“La falta de oferta no se resolverá sin planificación a 25 años, financiación eficaz y tramitaciones más ágiles.”
Por Joana Amat Vicepresidenta de Amat Immobiliaris y Presidenta de FIDEM en relación con el Monográfico sobre “El Futuro de la Vivienda en España”
¿Cómo describiríais la situación actual del acceso a la vivienda en España? ¿Qué factores estructurales están detrás del problema?
De muy grave, hemos llegado a un límite de baja oferta que sumado al incremento de habitantes, especialmente en Catalunya nos dan un resultado desolador.
La promoción de vivienda, tanto pública como privada, ha sido mínima durante la última década, pese al crecimiento de 1,5 millones de habitantes.
A ello hemos de sumar la prolongación de la vida, por lo que la reposición por causa de muerte también se ha ralentizado.
Con todo ello, la respuesta por parte del Estado y de la Generalitat ha sido una respuesta a corto plazo y no consensuada.
Por difícil que sea la solución pasa por un gran Pacto de Estado y visión a 25 años vista.
¿Estamos ante una crisis coyuntural o frente a una transformación de largo recorrido en el modelo residencial?
La crisis no es coyuntural, no solo hace falta vivienda, hace falta repensar el mapa de la región, ver que ciudades pueden ser polos de desarrollo económico o residencial y en función de estas decisiones y sobre la base de un transporte público garantizado y eficiente, construir.
Tendríamos que tomar decisiones urbanísticas tanto en el sentido de las nuevas zonas residenciales como en la tipología de la oferta:
- Construcción industrializada
- Flexibilidad del tipo de construcción para modular las diferentes necesidades de una familia al lo largo de la vida.
- Reconversión de plantas bajas en viviendas accesibles
- Eliminar la tipología 20 a/10 en zonas donde ya no es útil y permitir duplicar o triplicar viviendas según parcela e infraestructuras existentes.
- Experimentar para personas de mayor edad o jóvenes viviendas tipo coliving a base de pequeños apartamentos con servicios comunes.
¿Qué papel deben jugar los poderes públicos en la promoción de vivienda asequible? ¿Qué medidas concretas os parecen más urgentes o eficaces?
Es clave aumentar la oferta con un modelo mixto: inversión pública y colaboración público-privada consensuada.
Es urgente agilizar trámites urbanísticos y facilitar financiación, ya que el ICF no llega al promotor privado y la banca rechaza proyectos de alquiler.
Discutiría si es un activo financiero, o un activo material, porque al menos en Cataluña de largo la mayoría está en manos de operadores pequeños y privados, nada que ver con los grandes operadores financieros.
En momentos de crisis como la que sufrimos y sufriremos al menos en los siguientes 10 años, poner viviendas en alquiler a precio de mercado ya cumple una función social, si analizamos bien la situación mayor oferta de mercado nos permite alcanzar un segmento de demanda que igualmente si no encuentra el producto que necesita baja sus requerimientos ocupando viviendas de menor precio expulsando en cadena a las familias que si tienen un techo que no pueden superar. (Se reduce a seleccionar el que tiene mejores garantías)
¿Qué peso debería tener la rehabilitación energética y estructural en las políticas de vivienda de los próximos diez años?
Un papel básico, no somos conscientes del mal estado estructural de las viviendas por falta de mantenimiento y de los déficits de accesibilidad (Las viviendas universalmente accesibles en España solo son el 0.6%)
En relación con la rehabilitación energética no estamos cumpliendo con los objetivos señalados por la Unión Europea, por lo que en breve nos llegaran multas y problemas por falta de cumplimiento.
Hay que estar abiertos a todo tipo de alianzas, de hecho, empiezan a prosperar UTEs entre Fundaciones sin ánimo de lucro especializadas en construcción de vivienda social.
La creación de grandes sociedades públicas – privadas debe ser estimulada por parte de la Administración pública basándose en rentabilidades garantizadas.
Las alianzas con Instituciones finalistas, que atienden a personas con discapacidades diversas, es un camino imprescindible o que representen a colectivos de personas mayores de 65 años. Etc.
¿Qué papel puede jugar la industrialización de la construcción en una nueva etapa de vivienda asequible y de calidad?
Imprescindible – por dos factores, rapidez y eficacia, en cuanto al cumplimiento de todas las normativas que tenemos y tendremos en relación con el medio ambiente, accesibilidad y confort.
¿Qué zonas o ciudades están marcando un camino distinto que merezca ser observado o replicado?
Me cuesta encontrar una ciudad de referencia, pero sí actuaciones que se han hecho en diferentes zonas.
- Berlín ya no admite edificios sin azoteas verdes.
- El Gran Paris está intensificando la densidad en un radio de 800 metros desde un punto garantizado de transporte como son las estaciones del metro.
- Proyecto Metalocus – como trasformar un bloque en un barrio marginal de París.
¿Qué datos o indicadores clave deberían acompañar cualquier debate riguroso sobre vivienda?
Cambio de paradigma, el propietario no es el enemigo a quien cargar todos los déficits sociales, es el aliado imprescindible para poder llevar a cabo cualquier proyecto a gran escala y de largo recorrido.
Marcar objetivos claros y medibles
- Proyectar las necesidades a 10 años, incremento demográfico y zonas donde se producirá
- Llegar al 15% de oferta de vivienda social o asequible en 10 años, significan 1,3% anual, ya que actualmente disponemos únicamente del 2%
- Compromiso a reducir la edad de los jóvenes para poder independizarse, la media actual ha llegado a 35 años, en 10 años deberíamos llegar a 25, relación 1/1
- Mejorar la accesibilidad universal del 0.6 actuales al 1,5 de Alemania o el 2,5 de Suecia.
- Promover la rehabilitación integral de edificios. Un plan a 10 años con compromiso de financiación al estilo de los Next, pero mejorando los procedimientos administrativos demasiado complejos y reestudiando los requerimientos de ahorro energético que en muchos casos eran imposibles de cumplir y hacían imposible el proyecto
