“El modelo vasco muestra que es posible innovar en vivienda pública y suelo con instrumentos eficaces y coordinación institucional.”
Entrevista a Xabier Arruza Manager Bilbao Urban & Cities Design / Founder of Basqvium, en relación con el Monográfico sobre “El Futuro de la Vivienda en España”
¿Cómo describiríais la situación actual del acceso a la vivienda en España? ¿Qué factores estructurales están detrás del problema?
El acceso a la vivienda es una preocupación cada vez más grande en muchos países, entre ellos España. La subida de precios constante, la falta de vivienda pública o los salarios insuficientes son tres de los problemas en el mercado inmobiliario, cada vez más ajustado. En medio de alquileres caros y la dificultad para comprar, los jóvenes son los más afectados en ciudades que en última instancia los expulsan.
En muchos casos, los salarios no han acompañado el ritmo de subida del IPC y de los alquileres, lo que ha llevado a que los inquilinos destinen una parte cada vez mayor de sus ingresos al pago de la vivienda.
¿Estamos ante una crisis coyuntural o frente a una transformación de largo recorrido en el modelo residencial?
Ambos. España es el sexto país de la OCDE con más viviendas por habitante, 563 por cada mil y, sin embargo, persiste la dificultad de acceso a una vivienda como algo coyuntural.
Son múltiples los factores que inciden en ello, entre los que también está la transformación del modelo residencial. Entre ellas podríamos destacar:
- La “cultura histórica” de compra frente al alquiler, lo que provoca una escasez de inmuebles en alquiler.
- La escasez de vivienda protegida, frente a la privada (tan solo el 1% del parque inmobiliario).
- La consideración de la vivienda como un valor refugio de inversión y la cultura de segundas residencias en propiedad, que se traduce en 400.000 viviendas en el país. A lo que se está sumando en los últimos años la compra de vivienda por extranjeros.
- A diferencia de otros bienes, la vivienda no se rige solo por la ley de oferta y demanda. Según la ortodoxia económica, cuanto más vivienda se construya, más bajará su precio. Pero la vivienda se erecta sobre un recurso naturalmente escaso: el suelo. Y solo es atractivo el de los núcleos de población y sus aledaños donde trabajamos y vivimos. Por ese motivo, raramente el suelo disminuye su valor.
- La irrupción de las viviendas de uso turístico.
- La reducción de las unidades convivenciales, que aumenta la demanda, pero de viviendas de dimensiones más reducidas.
¿Qué papel deben jugar los poderes públicos en la promoción de vivienda asequible? ¿Qué medidas concretas os parecen más urgentes o eficaces?
En este caso son actores principales del mercado:
- Por una parte, son los propietarios del suelo y quienes tienen en su mano poder agilizar las operaciones.
- Por otra, quienes deben poner coto a mucho de los desmanes cometidos e intentar frenar la especulación inmobiliaria, tomando medidas como:
- Aumentar la construcción de vivienda protegida, especialmente en régimen de alquiler.
- Establecer normativas más exigentes como la prohibición de compra de vivienda si no es para residencia habitual, tasas especiales para viviendas vacías y segundas y terceras viviendas o el establecimiento de zonas tensionadas con fijación de precios máximos de alquiler.
- Facilitar normativas para la parcelación de grandes viviendas.
- Facilitar normativas para la ampliación en altura de edificios para financiar su rehabilitación y generar nueva vivienda.
- Facilitar normativas para la reconversión de locales comerciales, edificios de oficinas o pabellones industriales en nuevas viviendas.
“Las administraciones tienen el suelo, las herramientas y la responsabilidad de liderar el cambio.”
Tal como habíamos mencionado, este es uno de los factores coyunturales en el sector de la vivienda.
Debería siempre prevalecer el derecho social de la vivienda, sobre el de convertirlo en un bien de inversión. La política fiscal aquí es fundamental para favorecer unos usos y penalizar los otros.
El experto Javier Burón hablaba recientemente de la regla de los tres 30% – tener un 30% de viviendas gestionadas con una lógica no de mercado, con unos precios en torno a un 30% inferiores a los del mercado y a los que puedas hacer frente con el 30% de tus ingresos.
El capital privado es necesario para la promoción de viviendas, pero en el momento en el que se invierte para entrar y salir en tres o cinco años con un 20% de rentabilidad, se convierte en un negocio financiero y no inmobiliario.
Hay que buscar el equilibrio y mejorar la colaboración público-privada
¿Qué peso debería tener la rehabilitación energética y estructural en las políticas de vivienda de los próximos diez años?
Nuestro parque de viviendas es de los más envejecidos, por lo que la rehabilitación estructural y energética de los edificios es fundamental. Rehabilitar frente al derribo es la mejor apuesta por la Economía Circular.
Europa tiene por objetivo alcanzar las cero emisiones en 2050 y las viviendas y edificios son una parte fundamental para ello. Aún estamos muy lejos de dicho objetivo y la idea de generar edificios de consumo cero se antoja complicado.
Además de las actuaciones más comunes a nivel de cerramientos, envolvente térmica e integración de energías renovables, es muy necesario que en el parque edificado se produzcan también mejoras a nivel estructural, a nivel de humedades, en términos de accesibilidad y a nivel funcional, para dar respuesta a las nuevas necesidades.
El ejemplo de la política que está poniendo en marcha el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, puede ser un buen ejemplo.
Desde la creación el año pasado del nuevo Gobierno, se puso la problemática de la vivienda en el centro de todas las políticas:
- La puesta en marcha de la Ley de Medidas Urgentes en materia de vivienda, suelo y urbanismo; o el Decreto de Medidas Urgentes. Su finalidad es responder con rapidez y decisión a la nueva situación de crisis habitacional.
- Aumento de los recursos para ampliar la oferta de viviendas protegidas y asequibles, innovando con la creación de nuevos instrumentos de colaboración público-privada para apalancar una mayor capacidad de inversión.
- Reserva estratégica de suelo junto con los Ayuntamientos que permita responder con garantías a los cambios demográficos y las necesidades en materia de vivienda.
“La turistificación, la segunda residencia y el uso especulativo del suelo son factores que distorsionan cualquier lógica de acceso justo.”
