En un escenario sociopolítico marcado por la proximidad del debate de aprobación del decreto de vivienda y una creciente sensibilidad pública acentuada por los casos más recientes de emergencia habitacional, la vivienda se consolida como la principal preocupación para los ciudadanos en España, según los datos del Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).
Ante esta coyuntura, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) presentó hace unos meses su informe Diagnóstico y propuestas para resolver el problema de la vivienda en España. La iniciativa, desarrollada por su Grupo de Trabajo de Vivienda, establece una hoja de ruta con diez claves estratégicas que abarcan soluciones normativas, fiscales, territoriales y de gestión administrativa para desbloquear la oferta asequible y proteger el derecho constitucional de acceso a un hogar digno.
La vivienda como quinto pilar del bienestar y la urgencia de un consenso duradero
El análisis elaborado por la arquitectura superior y técnica de España sitúa la crisis habitacional no como un fenómeno coyuntural, sino como un problema estructural complejo, gestado durante décadas, que abarca desde los desequilibrios de oferta y demanda hasta la rigidez del suelo y la sobrecarga burocrática. Para el CSCAE, la vivienda debe ser considerada a todos los efectos el quinto pilar del Estado del Bienestar, situándose al mismo nivel presupuestario y de protección institucional que la sanidad, la educación, los servicios sociales y el sistema público de pensiones.
Una de las debilidades más severas identificadas en el diagnóstico es la dramática contracción del parque residencial protegido en el país. En la actualidad, el volumen de vivienda pública y protegida en España apenas roza el 2,5% del parque total, una cifra marginal frente a la media de la Unión Europea que se sitúa en el 9%, y a años luz del 38% que se conservaría hoy si no se hubieran descalificado de forma sistemática las promociones con protección oficial construidas en décadas pasadas.
Para revertir esta dinámica de vulnerabilidad, el CSCAE reclama la firma inminente de un Pacto de Estado de Vivienda que trascienda las disputas partidistas de corto recorrido. Este gran acuerdo debe involucrar a los principales partidos de gobierno y articularse en estrecha coordinación con las Comunidades Autónomas, que ostentan las competencias exclusivas en materia de ordenación territorial y vivienda, y las administraciones locales. El objetivo primordial es dotar a las políticas de una estabilidad prolongada en el tiempo, tomando como referencia internacional modelos de éxito continuado como el de la ciudad de Viena.
España apenas cuenta con un 2,5% de vivienda pública frente al 9% de media europea; la descalificación histórica privó al país de mantener un 38% del parque bajo régimen protegido.
Monitorización con datos reales y reequilibrio de la estructura territorial
Junto a la concertación política, el informe del CSCAE exige la puesta en marcha inmediata de un sistema de monitorización real y continuada del mercado residencial. La propuesta plantea la creación de observatorios territoriales y estatales integrados por todos los agentes del sector para recopilar y analizar datos objetivos. Se evaluarán variables clave como los precios efectivos de compraventa y arrendamiento, la renta media familiar, el volumen real de pisos vacíos o infrautilizados, el impacto de las viviendas de uso turístico y temporales, y la evolución del coste del suelo y la edificación. Para este cometido, se aboga por la implantación de tecnologías de vanguardia como el gemelo digital asistido por inteligencia artificial para prever distorsiones del mercado antes de que degeneren en picos de tensión habitacional.
En el ámbito del planeamiento y la ordenación del territorio, los arquitectos advierten del peligro de perpetuar la concentración demográfica en las grandes áreas metropolitanas. Este crecimiento desmedido genera el agotamiento de recursos naturales, el incremento del efecto «isla de calor», sobrecostes de movilidad y problemas de segregación urbana. La solución planteada pasa por políticas autonómicas y estatales de reequilibrio territorial que apuesten firmemente por las ciudades medias y la revitalización del entorno rural.
Para materializar esta descongestión es indispensable agilizar los instrumentos de planeamiento y gestión que permitan la liberación de suelo finalista (solares urbanizados). La actual rigidez normativa paraliza desarrollos durante años y provoca que los planes urbanísticos respondan a necesidades desfasadas. El informe propone flexibilizar las normativas urbanísticas, crear estructuras supramunicipales que apoyen a los ayuntamientos con menor capacidad técnica y articular una nueva Ley del Suelo adaptada a la velocidad de las transformaciones sociales.
El retraso medio de 12 meses en la concesión de licencias urbanísticas genera un sobrecoste directo imputable de unos 13.000 euros al año por cada vivienda construida.
Agilización de licencias, rigidez normativa y la función de la Administración Pública
El documento aborda uno de los mayores cuellos de botella que encarecen el producto final: el funcionamiento de la tramitación administrativa. En España se calcula que la obtención de una licencia de obras acumula una demora media de 12 meses, un retraso que distorsiona la oferta e impone un sobrecoste de aproximadamente 13.000 euros anuales por vivienda.
Para atajar este problema, el CSCAE plantea la simplificación de la maraña normativa estatal, autonómica y local, acotando los informes sectoriales y redefiniendo el contenido del informe técnico municipal para que se concentre en la supervisión del proyecto básico, respetando lo fijado en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Asimismo, el CSCAE muestra sus reservas hacia soluciones de desregulación acelerada como la generalización sustitutiva de las declaraciones responsables o la externalización masiva del control técnico a Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECUs) y consultoras privadas. La organización colegial subraya que la Administración Pública debe ejercer directamente la función supervisora de la ordenación territorial y el urbanismo para salvaguardar la igualdad de oportunidades, evitar conflictos de intereses y proteger valores superiores como la seguridad de las personas, el medio ambiente y el patrimonio histórico.
Déficit de producción, industrialización y equilibrio en los regímenes de tenencia
Las estadísticas demográficas señalan que en España se constituyen anualmente en torno a 250.000 nuevos hogares. Frente a este volumen de demanda, el ritmo de producción de obra nueva se sitúa en torno a las 100.000 viviendas anuales, una brecha que tensiona la accesibilidad económica. La solución requiere elevar la capacidad constructiva combinando la obra nueva sobre suelo finalista con la reactivación del parque edificado desocupado, calculado en 3,8 millones de inmuebles en 2021.
Para cerrar esta brecha, el informe enfatiza la urgencia de invertir en la industrialización del sector de la construcción, combinando la prefabricación avanzada con el sostén de la edificación tradicional y los oficios artesanales. Esto exige impulsar la Formación Profesional, dignificar salarios, adaptar jornadas y ofrecer ayudas públicas para incorporar mano de obra joven y femenina en las empresas subcontratistas.
En materia de tenencia, España presenta una distribución histórica aproximada del 70% en propiedad y 30% en alquiler. Aunque la propiedad privada aporta arraigo, resiliencia económica y estabilidad para las familias en la vejez, el CSCAE ve imperativo ensanchar la oferta de alquiler asequible y protegido. Para ello, propone asegurar garantías jurídicas y de cobro a los arrendadores, implantar deducciones fiscales, flexibilizar tipologías e incentivar modalidades cooperativas como el cohousing, el coliving o el derecho de superficie. De forma paralela, el informe exige una regulación estricta para la vivienda turística, acotando su número, exigiendo condiciones de habitabilidad equiparables y elevando su fiscalidad al considerarla una actividad económica mercantil.
España registra la creación neta de 250.000 hogares al año, mientras la edificación de vivienda nueva permanece estancada en una media de 100.000 unidades anuales.
Medidas por horizontes temporales: Corto, medio y largo plazo
Las diez claves de actuación diseñadas por el Grupo de Trabajo de Vivienda del CSCAE se estructuran operacionalmente en tres fases de ejecución:
- Acciones a Corto Plazo: Reformas legislativas inmediatas para otorgar seguridad jurídica al arrendamiento residencial; endurecimiento de la normativa sobre pisos turísticos; adecuación de los módulos de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) al coste real de la edificación; exenciones fiscales y ayudas directas para fomentar la rehabilitación de inmuebles vacíos; e higienización administrativa acotando los informes sectoriales y el alcance del informe técnico en la tramitación de licencias de obra.
- Acciones a Medio Plazo: Despliegue de esquemas de colaboración público-privada en régimen de cesión de uso o derecho de superficie para alquiler protegido; priorización de la edificación sobre el suelo finalista existente frente a nuevos desarrollos periféricos; licitaciones de concurso de proyectos que incentiven la calidad arquitectónica y nuevos formatos de hogar; e impulso a planes de atracción de mano de obra y dignificación del sector constructivo.
- Acciones a Largo Plazo: Ejecución de políticas estatales de reequilibrio del territorio potenciando la actividad productiva en ciudades medias y zonas rurales; promulgación de una nueva Ley del Suelo que sustituya la rigidez del planeamiento tradicional por herramientas flexibles y de tramitación ágil; y consolidación de la industrialización de la edificación como garante de la máxima excelencia técnica y sostenibilidad.
