Pablo Abascal “El 86,8% del parque inmobiliario español es ineficiente y necesita una rehabilitación urgente”

“Antes de los fondos Next Generation, España rehabilitaba solo el 0,15% de sus viviendas principales al año: a este ritmo, necesitaríamos casi 800 años.”

Entrevista a Pablo Abascal, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) en relación con el Monográfico sobre Rehabilitación y regeneración urbana: eficiencia energética, patrimonio y planes de barrios.

¿Cuáles considera que son los principales desafíos que afronta España en materia de rehabilitación y regeneración urbana?

Son numerosos y el camino nos lo muestran las estadísticas. Según los datos, el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana actualizados a 2022, en su informe de Estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación de España actualizado a 2020, en España hay 25,7 millones de viviendas. En su nivel de consumo influye mucho la normativa de edificación según la que se construyeron estos edificios y se pueden distinguir tres épocas principales. 

Por una parte, los edificados antes de 1980, que no tenían ningún tipo de normativa de aislamiento, son los más ineficientes y suponen el 42% del total, con letra G de eficiencia. Aquí encontramos muchísimos de los pisos baratos construidos en el franquismo. Después, están que se levantaron entre 1981 y 2007, que tienen una mínima normativa de aislante y es el 44,8%, con letra F a D. Aquí se incluye el ”bum” inmobiliario anterior a la crisis de 2008. Y por último, tenemos los edificios construidos tras la aprobación del Código Técnico de Edificación (CTE). Son pisos que ya cuentan con un componente de aislamiento y reducción de consumos tecnificado y se trata del restante 13,20%, con letras A a C de eficiencia. Es decir, el 86,8% parque inmobiliario español es muy ineficiente y necesita de una rehabilitación masiva para cumplir con los estándares que está imponiendo la Unión Europea (UE).

Por otra parte, a la espera de cómo España transpone esta norma, Europa ha aprobado que en 2030, se deben reducir en España un 16% del consumo medio de energía primario; para 2035, se debe reducir el 25% del consumo medio de energía primario; y de cara a 2050, los edificios deben ser de consumo energético nulo. Estos objetivos son muy difíciles de cumplir, necesitan grandes inversiones y, aunque se habla de ayudas, al igual que los vehículos a motor, parece que los propietarios de las viviendas van a pagar y van a tener limitado el uso de su vivienda en función de lo que está contamine. Por dar un dato, España, antes de los Fondos Next Generation, rehabilitaba un 0,15% de las viviendas de uso como principal y un 0,11 del total, por lo que necesitaría 789 años para rehabilitar las viviendas de poca eficiencia energética de España.

“Con una buena envolvente térmica, se mejora la eficiencia, se moderniza la imagen del edificio y se revaloriza el inmueble hasta un 20%.”

¿Qué papel juega la eficiencia energética en la rehabilitación del parque edificatorio y cómo debería incentivarse su implantación de forma masiva?

En el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas hemos reflexionado mucho sobre este punto y hemos planteado una hoja de ruta para intentar cumplir, o al menos acercarnos, con los compromisos que ha firmado España en Europa. Creemos que, si se impulsa la actividad rehabilitadora, el consumo se recortaría en un 50% y, a la vez, la revalorización del precio de los inmuebles alcanzaría un 20%. 

Propusimos 33 medidas concretas para reactivar la renovación de edificios y mejorar la eficiencia energética. Por ejemplo, que la rehabilitación edificatoria sea obligatoria, que se aprueben mayores deducciones y bonificaciones en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) por mejora de eficiencia energética o que las deducciones se apliquen en el IRPF sobre los rendimientos del alquiler. Otros incentivos como aplicar un tipo reducido de IVA, recuperar la cuenta ahorro vivienda para rehabilitación energética o la creación de un fondo obligatorio que fije una cantidad mínima de aportación para cumplir estos objetivos son algunas de nuestras propuestas. Y, sobre todo, contar con un marco legal estable, con ayudas que den certidumbre, y una ventanilla única en la que centralizar todas las gestiones.  

¿Cómo se pueden compatibilizar los procesos de rehabilitación con la conservación del patrimonio histórico y cultural de nuestras ciudades?

Cada vez se cuenta con más innovaciones técnicas y tecnología que tienen la capacidad de solucionar estos problemas en numerosos casos. Y teniendo en cuenta que habrá edificios que tal vez no se puedan tocar o que se deberán aislar por dentro, la solución de SATE da acabados con mucha versatilidad en función de la estética que se quiera dejar. 

¿Qué oportunidades ofrece la regeneración urbana para reducir desigualdades territoriales y mejorar la calidad de vida en los barrios?

Una envolvente térmica deja nueva la fachada y la cubierta de un edificio. También permite introducir nuevas instalaciones al edificio durante la obra y al bajar la demanda energética, permite valorar la posibilidad de energías alternativas a los combustibles fósiles en las viviendas. Moderniza la estética de edificios e incluso permite actualizar o instalar balcones en viviendas que no los tenían.

Esto no solo rehabilita la imagen estética del edificio, sino que lo hace más atractivo y contribuye a que deje de ser una vivienda degradada. Además, si se es más ambicioso, se puede valorar la reducción del tamaño de las viviendas, por ejemplo, de más de 90 m², que no se usan y dividirlas en dos o más viviendas. Estamos ante una gran oportunidad para rehabilitar entornos de barrio y sacarlos de zona degradada.

“La rehabilitación debe pasar de ser voluntaria a obligatoria, con incentivos fiscales, financiación estable y una ventanilla única para gestionar las ayudas.”

¿Son suficientes los fondos europeos y las ayudas actuales? ¿Qué medidas adicionales serían necesarias para impulsar la rehabilitación a gran escala?

Los fondos europeos son una buena noticia como dotación económica y ayudas a la rehabilitación, de eso no cabe ninguna duda. Pero crea bolsas de trabajo muy apretadas y difíciles de atender. Esto, unido a periodos de inactividad cuando los trabajos finalizan, presionan el mercado y hace más compleja la consecución de las obras en los plazos que se determinan.

¿Qué rol deben desempeñar las Administraciones Públicas y qué rol corresponde al sector privado en este proceso?

Para alcanzar estos objetivos, necesitamos una Administración Pública que empuje y facilite y un sector empresarial tecnificado, profesional, estable y con músculo para afrontar este gran reto. También se requiere de una sociedad receptiva a estas obras, que las promuevan e impulsen y que cuenten con los Administradores de Fincas colegiados para que les asesoren y gestionen acuerdos y subvenciones, junto con arquitecturas especializadas en rehabilitación. Pero esto solo es posible si la demanda y la oferta es constante: no se pueden afrontar olas grandísimas de obra sin un tejido empresarial que, cuando acaba la subvención, debe desaparecer hasta la siguiente. Por ello solicitamos una hoja de ruta clara, unas ayudas estables en el tiempo para que se cree el resto.

Los fondos Next Generation nos han permitido demostrar que en España hay administradores de fincas competentes y profesionales, que saben llevar a buen puerto esta obras y subvenciones, así como buenos técnicos. Falta el marco legal necesario que cree empresas estables y la hoja de ruta. Todo esto, unido a que los bancos han comprobado que las comunidades de vecinos son entes que son de fiar y han entrado a dar financiación a 15 años a las comunidades, crea las mimbres para empezar este gran trabajo.

¿Qué innovaciones (digitalización, industrialización, nuevos materiales) pueden tener mayor impacto en la rehabilitación urbana en los próximos años?

Las instalaciones de placas solares de consumo compartido, unidas a las comunidades energéticas, la implantación del coche eléctrico, los puntos de recarga compartida de los mismos, así como la aerotermia, son los nuevos moradores de cubiertas y garajes de las comunidades que van a necesitar de la sincronización de elementos.

¿Cómo imagina nuestras ciudades en 10 años si se cumplen los objetivos de rehabilitación y regeneración urbana planteados hoy?

Adivinar el futuro es errar, pero los Administradores de Fincas colegiados vemos que, si se ignoran las propuestas que hemos planteado, dentro de 10 años podemos estar contando otro incumplimiento más de otro compromiso europeo. El reto para acometer es muy grande y si no se crean unas obligaciones o los incentivos necesarios, con claridad y estabilidad para las comunidades, no se va a avanzar.

A pesar de que estos compromisos son necesarios para frenar el cambio climático -en Europa la vivienda produce el 40% de las emisiones de CO₂, si tenemos en cuenta construcción, mantenimiento, reforma y demolición-, y para modernizar barrios y mejorar el confort de las viviendas, las comunidades de vecinos tienen una forma de elección muy particular, el método asambleario. En ella, las situaciones personales pesan más que el interés del edificio o sus moradores, por lo que en muchos casos las necesidades de la comunidad se pueden ver truncadas por votos de propietarios que, por tener un hijo en la universidad, haberse quedado en paro o haber invertido en una autocaravana o, simplemente, ser un piso para alquilar, hacen que el interés personal condicione el voto. En una junta directiva de una empresa, estas obras se habrían acometido ya. Con comunidades de propietarios, hay que pensar desde otra realidad.

“Las comunidades de vecinos deciden por asamblea, y eso puede frenar obras urgentes: necesitamos normativas que impulsen el interés colectivo.”

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