Molins cerró este 10 de noviembre su ciclo Molins Talks: presente y futuro de la arquitectura, que organiza como colaborador de Barcelona Capital Mundial de la Arquitectura 2026, con una mesa dedicada a la rehabilitación urbana. En la Casa de la Arquitectura, la antigua sede de la editorial Gustavo Gili, la arquitecta en cap de l’Ajuntament de Barcelona, Maria Buhigas; el presidente del Gremi de Constructors, Josep Antoni Martínez Zaplana, y el presidente de ACE – Associació de Consultors d’Estructures, Enric Heredia, debatieron durante más de una hora, moderados por Célia Pérez, Executive VP Construction Solutions de Molins, sobre por qué se rehabilita poco y qué haría falta para cambiarlo.
Barcelona no tiene adónde crecer. Lo resumió Martínez Zaplana durante el debate: la ciudad tiene «un Llobregat, un Besòs, un Tibidabo y un mar Mediterráneo» que no la dejarán expandirse. Por eso, el parque construido concentra buena parte de las oportunidades para mejorar la eficiencia, la accesibilidad y la calidad de vida, pero intervenir sobre lo existente obliga a equilibrar vivienda, patrimonio, sostenibilidad y viabilidad económica.
Célia Pérez abrió la sesión recordando que Molins participa en el programa de la capitalidad como patrocinador y avisó de que no se hablaría de productos de la compañía. Antes de la primera pregunta, sondeó a la sala: cerca de la mitad del público había participado o participaba en una obra de rehabilitación, una docena estaba en ese momento implicada en una y solo dos asistentes reconocieron haber recibido alguna vez una subvención para rehabilitar.
Una barrera cultural antes que económica
¿Por qué no se rehabilita más? Martínez Zaplana, que se ha dedicado sobre todo a rehabilitar edificios plurifamiliares con comunidades de propietarios (aunque también ha intervenido en la Fundació Miró y en la plaza de toros de Las Arenas), situó el primer obstáculo en la propia comunidad: ponerse de acuerdo y, después, el dinero. Antes de nada, explicó, necesita identificar dos cosas: si los vecinos quieren seguir adelante y qué cuota pueden pagar cada mes. Pero el fondo del problema es otro: «No tenemos el concepto claro de conservación y mantenimiento del edificio». Por el solo hecho de ser propietarios, recordó, existe la obligación de conservar y mantener los edificios.
Maria Buhigas, que llegó con la sesión ya empezada desde una reunión en el Ayuntamiento, coincidió en que, además de las regulaciones, los procedimientos administrativos y las subvenciones, hay una barrera cultural. Lo ilustró con el coche: Cataluña está llena de gasolineras con espacio para lavarlo, un bien que pierde valor desde el primer día, mientras que la vivienda, «la compra más importante que cualquiera de nosotros hará en su vida», no se cuida como tal. Puso como ejemplo las medianeras, por donde se pierde buena parte de la calefacción en invierno: el Ayuntamiento no consigue llegar a las comunidades y, en estas ayudas, cada año sobra dinero. «No es que sea una obligación, es que económicamente no hacerlo es no saber hacer números. Es una pérdida de valor», resumió.
La barrera cultural es la más grande de todas y es transversal: no va por perfil socioeconómico
Enric Heredia añadió el factor tiempo: los números salen a largo plazo, pero la sociedad vive a corto. Desde el punto de vista técnico, advirtió de que la rehabilitación es muy compleja y tiene un índice de éxito más bajo que la obra nueva, porque muchas veces se parte de un diagnóstico insuficiente que lleva a soluciones que no se adecúan al edificio, y porque la ejecución también es difícil. La esperanza de vida de las reparaciones, dijo, «es francamente floja».
Subvenciones: llegar a la ciudadanía y no adelantar el dinero
Buhigas reconoció que la Administración debe preguntarse qué hace mal para no llegar a la ciudadanía. Citó la dispersión de portales municipales, pese a la aspiración de la ventanilla única, y el funcionamiento de las ayudas, que en su mayoría operan «al revés»: el propietario hace toda la inversión inicial y la subvención llega después de presentar la documentación y de una inspección. «Ponga usted primero el dinero, nosotros ya se lo devolveremos», describió.
Martínez Zaplana, que tramita subvenciones desde 1994 y ha participado en entre treinta y treinta y cinco rehabilitaciones de comunidades con fondos Next Generation del Consorcio Metropolitano, el Ayuntamiento de Barcelona y la Agència de l’Habitatge de Catalunya, describió la figura que primero encuentra en cada comunidad: el negacionista, que se apoya en mitos como que un edificio que ha durado cuarenta años puede durar cuarenta más, o que las subvenciones nunca se pagan. También planteó una paradoja: «Penalizamos a quien lo hace bien», porque quien no ha mantenido su edificio espera una subvención para arreglarlo. Aun así, defendió ayudar a los hogares vulnerables, que no pueden rehabilitar sin ayuda, y pidió continuidad: que las ayudas respondan a un ciclo técnico y no al electoral, porque si la convocatoria muere con la legislatura, «entra el mito y se hace realidad».
Buhigas explicó que, en los barrios vulnerables, el Ayuntamiento actúa de forma subsidiaria y que el dinero no tiene por qué ser una barrera: además de la parte subvencionada, la parte que el propietario no puede pagar queda registrada como carga sobre la vivienda hasta su venta o cambio de titularidad. Recordó también que en esas zonas, con construcciones deficitarias de origen, el país creó un parque público «tan o más grande que el de Viena», pero basado en la propiedad.
Diagnosis: medir antes de decidir
El diagnóstico fue el hilo del debate. Martínez Zaplana recordó su participación en la rehabilitación del Turó de la Peira, donde se empezó por una gran diagnosis de una serie de edificios tipo: «Rehabilitamos casi cincuenta o sesenta edificios» y, a partir del séptimo u octavo, con diagnóstico real y replicando lo aprendido, los costes se desviaban alrededor de un 5 %, «y no mucho más». Buhigas defendió que la rehabilitación requiere estudios previos mucho más profundos que la obra nueva y nuevas maneras de hacer: «Lo barato siempre sale caro». En la mesa se citó el caso de un proyecto de unos arquitectos belgas en el que una consultoría externa concluyó que el 70 % del ahorro venía simplemente de aceptar la estructura tal como era.
Si no hacemos un buen diagnóstico, no sabemos cómo está el edificio y qué es lo que tenemos que reparar o rehabilitar
Heredia alertó de que el parque edificado es «una bomba de relojería», con un mantenimiento «precario o inexistente», y de que las comunidades suelen entrar en obras solo por una deficiencia grave o por una instalación imprescindible, como un ascensor; al entrar aparecen problemas en estructura, cimentación, envolvente y cubiertas. Célia Pérez preguntó por qué, sabiendo la importancia del diagnóstico, apenas hay subvenciones para él. Buhigas respondió que se lo apuntaba.
Del libro del edificio al «pasaporte del edificio»
Martínez Zaplana preguntó al público cuántos conocían el libro del edificio de su vivienda y lamentó que un documento que redactan los técnicos acabe abandonado; pidió que los libros elaborados en los programas de rehabilitación se puedan recuperar para reclamar a los propietarios sus reparaciones. Heredia propuso hablar de pasaporte del edificio, como un carnet de vacunas, digitalizado y controlado por la Administración. Buhigas rechazó una mirada «paternalista» y defendió la corresponsabilidad: «Los derechos vienen con deberes». Sí pidió traducir la información técnica a un lenguaje que la ciudadanía entienda, y confesó que su objetivo con el concurso de medianeras de la capitalidad es un documental que llegue a la televisión en horario de máxima audiencia y haga que «los teléfonos revienten».
Un asistente aportó un dato sobre la participación en las juntas: según sus estudios, la asistencia media a las reuniones de propietarios no llega al 25 %. Otro, que dirigió en sus inicios la operación de Ciutat Vella, recordó que la rehabilitación arrancó con campañas proactivas, como ofertas de un 20 % adicional de subvención para quien se apuntara en los tres primeros meses en una zona concreta, y la campaña Barcelona, posa’t guapa. Martínez Zaplana añadió el efecto contagio: cuando un entorno ve que se rehabilita, los vecinos empiezan a preguntarse por qué ellos no.
Financiación: «Financiación hay»
Ante la queja de un asistente de que los bancos no ofrecían líneas para comunidades, Martínez Zaplana respondió que, a raíz del Real Decreto-ley 19/2021, la Generalitat firmó un convenio con entidades bancarias y que el 99 % de las comunidades que ha llevado han sido financiadas por cuatro entidades, a quince años, sin aval ni inscripción en el registro, con la única condición de que no haya morosidad interna. «Una comunidad de propietarios nunca es morosa», dijo. Lo que falta, admitió, es comunicarlo.
Heredia matizó que esa financiación ha sido posible porque los fondos Next Generation han hecho aportaciones «muy potentes», pero solo para mejora energética: las patologías estructurales apenas pueden suponer un 30 o un 40 % de la actuación, cuando son más importantes. En algunas áreas de rehabilitación especial se ha llegado a financiar hasta un 80 %, con la entidad financiera poniendo un 20 %. Buhigas citó el caso de Santa Coloma de Gramenet, donde los vecinos empezaron a pagar 25 euros al mes desde el día en que acordaron la obra, y explicó que ha encargado una auditoría del estado de conservación de los edificios patrimoniales municipales, con un semáforo rojo, amarillo y verde, para calcular cuánto cuesta pasar de rojo y amarillo a verde y mantenerlo: «Si estoy reclamando a la sociedad que lo haga, tengo que empezar dando ejemplo».
¿Y la industrialización?
A preguntas de Eddie Hollands de Construnews sobre si la industrialización forma parte de la solución en rehabilitación, Heredia la definió como una cuestión de presente y de futuro que avanza de forma lenta. Célia Pérez apuntó que Molins ya hace construcción industrializada en Polinyà. Martínez Zaplana precisó que, con los vecinos dentro, la industrialización solo puede actuar sobre la piel del edificio, cubiertas y fachadas, y que necesita replicabilidad, que solo aparece en los polígonos de vivienda: en una manzana del Eixample, apostó, no hay dos edificios iguales. En grandes rehabilitaciones, en cambio, sí caben piezas industrializadas como baños.
Buhigas distinguió varios campos: la obra nueva, con interrogantes sobre el resultado urbano del exceso de módulos; la rehabilitación de bloques de aquella época, donde la industrialización reduce el tiempo de obra, el ruido y las molestias; la mecanización en entornos patrimoniales, y, en el otro lado, la valorización de los oficios artesanos. Advirtió de que habrá más problemas con la arquitectura contemporánea que con la antigua, por la vida limitada de siliconas y plásticos, y de que la madera exige mantenimiento. La rehabilitación, recordó, es un reto europeo que no se limita a lo energético. Célia Pérez defendió que los edificios industrializados actuales «son y serán mucho más fiables, sostenibles y duraderos».
En rehabilitación con vecinos dentro, la industrialización solo puede actuar sobre la piel del edificio: cubiertas y fachadas
Tres varitas mágicas
Para cerrar, la moderadora pidió a cada ponente una primera medida. Heredia eligió saber realmente qué tenemos: diagnosticar el parque, con una campaña de subvenciones a la diagnosis que incluya ensayos, porque, según añadió Martínez Zaplana, muchas comunidades solo quieren inspecciones visuales y no pagan por extraer muestras de las viguetas. Martínez Zaplana pidió un impulso fiscal a la rehabilitación mediante deducciones en el IRPF, ya que la reivindicación del IVA superreducido para rehabilitación no ha prosperado en Europa, y recordó que algunos beneficiarios de subvenciones llegaron a perder ayudas como el bono social al computarse la subvención como ingreso, un problema que, según se dijo en la mesa, ya está resuelto. Célia Pérez resumió las propuestas en una campaña de comunicación, un estudio profundo del parque y un incentivo fiscal para lograr una Barcelona «habitable, accesible, sostenible y duradera».
