En el sector de la edificación y la arquitectura técnica ha vuelto a situarse sobre la mesa la regulación aplicable a los equipos de climatización ubicados en las envolventes exteriores de los edificios.
Aunque no existe un Real Decreto ni una legislación única a escala estatal que imponga una fecha límite global para la retirada de compresores de aire acondicionado en todo el país, el vencimiento gradual de diversas moratorias locales en planes generales de ordenación urbana (PGOU) de grandes capitales, sumado al rigor del marco regulatorio de la propiedad horizontal, está obligando a miles de propietarios y comunidades de vecinos a retirar o reubicar estos dispositivos.
La confluencia entre los criterios sobre la protección del paisaje urbano, la seguridad técnica de los anclajes y los requisitos medioambientales ha reactivado la actuación administrativa y comunitaria para regularizar el estado de las fachadas, abriendo un escenario de adaptación técnica que interpela directamente a la industria de la rehabilitación edificatoria.
Un marco regulatorio estructurado en tres niveles técnicos y jurídicos
La base legal que condiciona la presencia de unidades exteriores de aire acondicionado en la envolvente residencial no proviene de una decisión gubernamental unitaria reciente, sino de la articulación de tres marcos normativos interrelacionados: las ordenanzas municipales, la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos comunitarios.
En Madrid, el PGOUM 97 limita el saliente de los compresores a 30 centímetros y exige estudios de conjunto para su integración en fachadas visibles.
A nivel municipal, capitales como Madrid o Barcelona regulan desde hace décadas la estética, el volumen y las emisiones. En Madrid, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM 97, art. 6.10.8) permite de forma restringida la instalación en fachada si no sobresale más de 30 centímetros, prohíbe perjudicar la estética de la vía pública y, en caso de ser visible, condiciona la licencia a la presentación de un estudio de conjunto para integrar el volumen. Asimismo, impone límites estrictos al caudal de expulsión de aire (3.600 m³/h o 14 kW) y distancias mínimas respecto a la acera y las ventanas adyacentes.
Por su parte, Barcelona, a través de la Ordenanza de los usos del paisaje urbano, establece una prohibición generalizada de instalar compresores sobre fachadas, balcones y miradores, reservando autorizaciones excepcionales a proyectos de integración global previamente aprobados por licencia municipal, con especial rigor en cascos históricos y entornos protegidos.
SANCIONES Y NORMAS URBANÍSTICAS LOCALES.
Las multas de hasta 3.000 € proceden del régimen sancionador de ordenanzas municipales locales ante infracciones muy graves en materia de urbanismo o acústica, descartando una tasa estatal única.
Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fija el encuadre jurídico en el ámbito privado. De conformidad con el artículo 396 del Código Civil y el artículo 12 de la LPH, la fachada del inmueble ostenta la condición de elemento común. En aplicación del artículo 7 de la LPH, ningún propietario se encuentra facultado para alterar la configuración exterior o la estética del edificio sin la correspondiente autorización explícita de la junta de propietarios. La jurisprudencia respalda la potestad de la comunidad para exigir la retirada e restitución del elemento común cuando las unidades exteriores se hayan instalado sin el acuerdo de la junta o al margen de las zonas habilitadas, tales como cubiertas técnicas o patios de luces.
Soluciones técnicas e impacto económico de la desinstalación
Frente a un requerimiento municipal o comunitario, las alternativas técnicas adoptadas en la edificación residencial abarcan diversas metodologías constructivas y de diseño:
- Instalación en cubierta o azotea: Consiste en trasladar la unidad exterior al tejado comunitario y canalizar las líneas de refrigeración mediante patinillos o patios interiores. Cumple el 100% de los criterios estéticos urbanísticos, si bien requiere tiradas de tubería de mayor longitud y autorización de la junta.
- Ubicación en patios interiores o terrazas privadas: Apoyo del compresor sobre el pavimento del balcón o en la fachada del patio de luces, reduciendo el impacto en la vía pública, aunque sacrificando espacio útil en la vivienda.
- Equipos monobloque sin unidad exterior: Sistemas que precisan únicamente dos perforaciones de pequeño diámetro en el muro de fachada para la admisión y expulsión de aire. Evitan el volumen externo, pero presentan un mayor nivel sonoro en el interior y limitaciones de rendimiento en grandes estancias.
- Sistemas centralizados y aerotermia: Rediseño integral de la climatización mediante bombas de calor y distribución por conductos o redes de distribución hidráulica colectiva.
El coste medio del desmontaje oscila entre los 80 y más de 300 euros por equipo, excluyendo las partidas de albañilería para la restauración de la fachada.
En el plano económico, la desinstalación y regularización conlleva partidas diferenciadas. El desmontaje simple de un equipo oscila habitualmente entre los 80 euros para sistemas split sencillos y más de 300 euros para configuraciones multisplit o por conductos. Cuando el equipo va a ser reubicado o sustituido, la normativa vigente exige la intervención de un instalador certificado en la manipulación de gases fluorados para efectuar la recuperación del gas refrigerante, emitiendo el certificado oficial correspondiente.
A estos costes se suma la restauración estética de la fachada, consistente en la retirada de canaletas, el sellado de pasamuros y la reparación del acabado exterior (pintura o mortero), trabajo de albañilería que se presupuesta al margen del servicio técnico de climatización. En caso de no ser posible la simple retirada, la reubicación a patios o cubiertas añade costes por metro lineal de tubería adicional y obra menor de fijación.
IMPLICACIONES FINANCIERAS Y REPARTO DE COSTES
Si la instalación incumple la ordenanza o carece de permiso, el gasto de desmontaje recae en el propietario. Si es un acuerdo colectivo de adecuación, el coste se reparte como derrama.
Respecto al reparto de responsabilidades económicas, cuando la instalación previa se ha realizado de forma individual incumpliendo la normativa municipal o sin permiso comunitario, la totalidad de los costes de retiro y reparación debe ser asumida por el propietario infractor. Por el contrario, si la junta de propietarios acuerda una intervención colectiva para la homogenización de la envolvente, como la creación de una zona técnica compartida, la actuación se financia mediante derrama comunitaria. Para mitigar la inversión en casos de renovación completa del equipamiento, existen líneas de subvención encuadradas en los Planes Renove de climatización, con ayudas de entre 50 y 300 euros por equipo sustituido por sistemas de mayor eficiencia energética.
La transformación del parque edificado ante la rehabilitación energética
La paulatina desaparición de los compresores individuales en las fachadas principales se halla estrechamente vinculada a los procesos globales de transformación del parque edificado español. La proliferación de obras de rehabilitación energética impulsadas por fondos europeos ha introducido de manera masiva soluciones constructivas como el Sistema de Aislamiento Térmico por Exterior (SATE) y las fachadas ventiladas. La intervención sobre la envolvente térmica impide la posterior perforación o anclaje de elementos pesados sobre el aislamiento, lo que obliga a las comunidades a planificar la retirada definitiva de todos los elementos salientes antes de ejecutar la obra.
Asimismo, los imperativos de seguridad frente a desprendimientos por la degradación de anclajes metálicos expuestos a la intemperie y la necesidad de optimizar el consumo energético están desplazando las soluciones individuales en favor de infraestructuras comunitarias de climatización. La integración de sistemas de aerotermia colectiva, la previsión de patinillos de instalaciones en reformas integrales y el desarrollo de fachadas prefabricadas con soluciones de climatización integradas configuran la respuesta técnica del sector ante las exigencias de sostenibilidad y protección del paisaje urbano.
