El Consejo General de la Arquitectura Técnica de España denuncia en Construmat 2025 la falta de control técnico en el mercado de segunda mano y propone medidas para garantizar el derecho a una vivienda digna
Durante la celebración del Sustainable Building Congress en el marco de Construmat 2025, el presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), Alfredo Sanz Corma, ofreció una ponencia que no dejó indiferente a nadie. Con una afirmación tan directa como inquietante —“Hoy en día, tiene más garantía quien compra un electrodoméstico que quien adquiere una vivienda usada”—, Sanz evidenció las carencias estructurales que persisten en el parque residencial español y la urgente necesidad de ofrecer garantías técnicas reales a los compradores.
Un mercado dominado por la vivienda existente
Según los datos presentados por CGATE, en 2024 se registraron 134.862 operaciones de vivienda nueva frente a 506.952 compraventas de vivienda usada. Es decir, más del 79% de las operaciones inmobiliarias se realizaron en el mercado de segunda mano, un segmento en el que no siempre se exige información técnica clara, fiable y completa.
A pesar de que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece un marco general sobre el acceso a la información, las exigencias se diluyen en la práctica: no existen mecanismos uniformes que garanticen que el comprador pueda conocer el estado real del inmueble, ni tampoco que el vendedor lo declare adecuadamente. Este vacío normativo pone en riesgo el derecho constitucional recogido en el artículo 47, que reconoce a todos los ciudadanos el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
¿Qué debería saber el comprador?
El artículo 31 de la nueva ley de vivienda detalla la información mínima exigible en las operaciones de compraventa o arrendamiento: cédula de habitabilidad, superficie útil y construida, antigüedad, servicios e instalaciones, certificado energético, condiciones de accesibilidad y limitaciones urbanísticas. Sin embargo, la legislación no obliga a presentar un informe técnico detallado que permita detectar patologías estructurales, problemas en las instalaciones o deficiencias de conservación.
Desde CGATE, se propone como solución la generalización de documentos técnicos como el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), la Inspección Técnica del Edificio (ITE) o el reciente Libro del Edificio Existente (LEEx), como herramientas clave para ofrecer transparencia y proteger tanto al comprador como al vendedor.
Radiografía preocupante del parque residencial
Los datos presentados por el presidente del CGATE revelan una situación estructural preocupante:
- El 55% de las viviendas en España fueron construidas antes de 1981, fecha anterior a la primera normativa estatal sobre eficiencia energética.
- Tan solo el 6% de las viviendas actuales han sido construidas después de 2009.
- El 75% de los edificios no son accesibles, y un 40% de los edificios de más de cuatro alturas carecen de ascensor.
A esto se suman problemas ocultos relacionados con materiales peligrosos, riesgo de radón, evacuación deficiente de aguas, instalaciones eléctricas obsoletas o incluso deficiencias estructurales. Sin una evaluación técnica previa, estas carencias no salen a la luz hasta que el nuevo propietario ya ha firmado la escritura.
La hipoteca energética oculta
Uno de los conceptos clave introducidos en la presentación fue el de la “hipoteca energética oculta”, que hace referencia a los sobrecostes que afrontan los propietarios por vivir en viviendas con mala calificación energética. Una vivienda con deficiente aislamiento, ventanas ineficientes o equipos antiguos de climatización puede disparar el gasto mensual sin que este aspecto haya sido valorado antes de la compra.
En este contexto, el CGATE propone herramientas como la Calculadora Energética (desarrollada por la propia entidad) para anticipar consumos y orientar decisiones de compra con criterio técnico y económico.
De la legalidad a la adecuación
“Una vivienda puede ser legal, pero no necesariamente adecuada”, sentenció el presidente del CGATE durante su intervención. El mensaje fue claro: la legalidad urbanística o registral no equivale a habitabilidad, eficiencia o seguridad. Por ello, el colectivo de la Arquitectura Técnica reclama una reforma normativa que obligue a incluir un informe técnico homologado en todas las transacciones de vivienda existente, como ya se exige en otros bienes de consumo de menor valor.
Esta propuesta, además de mejorar la protección del consumidor, contribuiría a fomentar la rehabilitación del parque edificado y a garantizar entornos más seguros, confortables y sostenibles.
