, sostenibilidad y energía, normativa y costes, mantenimiento, riesgos y experiencia de usuario. Como antesala, Construnews publica una serie de seis entrevistas con profesionales del sector. Continúa la serie con Felip Neri Gordi, arquitecto, director del Posgrado en Facility Management de la Escola Sert del COAC y miembro del Comité Científico del Congreso de Facility Management Barcelona 2026.
Un congreso dentro del año de la arquitectura
Barcelona celebra el 26 de noviembre su primer congreso de facility management en el Recinte Modernista de Sant Pau. ¿Qué tiene que pasar ese día para que dentro de un año podamos decir que el congreso cambió algo en el sector?
Bueno, gracias por la entrevista. En parte ya ha pasado, porque hay un pequeño detalle que no se nos puede escapar: el facility management es parte de la arquitectura, sin duda, porque después del proyecto y la construcción vienen la gestión y la conservación. Puede haber muchos sinónimos, pero este primer bloque de proyecto y construcción son cinco o seis años. El resto son cincuenta, cien, en lo que son nuestros edificios construidos o nuestros espacios públicos también construidos.
Es la primera vez que la Capital Mundial de la Arquitectura, que este año se ubica en Barcelona gracias a la decisión de la UNESCO, permite hacer este primer congreso internacional de facility management de Barcelona dentro del año de la arquitectura. Por tanto, podríamos decir que es la primera vez a nivel mundial, de aquellas cosas que a veces solo pasan en Barcelona, haciendo un poco de broma, que la arquitectura oficializa el reconocimiento de que el facility management es esa segunda parte de la arquitectura, la que empieza con el uso, el día de la inauguración, y el funcionamiento durante muchos años. Esto ya ha pasado.
Lo importante es que entendamos el lema de este congreso, que es un lugar de encuentro donde el diseño se encuentra con la operación, algo que en inglés también funciona muy bien. Resume muy bien lo que queremos transmitir: que durante demasiado tiempo la arquitectura, la construcción, la propiedad han hecho el proyecto y la construcción sin pensar en lo que venía después. Seré un poco radical, porque ya están pasando muchas cosas, especialmente en los últimos quince años, pero todavía no suficientes. Y más cuando tenemos 2030, que va a ser la evaluación de si somos sostenibles con los objetivos de desarrollo.
Este es el problema. Durante demasiado tiempo hemos diseñado pensando en la estética y en la funcionalidad, pero no en cómo se va a llevar a cabo una sostenibilidad en los usos, los consumos, la seguridad de las personas, en no despilfarrar. O, como ha pasado estos días con el AVE, que por falta de mantenimiento hemos tenido problemas. Lo mismo que cuando pasó aquella catástrofe de Nueva Orleans, que fue por falta de mantenimiento de los diques. Siempre está esto.
Entonces, ¿qué tiene que pasar en este primer congreso? Que realmente se entienda que la arquitectura es el ciclo integral de vida. Y que la experiencia de quien sabe hacer funcionar y conservar un edificio es un viaje al futuro que hay que retrotraer al momento del proyecto, y que hay que proyectar de esta manera.
El primer bloque de proyecto y construcción son cinco o seis años. El resto son cincuenta, cien
Si nos retrotraemos a tu experiencia, en Integrated Facility Management gestionaste todos los edificios de Agbar en todo su ciclo, desde el diseño hasta el mantenimiento. ¿Qué aprendiste de tenerlo todo bajo una misma dirección que el sector todavía no ha incorporado?
Mira, antes de eso, yo me dediqué durante bastantes años a gestionar vivienda social: barrios de vivienda social en Cataluña, de lo que hoy se llama la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Muchos de ellos se construyeron durante el franquismo y su gestión y uso se traspasaron a la Generalitat en el año 85. Ahí aprendimos que faltaban muchas cosas de arquitectura. Por resumirlo, encontrábamos edificios en los que no se había pensado bien la ventilación y había humedades derivadas de la falta de ventilación; edificios construidos en pendiente con problemas en los cimientos; edificios cuyas cubiertas o fachadas no estaban bien impermeabilizadas, lo que activó aquel cemento aluminoso, que en su momento era legal, superduro y fraguaba en mucho menos tiempo, pero que dio unas patologías importantes.
Lo importante es que esto pasaba mientras las personas vivían en su vivienda. En muchos casos, por el tipo de barrios y de economías, era casi el único patrimonio del que disponía una familia, y tenías que apuntalarlo porque había problemas. Hacías obras de reforma con personas dentro, que también pasa en la rehabilitación, pero en aquel momento te dabas cuenta de lo importante que era pensar en ese momento cuando proyectaras. Cosas que teníamos que hacer, como remodelar los forjados sanitarios para que ventilaran o arreglar las cubiertas, tenían un porqué: unas degradaciones que se estaban sufriendo y que suponían un problema económico, un problema de ansiedad y, a veces, un problema de seguridad para las personas que vivían allí.
Después pude entrar en otro tipo de edificios que no eran viviendas, los del grupo Agbar en toda España, un gran grupo dedicado a la distribución de aguas que, como otros negocios, reúne muchas tipologías: las oficinas, por descontado, pero también centros de extracción de agua de pozos o del río, o bases de brigadas de operarios que tienen que salir a hacer las reparaciones urgentes, una tipología más parecida a la de los bomberos. También laboratorios, muchos. Y era lo mismo: había que ver cómo funcionaba aquello y que funcionara bien, porque, por ejemplo, un laboratorio es de alto riesgo para las personas que trabajan en él si no se hace bien. Te aparecía aquello del arquitecto médico: vamos a modificar esto, pero si tengo que hacer otra implantación, un nuevo laboratorio, un nuevo centro de investigación o unas nuevas oficinas, hay que pensarlo desde el principio.
Eso es lo que aprendí: que el facility management es un punto de encuentro entre el diseño y la experiencia u operativa, para mejorar el presente y, sobre todo, el futuro. Estamos haciendo cosas para que los edificios no estén enfermos, para que tengan un comportamiento sostenible y para que los consumos sean los que tienen que ser. Pero todo eso que se diseña, y los mecanismos que se implantan para ayudarnos a mejorar y reducir consumos, alguien tiene que hacerlo funcionar en el día a día. No podemos pensar en tener un edificio lleno de mil expertos de mil cosas. Para el proyecto sí, para buscar lo mejor, pero para el día a día tiene que haber lo que podríamos resumir como el conductor del edificio. Y el conductor del edificio es el facility management.
A medida que los edificios son más tecnológicos, edificios más inteligentes en ciudades inteligentes, pasa como con los coches: antes abrías el motor y sabías cambiar una bujía; ahora lo único que puedes hacer es mirarlo, porque hay muchos componentes, sistemas y soluciones. Por eso es muy importante que formemos a personas de diferentes perfiles profesionales: ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos técnicos y arquitectos. Ya lo estamos haciendo, por ejemplo, en el posgrado de facility management del Colegio de Arquitectos, que va por la 14.ª edición, donde formamos a personas de diferentes disciplinas y grados en una visión conjunta de cómo gestionar y cómo diseñar el entorno físico.
Esto empieza a pasar. Desde la crisis de 2007-2008, que fue cuando empezamos todo esto, nos empezamos a dar cuenta de por dónde iba el mundo. Después vino el confinamiento, que nos lo volvió a recordar y nos hizo afinar muchas cosas que estábamos diseñando mal. Fue una prueba de carga, una reflexión profunda sobre nuestro hábitat, sobre el lugar donde trabajamos o donde estudiaban los niños. Y estos dos mundos, el del día a día y el del diseño, se encuentran a diferentes niveles en este congreso.
El conductor del edificio es el facility management
Un posgrado para perfiles muy distintos
Llevas más de una década al frente del posgrado de facility management en la Escola Sert. ¿Cómo ha cambiado el perfil de los alumnos y lo que las empresas les piden al salir?
En realidad, nos hemos dado cuenta de que estamos generando diferentes perfiles en función de los alumnos. Es un posgrado, por tanto, son alumnos que trabajan en empresas clientes o en organizaciones de servicio, algunas públicas y otras privadas. Hemos visto que hay que dar una visión global y comparar mundos: el de quien está en una administración pública haciendo vivienda, el de quien repara carreteras o edificios de escuelas o deportivos, y el de quien está en una empresa.
La formación global de esta conciencia, que es saber qué le pasa a un edificio o a un espacio durante su vida, dada en un amplio espectro y después profundizando en aspectos como las instalaciones, la luz y muchas otras cosas, nos ha servido para tener alumnos tan diferentes como ingenieros o arquitectos, pero también traductores o gente de empresa que, por su posición o su manera de relacionarse, tenía mucha capacidad de comunicación en grandes grupos con oficinas en diferentes ciudades. Ahí tiene que haber un office manager, como le llaman. Una persona con mucha capacidad de comunicación que entiende esto se convierte en un excelente facility manager a nivel global, que sabe muy bien qué tiene que pasar y entiende lo suficiente de inteligencia artificial o de instalaciones para saber coordinarlo.
Lo que nos ha pasado es que en muchas grandes instalaciones, como museos u hospitales, y también gente que lleva patrimonio histórico, han hecho este posgrado y han entendido mucho mejor este amplio espectro: que un proyecto no es solo entregarlo a tiempo, cumplir el presupuesto y que funcione bien el primer día, sino que funcione bien durante toda su vida útil.
Arquitectos, ingenieros y gestores
Felip, tú eres arquitecto. ¿Qué aporta un arquitecto al facility management que no aporte un ingeniero o un gestor? ¿Y qué le suele faltar?
La gracia, como te decía, es que el facility management va de muchos tipos de carreras. Por ejemplo, en el congreso, la noche antes, el día 25, haremos la inauguración del congreso, que es el 26 en Sant Pau. La haremos en la Casa de la Llum, la sede corporativa de Simon, la empresa de los interruptores. Allí vamos a dar un premio a cuatro colegios profesionales por su aportación al facility management: ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos técnicos y arquitectos. Y también a un buen profesional que nos ha enseñado a todos a nivel de toda España, un ingeniero aeronáutico que se dedicó a esto y que es un gran experto mundial en normativa. U otra persona, un amigo que nos ayudó mucho a empezar el posgrado del Colegio de Arquitectos, que es ingeniero de telecomunicaciones.
En realidad, se trata de un perfil técnico inicial, o de alguien que entienda lo técnico, pero sobre todo que vea que esto va de tener una visión amplia de todo el ciclo de vida: desde que piensas un edificio, una necesidad, hasta que ese edificio se acaba, se derriba, desaparece o se transforma en otra cosa, que también es muy importante.
El facility manager de la ciudad
Rescatando información de la red, he visto que hace años decías que el facility management empezaba a aplicarse a la ciudad y a sus infraestructuras inteligentes. ¿Se ha cumplido? ¿Quién es hoy el facility manager del espacio público?
Supongo que en esto me refería a una persona que está entre los más de cincuenta profesores que tenemos en el posgrado, porque optamos por que las clases las impartieran profesionales más que profesores: personas que cada año te dan el mismo tema de manera diferente, porque están evolucionando. Una de ellas es Josep Miquel Piqué, la persona que conceptualizó el funcionamiento del 22@, el distrito tecnológico de Barcelona.
Hoy el 22@ es un referente mundial, porque mezcla la implantación de grandes empresas tecnológicas con viviendas, con una playa, con un casco antiguo como el del Poblenou y con su Rambla, y tiene ambientes diferentes de día, de noche y los fines de semana: restaurantes, ocio, turismo. Es la versión siglo XXI de aquella ciudad medieval donde todo el mundo convivía, donde tenías las cosas cerca y donde no tenías que pasarte cuatro horas desplazándote para trabajar ocho. Y allí se hicieron unas galerías de servicios para que funcionara como una ciudad inteligente, y en esa placa base se han ido pinchando edificios inteligentes. Un barrio bien diseñado, que además integra un casco antiguo: esto es lo que está pasando, y lo tenemos en varios profesores.
Lo triste es que en alguna época teníamos ciudades inteligentes con edificios no inteligentes, o ciudades que de concepto eran inteligentes, pero hacías un edificio muy avanzado con un sistema separativo de aguas y después las tenías que juntar porque la ciudad no estaba preparada. Había que conjugar que la smart city necesita edificios inteligentes, y el facility manager, en este sentido, es la interfaz o el interlocutor perfecto entre la ciudad, los edificios y sus usuarios. Además, aporta desde el principio una visión a largo plazo, porque por su experiencia sabe lo que va a pasar, y eso lo puedes aplicar para no cometer errores en el diseño.
Facility, project y asset management
Hay una serie de palabros en inglés que nos hacen tener dudas. ¿Dónde está la frontera entre el facility management, el property management y el asset management? ¿Hablan el mismo idioma la propiedad y quien gestiona el edificio?
Todo esto lo necesitamos. El project manager es un método, además un buen método, que puedes utilizar para llevar a cabo cualquier proyecto, no solo en la ciudad o en la arquitectura. Es la persona que dice: «Oye, hay que hacer este proyecto», y lo organiza todo para que se haga con éxito y se cumplan el proyecto, el plazo y el coste. Es un método que los facility managers también utilizamos. El asset es la parte de considerar el edificio y la ciudad como una inversión: ¿qué va a pasar con esta inversión? Lo simplifico mucho.
Y el facility es un conocimiento amplio que modifica el punto de vista, la manera de entender y de proyectar de los diferentes profesionales que intervienen en el proyecto, en la construcción y en las fases de explotación, mantenimiento, funcionamiento y derribo. En su día a día utilizarán métodos del project manager, pero lo que tienen es una visión global de todo que les lleva a una manera diferente de hacer, aunque normalmente incidan en el funcionamiento: a partir de que se inaugura el edificio y entra la gente, sea oficina, escuela o vivienda, y durante toda su vida útil.
Pero también serán muy buenos asesorando en el momento del proyecto, diciendo qué no hay que olvidarse, porque es bastante frustrante tener que hacer algo en un edificio muy tecnológico y darte cuenta de que el proyectista no ha pensado en ese momento, aunque esto cada vez pasa menos. Así que yo diría que el facility manager es conocer bien todo el ciclo integral de vida, y más a fondo la parte en la que te vas a centrar en tu día a día. Esto te cambia la manera de trabajar y el punto de vista. Y sobre todo, en lo que respecta a la seguridad de las personas, hay muchos ejemplos.
Del «Barcelona, posa’t guapa» al facility management
Hay un punto de la entrevista que quería reforzar: la seguridad, y en un momento en el que el mantenimiento es tan importante. Hace veinte o treinta años, en Cataluña hablábamos de «Barcelona, posa’t guapa», una campaña copiada en todo el mundo, y ahora el mantenimiento se ha convertido en facility management. ¿Qué mensaje habría que lanzar? ¿Cómo has visto esta evolución?
Lógica. Cada uno explica el facility management desde su profesión, y yo lo explico desde la arquitectura. Pongo de ejemplo a un arquitecto conocido como Bucky, Richard Buckminster Fuller, un americano un poco ocultado por el glamur de Frank Lloyd Wright y, por tanto, no tan conocido, aunque convivió con él en esa época. Una persona que, aparte de arquitecto, era ingeniero, futurólogo y escritor, e hizo una cúpula geodésica perfecta para la exposición de Montreal. Una persona muy compleja que siempre decía: «Cuando tengo que diseñar algo, me fijo en el problema, en la necesidad, en la función que tiene que tener». Y añadía: «Después, cuando he acabado, si no es bello, si no me gusta, vuelvo a empezar».
El problema es que muchas veces no es así. Podríamos poner el ejemplo de Calatrava, que cultural y estructuralmente es perfecto, pero cuando entras en mantenimiento no te caben los ceros. Serían dos extremos muy exagerados, muy caricaturescos, pero en realidad es esto.
«Barcelona, posa’t guapa», claro que fue una campaña muy buena. Es lo que te decía, aquellas cosas que a veces solo pasan en Barcelona, como decir que el facility management también es arquitectura. «Barcelona, posa’t guapa» apostó por mejorar nuestras calles, que en algunas ciudades de Europa siempre habían sido mejores. Cuando viajábamos a la vieja Europa pensábamos que algún día nos pareceríamos a ellos, y me parece que cada vez ellos se parecen más a nosotros, pero eso es otro tema.
O lo que te decía del 22@ como distrito tecnológico mundial, que es muy visitado por la mezcla de lo viejo y lo nuevo y por poder vivir o estar cerca. También hay polígonos como el famoso Silicon Valley, que tanto nos gustó al principio, pero que quizá no conocíamos: apareció al lado de San Francisco como un ovni y no hizo acuerdos con las escuelas del entorno. Solo podía ir gente muy lista o con mucho dinero de otras partes del mundo, y además era solo un lugar para ir a trabajar: al final, un polígono industrial de oficinas fantástico. Ahora, siguiendo un modelo Barcelona, están esponjando oficinas para poder meter viviendas. Hay que buscar, en el mundo en que estamos hoy, las buenas prácticas y los buenos ejemplos, e ir implantándolos. Y lo importante es que el facility management, tal como lo vemos desde la Associació Catalana de Facility Management a nivel mundial, ya que estamos englobados en Global FM, en IFMA, etcétera, ya tiene casos.
Tú antes me hablabas de Lluís Dalmau, que es un caso muy diferente de cómo se ha implantado el facility management en la Generalitat de Catalunya. Es un ejemplo a seguir, y de hecho me consta que ya se está siguiendo. Esto lo ha hecho el arquitecto Lluís Dalmau dentro de la Generalitat con todo su equipo, convenciendo a una serie de personas. Y está muy bien, porque se ha pasado de un gobierno en el que cada departamento tenía sus edificios a tener todos los edificios juntos en un solo departamento de patrimonio y facility. Esta es la evolución. El facility management viene de lejos, sobre todo en el mundo de las oficinas, pero ha entrado muy fuerte en quince años, al menos en Cataluña y en muchas partes de España. Cuando empezamos, hace quince años, decíamos: «Algún día, esto que está pasando lo tendrá que hacer la administración con sus edificios». Quince años después, la administración con sus edificios está marcando el camino, porque ha hecho cosas que todavía estamos evaluando. Un éxito en este sentido.
Cómo convencer a un director financiero
Aterrizando la cuestión, si tuvieras que convencer a un director financiero de que el facility management no es un coste sino una inversión, ¿qué dato o qué caso le pondrías delante?
Para no exagerar, digamos que hace veinticinco años, quizá menos, todavía recuerdo empresas que me decían: «Qué rollo esto del coste de los edificios». Y yo les decía: «¿Cómo que rollo?». Estás pagando el coste de los edificios contra beneficios después de impuestos. Es un gasto de negocio total, no un rollo esto de conservar los edificios. Y, supongo que Lluís también lo ha comentado, si miras cualquier organización pública o privada de cierto tamaño, el segundo gasto en realidad es el de los edificios.
La gente dice: «Bueno, a lo mejor Amazon no está tanto en eso, es tecnología». Pregunta cuánto cuesta meterte en almacenes robotizados, no solo en planta baja, sino en primer y segundo nivel, o los centros que tienes que tener cerca, de cocinas o almacenes. El gasto en edificios es clave para cualquier negocio, y si no, que se lo digan a un pequeño negocio que no sea de una cadena, un bar, un restaurante o una tienda: el gran reto es si realmente puedes ganar lo suficiente para amortizar lo que te está costando el edificio, su decoración, etcétera.
Por tanto, yo le diría: «Igual que tienes un jefe de personal, que sin duda es el primer gasto, y tienes un jefe financiero, en un ámbito que a veces ha hecho quebrar empresas, tienes que tener un tercer jefe, que es el jefe de facility management». ¿Y por qué facility manager y no de patrimonio? Precisamente porque tiene la visión global. Por ejemplo, aquellas preguntas que a veces hacemos: ¿sabes que si las mejoras que haces cada año en un edificio mejoran la seguridad, puedes negociar la póliza de seguros? «Pues no, porque no lo tengo conectado». Claro, hay que tenerlo todo conectado. ¿Vas a hacer una evacuación sin unos sistemas que te permitan saber, aparte de los trabajadores que hay en ese momento, quién ha venido de visita y dónde está? Hay que conectar todos los sistemas que tienes, sean financieros, de personal o de instalaciones, la seguridad física con la seguridad de las instalaciones. No acabarías nunca.
Eso, primero, te va a dar conocimiento de unos costes del edificio que a lo mejor no tienes apuntados porque no los conoces. Y, segundo, te va a decir: «Esto te va a pasar sí o sí». De ti dependerá que este dinero que te digo que te vas a gastar en los próximos quince años te lo gastes en diez porque lo estás haciendo mal o lo puedas estirar a dieciocho. Ahí está.
Por tanto, creo que convenceríamos al jefe financiero con ejemplos claros. Le preguntaría: «¿Sabes lo que te vas a gastar, más o menos, en OPEX y en CAPEX los próximos 75 años?». Porque un fondo de inversión al que le digas «cómprame el edificio y yo me quedo de alquiler» te lo va a pedir. Y antes no van a saber qué contestar.
El segundo gasto en realidad es el de los edificios
Un estudio previo de mantenimiento
Con tu larga experiencia y después de todo lo que has dicho, ¿qué error ves repetirse en los edificios nuevos que un facility manager habría evitado en fase de proyecto?
Son errores puntuales. Pero se supone que ya estás diseñando en un sistema de modelado, con BIM. Si los planos que utilizas para construir los modificas al final para que reflejen exactamente cómo queda la construcción, esos mismos planos ya me sirven para gestionar los equipos de instalaciones, los metros, etcétera. Ya me trasladas algo que me va a servir y no tenemos que empezar de nuevo.
Por encontrar alguna cosa que no se hace, no entraré en decir que las ventanas tienen que poder abrirse, que no hay que hacer edificios con humedad en el ambiente o que los elementos tienen que estar conectados a la red de toma de tierra para evitar enfermedades en las personas que viven en ellos. Pero una de las cosas sería trabajar en un solo proyecto, como te decía, de manera que esos mismos planos pasen a la explotación y coincidan la estructura y las instalaciones.
También habría que pensar que, igual que para una construcción hacemos un estudio previo de seguridad para que el contratista haga su plan de seguridad durante la obra, tendríamos que hacer en algún momento, que podría ser cuando se acaba el proyecto, un estudio previo de mantenimiento. Así sería fácil, cuando el edificio se inaugura, tener desde el momento cero un plan de mantenimiento con el que puedas contratar, tener la expertise para analizar las ofertas y saber qué precios hay en el mercado.
Creo que se trata de compactar más, de trabajar desde el principio pensando en el ciclo de vida y de utilizar los instrumentos que tenemos hoy: proyectos en los que podemos trabajar todos en red y reuniones que podemos tener aunque estés en otra parte del mundo. En las reuniones de proyecto puede haber un facility manager que, aunque no tenga voz y voto, pueda opinar y avisar de cosas que te van a pasar después. En definitiva, trabajar más en equipo. Creo que se está empezando a hacer bien, aunque no en todas partes, o en pocas.
Un congreso para todos
¿Qué te has dejado en el tintero?
Espero que la pluma no; mejor que corra, porque si no se va a secar. Te diría varias cosas. El facility management es una disciplina de encuentro y transformación, y no solo una actividad de gestión, y la arquitectura debe contemplar todo el ciclo de vida. Y que hacemos este congreso y animamos a la gente a que venga. Intentaremos que la explicación sea más pública que técnica. No buscamos un discurso críptico que solo entiendan los expertos, porque en realidad es un discurso en el que todo el mundo debe estar implicado.
Cuando haces un cambio en una organización, cambias la distribución o pones unas sillas fantásticas con veinte posiciones ergonómicas, si no implicas a la gente que lo va a usar, si no lo sabe, estás perdiendo, yo creo, el 60 % de la efectividad. Por tanto, hay que implicar a todo el mundo.
Gordi sitúa el facility management como la fase más larga de la arquitectura: cinco o seis años de proyecto y obra frente a 50 o 100 de uso. Propone un estudio previo de mantenimiento en cada proyecto, planificar OPEX y CAPEX a 75 años y un jefe de FM junto al de personal y el financiero.
 analiza el facility management como parte de la arquitectura, el ciclo de vida y el Congreso FM Barcelona 2026.){kind=link}