El debate sobre el acceso a la vivienda en España suele centrarse de forma casi exclusiva en los ritmos de edificación y la escasez de suelo residencial. Sin embargo, la consultora inmobiliaria Proequity ha puesto sobre la mesa una advertencia crítica para el futuro del desarrollo urbano: la vivienda no puede planificarse como una pieza aislada del territorio.

De cara a los próximos desarrollos, resulta imperativo coordinar el crecimiento residencial con la reserva de suelo productivo para logística, servicios e industria ligera. El objetivo es evitar un modelo de crecimiento disperso que sature las infraestructuras de transporte y condene a los nuevos barrios a convertirse en meras ciudades dormitorio.

El mapa de la vivienda y la amenaza de la ciudad dormitorio

Los datos oficiales dimensionan la envergadura del reto constructivo. Según el estudio Sectores Residenciales en España 2025 elaborado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el país dispone actualmente de 1.069 sectores residenciales con capacidad para albergar más de 2,4 millones de viviendas distribuidas en 400 municipios. Aunque el volumen de suelo disponible es notable, el verdadero desafío estructural no radica únicamente en levantar edificios, sino en dotar a esos nuevos desarrollos de un tejido económico propio.

La falta de parcelas logísticas y terciarias en la periferia residencial eleva el riesgo de forzar desplazamientos diarios masivos hacia los grandes centros de trabajo tradicionales.

Desde Proequity señalan que la ausencia de suelo terciario e industrial ligero cercano a los nuevos ámbitos residenciales presiona de forma directa la red de carreteras y los servicios de transporte público. Al desligar el lugar de residencia del lugar de trabajo, los municipios ganan volumen de población, pero pierden competitividad territorial y capacidad para generar empleo de proximidad.

El suelo logístico como pilar de la economía real

La planificación funcional de las ciudades modernas exige dejar atrás la zonificación rígida que separaba por completo los usos residenciales de los industriales. Daniel Galache, director de Suelo de Proequity, es tajante al respecto: “España necesita más vivienda, pero esa vivienda debe formar parte de ciudades completas. No basta con decidir dónde van a vivir las personas; también hay que prever dónde trabajarán y cómo se abastecerán los nuevos barrios”.

Bajo esta premisa, el suelo destinado a plataformas de distribución, almacenamiento e industria de última milla deja de ser una infraestructura periférica para convertirse en un elemento dinamizador de la trama urbana. Este criterio se alinea con las directrices de la Agenda Urbana Española, que aboga firmemente por impulsar modelos urbanos de usos mixtos y limitar la urbanización dispersa dependiente en exceso del vehículo privado.

Diseñar los nuevos desarrollos desde las fases iniciales bajo un modelo integrado reduce drásticamente la movilidad obligada y refuerza la autonomía fiscal de los ayuntamientos.

Hacia la consolidación de la ‘Ciudad de 15 minutos’

La estrategia de concentrar los servicios esenciales a una distancia habitable a pie o en movilidad suave es el núcleo de la denominada ciudad de 15 minutos. Proequity defiende que este equilibrio de usos será crítico en las grandes áreas metropolitanas e históricos corredores de actividad. Los indicadores del Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Observatorio del Transporte y la Logística en España ya permiten medir con precisión la duración de los trayectos al trabajo y el impacto ambiental derivado del coche privado.

El análisis del mercado inmologístico revela además una realidad asimétrica. Regiones como Cataluña, Andalucía, la Comunidad Valenciana y la Comunidad de Madrid concentraban el 60,3% de la superficie logística nacional en 2023. En estos mercados, caracterizados por una crónica escasez de suelo finalista en ubicaciones estratégicas, se vuelve urgente anticipar la organización de las cadenas de suministro concurrentes con el crecimiento de la población.

La fuerte demanda logística de última milla cerca de los grandes núcleos exige incorporar un análisis de equilibrio funcional que trascienda el mero conteo de viviendas.

Para lograrlo, la consultora insta a las administraciones públicas y promotores a ponderar de forma conjunta cinco variables clave en los nuevos planes generales: la disponibilidad de suelo productivo, las conexiones con los polos de empleo, la capacidad de las infraestructuras, la distribución de mercancías y el potencial intrínseco de cada territorio para atraer inversión y generar empleo real.