El año 2025 marcó un hito histórico en el sector de la edificación en España tras registrarse un total de 55.558 viviendas visadas para gran rehabilitación, una cifra que supuso un incremento del 117% respecto a los datos de 2019.
Este impulso, fuertemente condicionado por el despliegue de los fondos europeos Next Generation, se enfrenta ahora al reto de mantener su inercia una vez finalizadas las ayudas directas. Con un parque edificado envejecido, donde más del 55% de los inmuebles necesita una actualización urgente para cumplir con los objetivos de descarbonización fijados por la Comisión Europea para 2030 y 2050, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y la Confederación Estatal de Asociaciones Vecinales (CEAV) han dado un paso al frente. Ambas entidades han presentado en Madrid la tercera fase del proyecto «RehabilitAcción Ciudadana«, una iniciativa respaldada por la European Climate Foundation (ECF) enfocada en consolidar una cultura de la rehabilitación con plenas garantías.
Un modelo replicable basado en el tejido vecinal
La gran novedad de esta tercera edición radica en que el proyecto evoluciona desde las fases puramente informativas y de sensibilización hacia la intervención directa sobre el terreno. Para ello, el programa incorpora de forma activa a los núcleos de decisión clave: las comunidades de propietarios y los administradores de fincas, propiciando procesos de rehabilitación reales en barrios con vulnerabilidades específicas.
Con un 117% más de viviendas visadas para gran rehabilitación en 2025 frente a 2019, el sector busca fórmulas para mantener el ritmo sin los fondos Next Generation.
Esta estrategia se materializará de manera inmediata a través de cinco talleres piloto que se desarrollarán en las localidades de Sagunto, Mieres, Badalona, Menorca y Huesca. En estas citas se conectarán de forma práctica los recursos técnicos de los arquitectos con los institucionales y vecinales. La meta final de estos laboratorios urbanos consiste en definir un método de actuación riguroso, escalable y replicable que las distintas Administraciones Públicas puedan integrar en sus políticas locales de vivienda y regeneración urbana. Las conclusiones de los talleres servirán para estructurar un informe de recomendaciones que nutra los Planes Locales de Rehabilitación.
Exigencias europeas y el reto de una fiscalidad justa
El marco conceptual de esta fase se alinea directamente con la Directiva europea de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), cuya transposición legal al ordenamiento jurídico español se encuentra en proceso de tramitación gubernamental. La directiva europea introducirá mecanismos estrictos de control y fomento de la renovación energética, entre los cuales cobra especial relevancia la implantación progresiva del Pasaporte Energético de Edificios. Desde la Red de Oficinas de Apoyo a la Rehabilitación (RedOAR) del CSCAE señalan la importancia de anticiparse a este escenario normativo para garantizar una transición justa en el plano local mediante la confianza colectiva.
Por su parte, desde la presidencia de la CEAV se ha puesto el foco en la vertiente social y fiscal del proceso. El colectivo vecinal reclama que la inversión privada realizada por los propietarios se vea acompañada por un esfuerzo de la administración en la mejora física, habitabilidad y renaturalización de los barrios. Asimismo, el sector vecinal advierte sobre el freno que suponen los criterios impositivos actuales, argumentando que si las subvenciones públicas destinadas a la rehabilitación acaban tributando con fuerza en la declaración de la renta de los ciudadanos, el incentivo económico pierde su capacidad tractora.
Nueva herramienta para el usuario: la Guía vecinal
Coincidiendo con el arranque de esta fase, se ha presentado de manera oficial la nueva versión de la Guía vecinal de rehabilitación. Este documento se actualiza para recoger el impacto directo del nuevo Plan Estatal de Vivienda y la inminente reforma del Código Técnico de la Edificación (CTE), adaptada a las exigencias de la EPBD en materias como la movilidad sostenible (puntos de recarga de vehículos eléctricos y espacios para bicicletas) o la reducción drástica de la demanda energética.
Los cinco talleres piloto de Sagunto, Mieres, Badalona, Menorca y Huesca sentarán las bases de un modelo de regeneración urbana escalable.
La publicación introduce un bloque específico sobre el Pasaporte de Renovación —entendido como la hoja de ruta personalizada para la descarbonización de cada edificio antes del año 2050— que operará junto al Libro del Edificio Existente (LEE) como requisito imperativo para el acceso a las líneas de ayuda estatales. Con una redacción didáctica, la guía insiste en que las actuaciones integrales en la envolvente térmica no solo reducen el gasto corriente en climatización ante las oscilaciones de los precios de la energía, sino que repercuten directamente en la salud y el confort de sus habitantes.
La fiscalidad y la burocracia se sitúan como los principales desafíos del sector para que las comunidades den el paso definitivo hacia las obras.
Tanto el CSCAE, corporación que aglutina a cerca de 50.000 profesionales colegiados en todo el territorio nacional, como la CEAV, que coordina a unas 3.000 asociaciones vecinales y representa a cerca de un millón de afiliados, volcarán sus esfuerzos durante los próximos meses en testar el modelo en los municipios seleccionados para asegurar que la transformación del parque residencial no deje desprotegido a ningún colectivo social.
