“En 2025 no se alcanzarán ni 30.000 viviendas rehabilitadas, cuando el ritmo óptimo sería de 300.000 anuales”
Entrevista a Sebastián Molinero, secretario general de Andimac, patronal de la reforma y la rehabilitación en relación con el Monográfico sobre Rehabilitación y regeneración urbana: eficiencia energética, patrimonio y planes de barrios.
¿Cuáles considera que son los principales desafíos que afronta España en materia de rehabilitación y regeneración urbana?
El verdadero desafío es prevenir que el inmenso parque levantado durante el desarrollismo alcance un punto de obsolescencia fruto de un inadecuado o, directamente, ningún mantenimiento. El ritmo de rehabilitación, de acuerdo con los datos oficiales, es muy inferior al envejecimiento del parque. Un ritmo óptimo a final de la década debía situarse en torno a las 300.000 unidades y en 2025 no se alcanzarán las 30.000 viviendas.
El momento actual de revalorización de la vivienda por el déficit de vivienda nueva y accesible constituye una nueva barrera a las ya existentes. Uno de los incentivos para llegar a acuerdos en comunidades de propietarios es revalorizar las viviendas. Y llevamos años que se revalorizan por el gran desajuste entre oferta y demanda. Este desajuste, cimiento de la actual crisis de la vivienda, incuba una nueva crisis a futuro, la de la vivienda antigua no rehabilitada.
Y luego está el resto de barreras: falta de una propuesta fiscal realmente estimulante para los propietarios, modelo complejo y atomizado de ayudas que desincentiva y genera desconfianza, costes incrementales, débil rigor municipal en el cumplimiento de las ITE y el IEE. Y a todo esto se suma el problema creciente, la dificultad de formar trabajadores cualificados que permitan un relevo cualitativo del creciente número de trabajadores que entran en la órbita de la jubilación. La rehabilitación requiere oficio, y el oficio es garantía de estabilidad, calidad y progreso laboral.
“La crisis de la vivienda nueva oculta una aún más grave: la de la vivienda envejecida y sin mantener”
¿Qué papel juega la eficiencia energética en la rehabilitación del parque edificatorio y cómo debería incentivarse su implantación de forma masiva?
Desde la perspectiva de la demanda, que es la única que importa y por lo general muy olvidada, este factor ha ganado enteros. En el estudio sobre factores tractores de demanda que realizamos con GFK-IQ, el 63% de los usuarios lo consideran muy importante, es decir, le dan una valoración 9 o 10. Esto es importante porque el mensaje ya ha calado en la sociedad, y se entiende. Sin embargo, cuando estudiamos la intencionalidad de rehabilitar por parte de los usuarios, a nivel de edificio, la percepción entre junio de 2024 y junio de 2025 se mantiene estable.
Vivimos en un entorno excesivamente regulado. Las regulaciones implican costes directos e indirectos. Si quieres incentivar vía regulación, por ejemplo la rehabilitación energética, debes por otra parte eliminar regulaciones que añadan más costes.
¿Son suficientes los fondos europeos y las ayudas actuales? ¿Qué medidas adicionales serían necesarias para impulsar la rehabilitación a gran escala?
De acuerdo con los datos oficiales, la rehabilitación no ha despegado hasta la fecha, y quedan ya meses para que se tengan que ejecutar los proyectos. Todo apunta a que los fondos han servido para mejorar la calidad de los proyectos, pero no su número. Sobre medidas adicionales, llegados a este punto y creo que merece la pena hacer un ejercicio de poner en duda el modelo, o por lo menos valorar si bajo otro modelo, otro diseño operativo de los mecanismos de impulso de la rehabilitación, las medidas actuales tendrían mejor penetración en la sociedad y hasta qué punto podrían verse enriquecidas por otras.
¿Qué rol deben desempeñar las administraciones públicas y qué rol corresponde al sector privado en este proceso?
Hacer tabla rasa y tratar de crear un modelo nuevo y más accesible, sencillo, confiable y facilitador de demanda. Los modelos deben ayudar a activar la demanda desde el lado positivo. La normativa técnica (IEE, ITE…) debe cumplirse, pero al tiempo se deberán simplificar procesos y regulaciones.
¿Cómo imagina nuestras ciudades en 10 años si se cumplen los objetivos de rehabilitación y regeneración urbana planteados hoy?
Con los datos actuales y la realidad de mercado, me resulta imposible imaginar que se alcance siquiera un 40% de los objetivos en esta materia. Ya he comentado los factores limitantes y no son menores. La regeneración, sin duda, aporta notorias ganancias en productividad agregada y en potencialidad de aplicar innovaciones que permitan industrializar ciertos procesos. Pero apostarlo todo a esta carta no parece igualmente la solución. Hay que facilitar la toma de decisión fuera de los marcos limitados en políticas de regeneración, que por recursos y complejidad necesariamente serán limitados. Por tanto, me cuesta imaginar algo que no soy capaz de creer.
“La eficiencia energética interesa al usuario, pero las trabas normativas siguen frenando las decisiones”
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