Albert Giné: «Hay muchos facility managers que no saben que lo son»

Barcelona acoge el 26 de noviembre, en el Recinte Modernista de Sant Pau, el 1.er Congreso de Facility Management Barcelona 2026 (CFMBCN26), organizado por la Associació Catalana de Facility Management (ACFM) dentro de los actos de la Capital Mundial de la Arquitectura. Bajo el lema «Transformando espacios, conectando personas», la jornada central reunirá siete mesas de debate sobre estrategia y gobernanza, digitalización y smart facilities, sostenibilidad y energía, normativa y costes, mantenimiento, riesgos y experiencia de usuario. Como antesala, Construnews publica una serie de seis entrevistas con profesionales del sector. Continúa la serie con Albert Giné Borràs, Director de Serveis d’Edificis Municipals (DSEM) de la Gerència de Serveis Generals de l’Ajuntament de Barcelona.

Que la gente sepa qué es el facility management

Barcelona celebra el 26 de noviembre su primer Congreso de Facility Management en el Recinte Modernista de Sant Pau. ¿Qué tiene que pasar ese día para que dentro de un año podamos decir que el congreso cambió algo en el sector?

Bien, primero de todo, creo que lo que tenemos que conseguir es tener la máxima participación en los tres días, tanto el 25 como el 26 y el 27, pero sobre todo el día 26: que haya el máximo seguimiento de las mesas redondas y también, muy importante, el networking que se haga tanto en el momento del café como en el de la comida.

Pero uno de los temas más importantes, y que siempre voy diciendo, es que hay muchos FM que no saben que lo son. Hay muchas personas, muchos profesionales que se dedican al mundo del facility management y que no somos conocedores de ello. Y creo que, con la difusión que se está haciendo, con todo el esfuerzo que estamos llevando a cabo durante este año y medio montando el congreso, ahora con las entrevistas y el mismo día del congreso, lo que tenemos que conseguir es que la gente sepa qué es el facility management. Por tanto, dentro de un año, lo que espero es que haya mucha más gente que sepa qué es y que podamos unirnos todos juntos.

Dos sombreros para 1.500 edificios

El parque que gestiona tu dirección, entre oficinas, equipamientos y otros edificios históricos, ¿cómo se organiza un equipo para atender todas estas tipologías diferentes a la vez?

Hoy en día tengo el privilegio de liderar la Direcció de Serveis d’Edificis Municipals. Nuestra dirección está dividida en cuatro departamentos: tres mucho más técnicos, con ingenieros, arquitectos, técnicos y técnicos superiores, y un cuarto mucho más administrativo para poder hacer toda la gestión de los contratos y la parte económica.

Siempre que me preguntan qué hacemos en la dirección, digo que tenemos dos sombreros. Uno es mucho más estratégico: ofrecemos herramientas de trabajo al resto de la corporación para que los otros servicios técnicos puedan hacer su trabajo y llevar a cabo el mantenimiento, la limpieza, etc. Son herramientas contractuales, es decir, realizamos contratos centralizados y acuerdos marco de mantenimiento y limpieza para dar servicio a los distritos y gerencias del Ayuntamiento de Barcelona, para unos 1.500 edificios aproximadamente. Pero también realizamos acuerdos marco y contratos para toda la corporación, ya sea el acuerdo marco de telecomunicaciones, el encargo eléctrico o las compras agregadas: mobiliario, material de oficina, carburantes, viajes, etc. Es decir, ofrecemos herramientas contractuales para que el resto de la gente pueda dar servicio a la corporación.

Tenemos otro tipo de herramientas, que son más de asesoramiento y acompañamiento. Elaboramos instrucciones, como la nueva instrucción de puesto de trabajo, o instrucciones relacionadas con la prevención de riesgos laborales. Asesoramos a otros departamentos en temas que tengan que ver con el facility management. Y, finalmente, tenemos otro tipo de herramientas, que son las herramientas TIC, en las que ofrecemos herramientas como el GMAO.

Hay muchos profesionales que se dedican al facility management y que no saben que lo son

Ninguna obra se licita sin su informe

Tu dirección revisa los proyectos de edificios nuevos y de rehabilitación antes de que se construyan. ¿Puedes dar un ejemplo concreto de una decisión de proyecto que haya cambiado gracias a esta revisión?

Sí. Nosotros somos un REM, un responsable de edificios municipales, que revisa los proyectos de obra nueva y de gran rehabilitación, como cualquier otro, como urbanismo, bomberos o la parte de IT, para poder después licitar esa obra. Sin un informe preceptivo nuestro no se puede licitar la obra.

Ejemplos hay muchos. Desde una barandilla que llevaba integrada una iluminación que después no se podía sustituir el día que se estropeaba, y hubo que cambiar el diseño, hasta vidrios a doble altura que no se podían limpiar: lo que hicimos fue integrar un elemento móvil, un andamio móvil con su almacén, para poder hacer tanto el mantenimiento de la doble altura como el de la iluminación. Tuvimos otro edificio a doble altura en el que solo se había pensado el espacio de limpieza en un nivel y, por tanto, la persona de limpieza tenía que salir a la calle con el carrito, dar toda la vuelta y acceder al otro espacio.

Es decir, hay ejemplos en cada proyecto. Desde hace unos años, todos los edificios que diseñamos en el Ayuntamiento de Barcelona tienen una mirada puesta en su explotación: una mirada de mantenimiento y de limpieza, principalmente, para que se puedan explotar. Por tanto, tendrán sus cuartos de limpieza necesarios, sus espacios de mantenimiento, espacios para poder mantener las máquinas de clima, accesos a cubierta… Todo aquello que parece lógico, pero que hasta hace unos años te encontrabas con que muchos proyectos no lo incluían.

Energía verde y eficiencia: dos cosas distintas

Y como vocal en el ámbito de la energía sostenible, ¿cómo decide el Ayuntamiento en qué edificios invertir primero en eficiencia energética?

A ver, por muy relacionadas que estén, la energía sostenible y la eficiencia energética son dos cosas diferentes. Si nos centramos en la energía sostenible, el Ayuntamiento de Barcelona hace muchísimos años que compra energía verde. Y desde 2018 tenemos un medio propio, una comercializadora, Barcelona Energia, con la que hacemos toda la gestión y la comercialización de la energía que consumimos en todo el Ayuntamiento, en toda la corporación. Por tanto, energía sostenible desde hace muchísimos años, pero desde 2018, además, con un medio propio para gestionar y comercializar el suministro eléctrico del Ayuntamiento de Barcelona. Tenemos más de cien mil puntos, tanto de edificios como de alumbrado público, semáforos, etc. No son solo edificios, también es el espacio público.

Si hablamos de eficiencia energética, tenemos diferentes mecanismos. Unos son más de oportunidad: cuando haces una obra nueva o una gran rehabilitación, ya dentro del proyecto utilizas elementos pasivos o energías como, por ejemplo, la geotermia. Y en el parque existente tenemos diferentes maneras de actuar. A veces hacemos proyectos monotemáticos, por ejemplo en las bibliotecas del Ayuntamiento de Barcelona: cogemos todas las bibliotecas y hacemos una acción de sensibilización del público. Es decir, a veces no hace falta invertir en elementos, sino que hacemos formación, sensibilización u otro tipo de actuaciones, porque a veces la energía no es una cuestión de los sistemas de clima, sino también del uso del edificio. Por eso es muy importante actuar con formación.

Hacemos otras cosas, como la maratón energética, en la que intentamos que durante unos meses unos edificios gasten menos, y eso también nos permite concienciar a la gente. Es decir, trabajamos mucho la concienciación y la formación de los usuarios. Y después intentamos utilizar elementos como sensores y monitorización.

Fichas por edificio y control horario

El mantenimiento y la limpieza de los edificios municipales se contratan por lotes. ¿Cómo se mide la calidad del servicio más allá del precio de adjudicación?

Actualmente, dentro de la corporación del Ayuntamiento de Barcelona hay diferentes contratos de mantenimiento y limpieza: los institutos y los entes adscritos sacan mayoritariamente sus propios contratos. Desde nuestra dirección lo que sí hacemos es realizar contratos centralizados, tanto de mantenimiento como de limpieza, para las catorce gerencias: diez territoriales, que son los distritos, y cuatro sectoriales, y ahora también para el Institut Municipal de Parcs i Jardins. Aquí sí tenemos contratos centralizados que van por lotes, tanto en mantenimiento como en limpieza.

En cuanto a la calidad, no tenemos contratada a una empresa para que nos haga el control de calidad, sino que lo hacemos todo internamente a través de los servicios técnicos. Es decir, la calidad se controla mediante inspecciones que realizan los propios técnicos del Ayuntamiento, pero también porque en los contratos, desde el pliego, en la parte de limpieza tenemos unas fichas: cómo es el edificio, cuáles son los materiales, qué se tiene que limpiar y cómo se limpia cada uno. Tenemos cada edificio muy definido con una ficha para saber qué hay que hacer. Por tanto, hay un control. También hay un control horario de las personas: la ficha va relacionada con unos horarios, y esos horarios se tienen que fichar y tienen que cuadrar totalmente. Y en mantenimiento, a través del software de gestión de activos, hacemos todo el mantenimiento preventivo que se debe realizar y que controlamos, y todo el correctivo.

El patrimonio, caro y sin especialistas

El congreso se celebra en Sant Pau, un conjunto modernista. ¿Qué tiene de distinto mantener un edificio catalogado y cómo se compatibiliza con las exigencias de accesibilidad, energía y seguridad?

Bien, el patrimonio creo que no se tiene que discutir. Forma parte de nuestra historia y, si un elemento está catalogado porque unos especialistas lo han marcado así, se tiene que intentar conservar. Y la diferencia es mucha. Puedo hablar de nuestro caso: tenemos el Edifici Vell, la Casa de la Ciutat, que es un BCIN y está catalogado, y lo más diferente es que necesitamos especialistas como carpinteros ebanistas o los que trabajan la piedra, todo lo que son las tallas de piedra.

Es muy complicado, cada vez cuesta más. Si ya es difícil encontrar instaladores o frigoristas, todavía es más difícil encontrar ebanistas, restauradores, conservadores, gente que sepa trabajar la piedra. Es muy complicado y, cuando los encuentras, es muy caro. Por tanto, tenemos un problema: mantener el patrimonio es caro, mantener un edificio con estas características es mucho más caro, pero también es muy difícil encontrar especialistas que lo puedan hacer.

Y más si queremos que este patrimonio tenga un uso. En nuestro caso, el Edifici Vell es un edificio catalogado con muchos elementos patrimoniales, pero tiene un uso intensivo, tanto administrativo como de actos. Es el Saló de Plens, es la Casa de la Ciutat. Allí se hace de todo. Así que es muy difícil compatibilizar que el edificio esté funcionando al cien por cien, al doscientos por cien, con que tengamos que conservarlo. Por tanto, sí, hay mucha diferencia entre un edificio estándar no catalogado y uno patrimonial y catalogado.

Mantener el patrimonio es caro, pero también es muy difícil encontrar especialistas que lo puedan hacer

Cómo llega la voz de los vecinos

Bibliotecas, centros cívicos, escuelas: los usuarios de los equipamientos municipales son los vecinos. ¿Cómo llega su opinión a quien decide el mantenimiento?

Todos estos equipamientos, tanto las bibliotecas como los centros cívicos o cualquier equipamiento de proximidad, los gestiona el territorio, es decir, los distritos. Y dentro de la estructura de los distritos hay diferentes direcciones; una de ellas es la Direcció de Serveis a les Persones i al Territori. Estas direcciones tienen una serie de técnicos que mantienen la relación tanto con los vecinos, para temas de espacio público, como con los diferentes gestores, es decir, los gestores de los centros cívicos o los directores de las bibliotecas. Por tanto, toda la recogida de información, la homogeneización y la estandarización se gestionan desde la Direcció de Serveis a les Persones i al Territori.

Y esta mantiene relaciones y reuniones periódicas con la Direcció de Llicències i Espai Públic, que es donde están los departamentos de obras y mantenimiento, con los técnicos responsables de gestionar, mantener y hacer las obras y las adecuaciones pertinentes en estos edificios. Es cierto que los técnicos de mantenimiento tienen relación diaria con los usuarios, con los directores de los edificios, pero las directrices, cuáles son las necesidades o qué tiene que cumplir cada edificio, cada centro cívico, cada equipamiento de proximidad, biblioteca, y también el espacio público, nos vienen de las direcciones de servicios a las personas y al territorio. Yo estuve ocho años en un distrito y esas relaciones eran periódicas para poder tener, como mínimo, una relación mucho más íntegra desde el Ayuntamiento.

Una red informal entre administraciones

Al margen de la relación con los usuarios, en Construnews, como ya sabes, nos interesan mucho los datos. Otras instituciones, como el Ayuntamiento, la Generalitat y el Área Metropolitana, gestionan grandes parques de edificios. ¿Compartís datos, criterios, contratos o cada uno va por su cuenta?

Desde hace unos años existe la red FMK, una red informal en la que hay técnicos de las diferentes administraciones públicas de Cataluña: la Generalitat, la Diputació de Barcelona, el AMB, diferentes ayuntamientos, consorcios, etc. Allí exponemos las problemáticas, las preocupaciones y los proyectos de cada administración, se debaten y de allí sale una serie de grupos de trabajo. De esos grupos han salido instrucciones o formas de cómo deben ser los nuevos espacios de trabajo, los puestos de trabajo, si deben ser no asignados, etc. También la gestión ambiental, la interpretación del Codi d’Accessibilitat, cómo se deben inventariar los edificios… Es decir, de diferentes grupos de una red informal acaban saliendo temas que después se normalizan en cada administración.

Pero no hay una estructura orgánica. No es algo que venga estructurado, sino que lo hacemos porque queremos y nos relacionamos entre los diferentes profesionales de la casa. Esto sí lo hacemos desde hace muchos años y nos va muy bien a todas las personas que estamos en la administración. Aparte, tenemos reuniones temáticas con cada administración cuando surge un tema concreto.

En cuanto a contratos, exceptuando los que provienen de las centrales de compras (la Generalitat y la Diputació de Barcelona tienen sus centrales de compras, a las que nos podemos adherir y hacer contratos basados en los suyos), el resto no. Cada uno tiene sus contratos y ciertamente es muy complicado compartirlos. De hecho, ahora estamos con unas aplicaciones de gestión ambiental: la Generalitat tiene ahora un software de gestión ambiental y estamos intentando hacer un convenio para poder aprovechar exactamente el mismo programa. Salió de un grupo de trabajo de la red FMK, la Generalitat lo ha trasladado a algo real y el Ayuntamiento querría utilizarlo mediante un convenio. Hacer esto es más complejo de lo que parece en materia de contratos.

En cuanto a datos, cada administración tiene los suyos. De hecho, dentro de la propia administración nos está costando mucho normalizar y estandarizar los datos para poder compartirlos correctamente, porque los datos, si no están normalizados, no quieren decir nada; son engañosos. Sí compartimos datos generales absolutos, pero los del día a día… de momento creo que cada uno ya tiene bastante trabajo dentro de su propia casa.

Cuarenta personas, 52 entidades

Me llamó la atención, al principio de la entrevista, cuando hablábamos del volumen de vuestro equipo: sois 40 personas, si no me equivoco.

Sí, sí.

Y eso me hace pensar en cómo se tiene que dimensionar un equipo en una institución y cómo trasladarías esta idea al ámbito privado, porque entiendo que las empresas privadas cada vez tienen que ponerse más las pilas con el facility management y que van por detrás de la tarea que estáis haciendo desde las instituciones.

No lo sé. Es verdad que las administraciones públicas catalanas tenemos muy interiorizado el facility management y nos estamos organizando bastante para poder gestionar correctamente nuestro patrimonio. No todas, pero sí. Creo que el FM tiene que ser un vertical de negocio de la institución para poder conservar todos nuestros equipamientos y que dentro se den los usos que se tienen que dar, es decir, que puedan dar servicio al ciudadano, básicamente.

En las grandes corporaciones depende, porque hay corporaciones cuyo negocio no es el patrimonio y, por tanto, lo externalizan. Y ahí está el problema: si tú, como negocio, no tienes tu patrimonio, lo externalizas a un tercero, estás de alquiler, y entonces es otra manera de actuar. Pero sí hay muchas corporaciones que tienen su facility manager. Sobre todo en Madrid sí han visto que está mucho mejor la parte privada que la pública. Pero sí, creo que somos un gran ejemplo. Cada día nos damos más cuenta de que lo somos, pero tenemos que seguir así.

Y no somos muchos: somos cuarenta, pero el negocio que llevamos es muy grande. Tenemos muchísimos contratos, damos servicio a 52 entidades públicas, más las propias gerencias, y nos relacionamos con seiscientos profesionales. Es muy grande, pero somos poca gente.

Somos cuarenta, pero damos servicio a 52 entidades públicas y nos relacionamos con seiscientos profesionales

Giné dirige un equipo de 40 personas que contrata limpieza y mantenimiento para unos 1.500 edificios municipales y da servicio a 52 entidades públicas. Ninguna obra municipal se licita sin su informe, y la calidad se controla con fichas por edificio, control horario e inspecciones propias.