El pleno del Congreso de los Diputados ha rechazado la convalidación de los dos reales decretos-ley aprobados por el Gobierno a finales de septiembre. El fracaso de las negociaciones no solo frena en seco un paquete legislativo de urgencia que incluía prórrogas automáticas de contratos, la reducción del IVA al 4% para edificación pública y restricciones a los fondos de inversión, sino que desplaza el debate hacia la estabilidad del Ejecutivo y la viabilidad de la producción residencial en España. Tras la votación, las patronales de la construcción, promotores y agentes inmobiliarios han coincidido en reclamar el fin de las reformas express y la apertura inmediata de un Pacto de Estado por la Vivienda con visión a largo plazo.
Un varapalo parlamentario que invalida el paquete legislativo de urgencia
La Cámara Baja ha tumbado las dos iniciativas legislativas impulsadas por el Consejo de Ministros. En primer lugar, el Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda, decayó tras recabar 178 votos en contra (PP, Vox, UPN y Junts) frente a 172 votos a favor (PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV, Podemos, CC y Compromís). Esta norma contemplaba el bloqueo de desahucios hasta 2030, el veto a la adquisición de inmuebles por parte de fondos de inversión, modificaciones fiscales para las socimis y una rebaja del IVA al 4% para la construcción de vivienda pública.
Por otro lado, el Real Decreto-ley 27/2026, destinado a reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual mediante la prórroga automática, fue rechazado con 184 votos en contra (PP, Vox, Junts, PNV y CC) frente a 166 apoyos (PSOE, Sumar, ERC, Bildu, Podemos, BNG y Compromís). Esta última norma se ha convertido en la más breve de la democracia representativa tras haber entrado en vigor con su publicación en el BOE y haber sido derogada en el mismo día por el poder legislativo.
El rechazo del RDL 26/2026 deja sin efecto la rebaja fiscal del IVA al 4% destinada a dinamizar la construcción de parque público residencial.
Confrontación en la tribuna y riesgo real de adelanto de las elecciones generales
Durante el debate parlamentario, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, apeló a las fuerzas catalanas asegurando que se habían incorporado el 90% de sus aportaciones para solicitar su respaldo o abstención. Sin embargo, la portavoz de Junts, Míriam Nogueras, argumentó que las medidas propuestas provocarían una mayor contracción de la oferta de alquiler al empujar a los propietarios a retirar sus pisos del mercado. Asimismo, la portavoz del PNV, Maribel Vaquero, concluyó que el compromiso inicial de convertir esta etapa en la «legislatura de la vivienda» ha quedado reducido a la inacción.
El desenlace de las votaciones ha situado al Ejecutivo en un punto de inflexión. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha abierto un periodo de reflexión de fin de semana para valorar la convocatoria anticipada de elecciones generales. Sus advertencias en el hemiciclo sobre el juicio de la historia fueron interpretadas como un aviso de disolución de las Cortes. Paralelamente, el líder de la oposición, Alberto Núñez Feijóo, ha reclamado formalmente la disolución de las Cámaras, mientras que el presidente andaluz, Juanma Moreno, ha definido el resultado como una moción de confianza. En el ámbito urbano, colectivos por la vivienda han convocado movilizaciones y acampadas en la Puerta del Sol de Madrid exigiendo mantener las medidas.
La inestabilidad parlamentaria reabre la posibilidad de una convocatoria electoral anticipada tras la falta de apoyos en materia residencial.
Promotores, constructores y agentes exigen seguridad jurídica y un Pacto de Estado
Las reacciones del ecosistema inmobiliario y de la edificación han sido inmediatas tras la derogación. La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), presidida por Miguel Ángel Gómez Huecas, indicó que el rechazo evita profundizar en un mercado a dos velocidades, aunque remarcó que la votación no incrementa la oferta disponible por sí sola. La patronal exige la puesta en marcha de un Pacto de Estado por la Vivienda que contemple avales públicos para inquilinos, incentivos fiscales automáticos para rentas asequibles, movilización de suelo público, plazos máximos para licencias y esquemas de colaboración público-privada para la edificación.
Por su parte, el sector promotor ya había mostrado sus reticencias. Asprima solicitó expresamente la no convalidación, mientras que el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Xavier Vilajoana, confirmó que la incertidumbre regulatoria había llevado a múltiples empresas y constructores a paralizar proyectos de obra nueva destinados al alquiler (build-to-rent).
En esta misma línea, desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Cataluña, su presidenta Montserrat Junyent remarcó que la crisis no se soluciona mediante decretos urgentes sucesivos y tendió la mano para construir una estrategia estable y duradera basada en la colaboración público-privada. Asimismo, la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) advirtió del riesgo de trasladar la protección social al propietario privado, mientras que Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, concluyó que la resolución parlamentaria pone de relieve el problema estructural entre oferta y demanda, instando a las Administraciones a articular un acuerdo marco para generar suelo, ampliar el parque público e incentivar la inversión.
Las patronales de la edificación y la promoción denuncian que la volatilidad normativa paraliza los proyectos de obra nueva para alquiler (build-to-rent).
