El Congreso de Real Estate Asset Management (CREAM) de IFMA España reunió el pasado 5 de noviembre a 70 profesionales del sector inmobiliario y del Facility Management en el auditorio del edificio de Reale Seguros en Madrid. Cuatro mesas analizaron cómo las nuevas formas de trabajar, la demanda de computación, la sostenibilidad y la transformación de inmuebles están cambiando la manera de valorar y gestionar los edificios.
En su cuarta edición, la jornada abordó el impacto del trabajo híbrido en las oficinas, los requisitos para implantar centros de datos, la incorporación de criterios de sostenibilidad a las valoraciones y la viabilidad de transformar edificios para darles un nuevo uso. El hilo conductor fue la relación entre las decisiones financieras sobre los activos y su gestión diaria, un terreno en el que el Real Estate y el Facility Management trabajan cada vez más de la mano.
Trabajo híbrido: la asistencia y el uso de la oficina miden cosas distintas
En la primera mesa, moderada por David Martínez (FMHOUSE), Lorena Espada (SGS) y Ana Velasco (Generali Real Estate) analizaron qué buscan las personas cuando acuden a la oficina y qué deben ofrecer las empresas.
Los participantes apuntaron que, tras la pandemia, crece la demanda de espacios sociales donde coincidir con los compañeros, más allá de las salas de reuniones. Las empresas están contratando los mismos metros, pero con una mejor utilización del espacio, y por eso se debe diferenciar entre presencialidad y uso.
El debate situó el diseño de la oficina entre las decisiones que comparten Facility Management, Tecnología, Negocio y Recursos Humanos, con la aportación de clientes y proveedores. También planteó hasta dónde debe llegar el Facility Management cuando parte de la jornada transcurre en casa. Para atraer a los profesionales más jóvenes, la mesa señaló dos condiciones: ofrecerles una oficina a la que merezca la pena acudir y darles flexibilidad.
Las empresas contratan los mismos metros, pero con una mejor utilización del espacio: presencialidad y uso no son lo mismo
Centros de datos: de la disponibilidad de potencia a una estrategia país
Pedro Muñoz (Global Switch), Ignacio Merello (AECOM) y Óscar Lobera (Basilio Paraíso), entrevistados por Álex Mindricel (Serveo), abordaron el paso del centro de datos del «cuarto de las escobas» a una infraestructura crítica.
La potencia eléctrica disponible condiciona la elección del emplazamiento. La proximidad y la latencia siguen contando, aunque en la sesión se consideraron factores manejables que permiten buscar parcelas más amplias y asequibles fuera de los grandes centros económicos.
Aragón se citó como ejemplo por la combinación de energía renovable, suelo a precios competitivos y una cadena de proveedores capaz de ejecutar los proyectos. Los participantes destacaron la colaboración público-privada a través de los Proyectos de Interés General de Aragón (PIGA) y propusieron trasladar esa forma de trabajar al conjunto de España.
La idea fue planificar la capacidad de computación y la conectividad a escala nacional, aprovechando las condiciones de cada territorio. Según se expuso, los centros de datos son el eje sobre el que crecerá la nueva economía, como lo fue el transporte por carretera en el siglo XX, y no se debería hablar tanto de data center como de computación.
Los participantes coincidieron en expresar sus reticencias ante el Proyecto de Real Decreto por el que se regulan los requisitos de sostenibilidad energética, medioambiental y de resiliencia y soberanía digital aplicables a los centros de datos, que el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico sometió a audiencia e información pública el pasado verano.
Los centros de datos serán el eje de la nueva economía, como lo fue el transporte por carretera en el siglo XX
Valoración inmobiliaria: los criterios de descarbonización ganarán peso
En la sesión sobre RICS y tasación tradicional, con Enrique Carrero, expresidente de IFMA España, y Evan Lester (Kroll Advisory), entrevistados por Julián Morales, Sponsor de la Comisión de Real Estate de IFMA España, se distinguió entre el valor de mercado y el valor que un inmueble puede tener para un inversor concreto.
Los ponentes señalaron que los criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) ya se incorporan a las valoraciones y que los compromisos de descarbonización del activo tendrán más peso. También defendieron el uso responsable de la inteligencia artificial como apoyo al valorador, siempre con supervisión y criterio profesional.
Cambio de uso: la gestión y el uso se deciden antes de la obra
Carmen Velasco (Columat) moderó la mesa con Carlos Ortiz (Inoff) y Santiago Armillas (Rentitup). Para valorar un cambio de uso, los participantes recomendaron revisar la normativa, hablar con la comunidad de propietarios, visitar el inmueble y contar con un profesional que ayude a estimar su rentabilidad futura.
En el caso del hospedaje, la mesa pidió valorar cada proyecto según el edificio y su ubicación. Carmen Velasco puso el foco en lo que ocurre después de la obra: definir desde el principio quién gestionará el inmueble, qué servicios necesitarán los usuarios y cómo se prestarán ayuda a que el edificio funcione desde su apertura.
Definir desde el principio quién gestionará el inmueble y qué servicios necesitarán los usuarios ayuda a que el edificio funcione desde su apertura
FM y Real Estate, dos caras de una misma moneda
En el cierre, el vicepresidente de IFMA España, Guillermo Montis, presentó el Real Estate y el Facility Management como dos caras de la misma moneda y vinculó las decisiones financieras sobre los edificios con su gestión diaria. Montis señaló la conectividad, las energías renovables y los nuevos modelos de trabajo como los factores que están cambiando esa gestión.
La jornada concluyó con el anuncio de que Bilbao acogerá la próxima edición del CREAM.
Sobre IFMA España
IFMA España, el capítulo español de la International Facility Management Association, se creó en enero de 2011. Su objetivo es promover el conocimiento del Facility Management y del valor añadido que esta disciplina aporta al mundo empresarial y a la sociedad. Su presidente es Alfonso Díaz del Río (Serveo). La asociación agrupa a profesionales independientes, Facility Managers de empresas y empresas proveedoras de servicios, de consultoría o clientes, y trabaja en tres líneas: eventos especializados con espacio para el networking, intercambio de conocimiento y experiencia vinculados al FM e investigación, a través de varias comisiones de trabajo.
