Eugenia Sans: «El principal reto residencial actual está en la falta de oferta donde se concentra la demanda, no en el crédito»

El mercado de la vivienda se ha consolidado como uno de los mayores desafíos económicos y sociales de España, condicionado por factores como los largos plazos urbanísticos, la escasez de suelo finalista y la evolución alcista de los precios. En este complejo escenario del año 2026, disponer de análisis basados en datos rigurosos resulta fundamental para entender las dinámicas en curso. Hablamos con Eugenia Sans, subdirectora general de Gloval, firma especializada en valoración, consultoría e inteligencia inmobiliaria, para analizar las tensiones residenciales, el potencial de la colaboración público-privada y la transformación tecnológica del sector.

El diagnóstico del mercado residencial en 2026

La vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones económicas y sociales de España. Desde la perspectiva de Gloval, ¿cómo definiría el momento que atraviesa actualmente el mercado residencial?

El mercado residencial español atraviesa un momento de elevada presión, marcado por una demanda que continúa activa, una oferta limitada en muchos mercados y un progresivo reto de accesibilidad para determinados colectivos. Los datos de 2026 muestran un mercado en el que el precio de la vivienda sigue creciendo, si bien los motivos son distintos a los de la burbuja inmobiliaria de 2007. El principal reto actual no está tanto en el crédito o en un exceso de producción, sino en la falta de vivienda disponible en las zonas donde se concentra la demanda. El alquiler también presenta una presión significativa, con precios elevados, una demanda creciente y una oferta que sigue siendo insuficiente.

Los costes de vivienda representan una proporción cada vez mayor de la renta de los hogares, especialmente entre los jóvenes, lo que convierte la accesibilidad residencial en uno de los principales desafíos del mercado. Es probable que el ritmo de crecimiento de los precios evolucione de forma desigual en función de los distintos mercados y segmentos, aunque no necesariamente se produzca una corrección significativa a nivel nacional. La razón principal es que el mercado residencial español está hoy mucho más condicionado por la escasez de oferta que por el crédito, a diferencia de lo que ocurrió en ciclos anteriores. En este contexto, la reciente subida de tipos anunciada por el Banco Central Europeo, del 2% al 2,25%, introduce un elemento adicional a tener en cuenta en la evolución del mercado, especialmente por su posible impacto en las condiciones de financiación y en las decisiones de compra. No obstante, el principal condicionante del mercado residencial español sigue siendo la escasez de oferta en las zonas de mayor demanda; el reto ya no es tanto la estabilidad financiera como la asequibilidad y el acceso a la vivienda.

El principal reto actual del mercado inmobiliario no está tanto en el crédito o en un exceso de producción, sino en la falta de vivienda disponible en las zonas donde se concentra la demanda.

La falta de oferta aparece de forma recurrente en prácticamente todos los análisis del sector. ¿Cuáles son, a su juicio, las principales causas que explican el actual desequilibrio entre oferta y demanda?

No es una única causa, sino una combinación de factores. En primer lugar, la creación de hogares está siendo superior a la producción de vivienda. La demanda potencial de vivienda crece más rápido que el parque residencial disponible, mientras que los visados de obra nueva y las viviendas terminadas se mantienen claramente por debajo de las necesidades estimadas. En muchos mercados de alta demanda existe una limitación real de suelo listo para construir. A ello se suman planeamientos urbanísticos largos y complejos, así como tramitaciones administrativas lentas, que dificultan que la oferta pueda reaccionar con agilidad. También influyen los costes de construcción, con incrementos en materiales, energía y mano de obra. Todo ello hace que la oferta nueva no pueda crecer al ritmo que necesitaría el mercado. Conviene señalar, además, que no toda España presenta el mismo nivel de presión. La demanda se concentra especialmente en grandes mercados urbanos y zonas de alta actividad, como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol.

El desplazamiento de la demanda hacia las periferias metropolitanas

Las grandes áreas metropolitanas concentran buena parte de las tensiones del mercado. ¿Qué singularidades presentan estos mercados respecto a otras zonas del país y qué medidas considera prioritarias para incrementar la oferta residencial?

Lo que observamos no es una salida masiva de las ciudades, sino un desplazamiento gradual hacia municipios con mejor relación entre precio y accesibilidad. Por ejemplo, en el Área Metropolitana de Madrid, la presión se ha desplazado hacia municipios como Getafe, Leganés o Móstoles. En Barcelona, hacia localidades como L’Hospitalet de Llobregat, Badalona o Sant Cugat del Vallès. El área metropolitana de Madrid alcanza los 3.587 €/m² tras crecer un 18,3% interanual, mientras que la de Barcelona se sitúa en 3.160 €/m², un 12,6% más que hace un año, según nuestro barómetro del primer trimestre de 2026 de Madrid y Barcelona. Esta tendencia también es notable en Sevilla, donde los municipios del entorno sevillano ganan protagonismo como alternativa residencial a la capital. En el anillo sevillano, el crecimiento interanual fue del 15,6%, por encima de Sevilla capital, que fue del 15%, según nuestro barómetro del primer trimestre de 2026 de Andalucía.

La dinámica es clara: cuanto más se encarece el centro metropolitano, más se extiende espacialmente la demanda. Esa demanda acaba trasladando parte de la presión también hacia las periferias. Los hogares buscan precios más asumibles, tiempos de desplazamiento razonables, acceso al transporte público y disponibilidad de servicios. Entre las medidas prioritarias estarían agilizar la tramitación urbanística, aumentar la disponibilidad de suelo finalista y planificar mejor el crecimiento residencial en las áreas metropolitanas.

El área metropolitana de Madrid alcanza los 3.587 €/m² (+18,3% interanual) y la de Barcelona se sitúa en 3.160 €/m² (+12,6%), según el barómetro de Gloval del primer trimestre de 2026.

Uno de los grandes debates actuales gira en torno a la gestión del suelo y la tramitación urbanística. ¿Hasta qué punto los plazos administrativos están condicionando la capacidad del sector para generar nueva vivienda?

Los plazos administrativos son hoy uno de los principales cuellos de botella de la oferta residencial en España. No son la única causa del déficit de vivienda —también influyen la disponibilidad de suelo, los costes de construcción, la financiación o la mano de obra—, pero sí constituyen un factor que reduce significativamente la capacidad de respuesta de la oferta ante el aumento de la demanda. En un mercado equilibrado, un aumento de la demanda debería generar una respuesta relativamente rápida de nueva producción. Sin embargo, la demanda crece hoy y la nueva oferta llega varios años después, dando como resultado una presión prolongada sobre los precios de venta y alquiler.

Una promoción residencial puede construirse en 18 o 24 meses, pero el proceso completo desde la adquisición del suelo hasta la entrega puede prolongarse 5, 8 o incluso más años. Por eso es muy importante, y más en la era de la inteligencia artificial y el Big Data, avanzar hacia una planificación basada en datos. Utilizar información demográfica, económica y territorial permite anticipar necesidades futuras de vivienda y evitar que la planificación vaya sistemáticamente por detrás del mercado.

Desde vuestra posición como firma especializada en valoración e inteligencia inmobiliaria, ¿qué tendencias estáis observando actualmente en la evolución de los precios de compraventa y alquiler?

Los precios de compraventa y alquiler siguen creciendo, especialmente en los mercados con mayor demanda. El primer trimestre de 2026 mantiene una tendencia de crecimiento significativa. El precio de la vivienda ha avanzado en dos dígitos de variación anual y todas las comunidades autónomas registran incrementos. El Índice de Precios de Vivienda avanzó un 12,9% interanual en el primer trimestre del año, según datos del INE. La vivienda usada crece más que la nueva. La segunda mano continúa generando valor de forma sostenedora, lo que indica que la demanda sigue buscando oportunidades ante la escasez de oferta. Una tendencia muy relevante es que parte de la presión de precios se está trasladando desde los municipios centrales hacia segundas coronas metropolitanas, corredores bien conectados y ciudades medias con buena accesibilidad, produciéndose una ampliación de la presión hacia las periferias metropolitanas. Aunque el mercado sigue claramente alcista, existen algunos indicadores que merecen seguimiento: será clave observar la evolución del esfuerzo de los hogares, la capacidad de generación de nueva oferta y el impacto de las condiciones financieras.

Modelos de colaboración público-privada e industrialización

La necesidad de incrementar la producción residencial es una de las principales reclamaciones del sector. ¿Existe hoy capacidad real para aumentar significativamente la construcción de vivienda o siguen existiendo obstáculos estructurales que lo dificultan?

Hay capacidad para aumentar significativamente la producción de vivienda, pero no de forma inmediata ni al ritmo que exige la demanda actual. Los obstáculos estructurales siguen siendo importantes y, además, acumulativos: suelo finalista insuficiente, lentitud administrativa, déficit de mano de obra y costes de construcción elevados. Por tanto, incrementar la producción requiere actuar de forma coordinada sobre varios factores: agilizar la tramitación, mejorar la disponibilidad de suelo, reforzar la seguridad jurídica, facilitar la colaboración público-privada y mantener una planificación estable a largo plazo.

La colaboración público-privada aparece cada vez con más frecuencia como una posible vía para aumentar la oferta de vivienda asequible. ¿Qué modelos considera más eficaces y qué experiencias destacaría?

La colaboración público-privada puede ser una de las herramientas relevantes para incrementar la oferta de vivienda asequible en España durante los próximos años. El referente más conocido actualmente es el Plan VIVE, impulsado por la Comunidad de Madrid. Su esquema es relativamente sencillo: la administración aporta suelo público, el adjudicatario privado financia, construye y gestiona, las viviendas se destinan al alquiler asequible durante varias décadas y, finalizado el plazo de concesión, el activo retorna al sector público. La experiencia del Gobierno Vasco es también uno de los ejemplos más consolidados de España. Con el desarrollo histórico de vivienda protegida, el País Vasco ha conseguido disponer de un parque protegido superior al promedio nacional y combinar promoción pública y colaboración con operadores privados. En Cataluña se han impulsado fórmulas basadas en reservas obligatorias de vivienda protegida, cesión de suelo y promoción mixta público-privada. El reto es compatibilizar los objetivos sociales con la viabilidad económica de los proyectos, especialmente en mercados de costes elevados. La colaboración público-privada funciona mejor cuando existe una estrategia estable de largo plazo, donde el sector público aporta suelo y objetivos sociales; el sector privado aporta capital, ejecución y gestión; y ambos comparten riesgos.

Una promoción residencial puede construirse en 18 o 24 meses, pero el proceso completo desde la adquisición del suelo hasta la entrega definitiva puede prolongarse de 5 a 8 años.

Gloval trabaja con grandes volúmenes de información y análisis de mercado. ¿Cómo están transformando la digitalización, el análisis de datos y la inteligencia artificial la toma de decisiones dentro del sector inmobiliario?

La digitalización, el análisis de datos y la inteligencia artificial están cambiando el sector inmobiliario de forma estructural. La principal transformación que estamos observando es que el sector está pasando de un modelo basado en información fragmentada y análisis retrospectivos a otro donde las decisiones pueden apoyarse en datos integrados, actualizados y cada vez más predictivos. Uno de los cambios más relevantes es que ya no analizamos únicamente qué ha ocurrido, sino qué está ocurriendo y qué es probable que ocurra. En términos prácticos, el cambio no es solo tecnológico: es un cambio en el modelo de decisión. Hoy, los modelos avanzados incorporan machine learning sobre transacciones; datos geoespaciales, accesibilidad, servicios, movilidad; señales de mercado en tiempo real (anuncios, descuentos) y variables socioeconómicas y demográficas.

La inteligencia artificial permite construir modelos que ayudan a anticipar. La transformación digital en inmobiliario puede resumirse así: el sector está pasando de decidir con “experiencias más comparables históricos” a decidir con “modelos predictivos más datos en tiempo real”. A pesar de todos los avances tecnológicos, hay una idea importante: la inteligencia artificial no sustituye el conocimiento experto; amplifica su capacidad. En Gloval llevamos más de 40 años como expertos del sector y estamos presentes en toda la geografía española. Por eso, cada vez más, la ventaja competitiva no la genera quien tiene más datos, sino quien es capaz de integrarlos, interpretarlos y transformarlos en decisiones más rápidas, precisas y alineadas con la evolución real del mercado.

La sostenibilidad y los criterios ESG están ganando peso en la inversión y en la valoración de activos. ¿Cómo cree que influirán estos factores en el valor de los inmuebles durante los próximos años?

A medio plazo, la eficiencia energética tenderá a convertirse en un atributo básico de comparabilidad, como hoy lo son la ubicación o la superficie. En vivienda, hay factores que empiezan a influir en el precio, tales como la certificación energética (A-B frente a E-F), los costes energéticos del hogar, los sistemas de climatización eficientes y el aislamiento térmico y acústico. La sostenibilidad está dejando de ser solo un criterio de selección de activos para convertirse en un componente estructural del precio y del riesgo. La variable clave ya no será solo cuánto vale un inmueble hoy, sino cuánto costará mantenerlo competitivo en el futuro regulatorio y energético.

Proyección y retos hacia el horizonte 2030

Si miramos hacia 2030, ¿cuáles cree que serán los principales retos del sector inmobiliario español y qué transformaciones considera imprescindibles para garantizar un mercado más equilibrado, accesible y sostenible?

Si proyectamos las tendencias actuales hacia 2030, el principal desafío del sector inmobiliario español no será tanto el crecimiento de la demanda como la capacidad del sistema para adaptar la oferta residencial, las ciudades y el parque edificado a una nueva realidad demográfica, económica y ambiental. Los principales retos pasan por resolver el déficit de vivienda en los mercados tensionados, mejorar la accesibilidad residencial y transformar el parque existente. La sostenibilidad no dependerá únicamente de la obra nueva; el gran reto será la rehabilitación masiva del parque residencial existente. Asimismo, es imprescindible impulsar un urbanismo más ágil, con mayor disponibilidad de suelo finalista y colaboración público-privada.

También debemos gestionar el envejecimiento demográfico, ya que España será uno de los países más envejecidos de Europa. El sector inmobiliario tendrá que evolucionar desde una lógica centrada en el producto hacia una lógica centrada en los ciclos de vida de las personas, mediante vivienda adaptada o senior living. Finalmente, hay que avanzar en la industrialización de la vivienda. Si hay una transformación capaz de modificar significativamente la capacidad de producción en la próxima década, es la industrialización. Uno de los principales retos sociales de aquí a 2030 será evitar que las dificultades de acceso a la vivienda se intensifiquen para determinados colectivos, para lo cual será clave combinar más oferta, mejor planificación, colaboración público-privada, rehabilitación, innovación e industrialización.

El mercado residencial español de 2026 afronta un incremento interanual del 12,9% en el Índice de Precios de Vivienda y subidas de hasta el 18,3% en áreas metropolitanas como Madrid, condicionado por plazos administrativos de desarrollo de suelo que se alargan hasta los 8 años. Ante este escenario, la estabilización del sector de cara a 2030 requerirá de modelos predictivos en tiempo real, de la agilización del suelo finalista mediante la colaboración público-privada y del impulso definitivo de la industrialización constructiva.