El Consejo de Ministros ha dado luz verde al Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), que incorpora un conjunto de herramientas concretas orientadas a acelerar la producción de inmuebles residenciales en España.
La normativa articula incentivos específicos para tres actores clave del ecosistema inmobiliario, promotores, empresas constructoras y fabricantes industriales, con el propósito fundamental de aumentar la oferta de vivienda social y asequible mediante el refuerzo de la capacidad productiva, la certidumbre jurídica y el acceso a vías de financiamiento adaptadas a las nuevas metodologías constructivas.
Un nuevo marco de avales e incentivos financieros para la edificación off-site
El Real Decreto-ley 29/2026 despliega un esquema financiero de gran alcance basado en líneas de avales públicos para la edificación residencial. En primer lugar, se aprueba la movilización de hasta 2.000 millones de euros en avales ICO, con plazos de amortización fijados en hasta 35 años, destinados a promotores públicos y privados que promuevan vivienda en alquiler social o asequible en el marco de la estrategia España CRECE (artículo 16).
De forma complementaria, la norma introduce un apoyo explícito al tejido industrial del sector. El artículo 17 establece una nueva línea de hasta 280 millones de euros, operativa hasta el año 2040, dirigida de manera específica a pequeñas y medianas empresas (pymes) fabricantes y promotoras de construcción industrializada. Esta partida presupuestaria está diseñada para respaldar tanto las inversiones en capacidad productiva de las plantas como las necesidades de circulante para la operativa diaria.
Avales ICO de hasta 2.000 millones de euros con plazos de hasta 35 años impulsarán la promoción de vivienda asequible.
En el ámbito normativo y de acceso al crédito, una de las reformas más sustanciales se produce en la regulación financiera a través del artículo 15, que modifica la Ley de Hipoteca Mobiliaria. Con la entrada en vigor de este precepto, los componentes industrializados fabricados en planta —que posteriormente se trasladan para su ensamblaje en obra— pasan a ser formalmente bienes hipotecables. Gracias a este cambio, la producción fabril puede constituirse directamente como garantía para obtener financiación durante la fase de fabricación, eliminando uno de los principales obstáculos históricos en el acceso al crédito para la edificación off-site.
La estructura de instrumentos del RDL 29/2026 incluye la creación del Fondo de Vivienda de Impacto Social (artículo 13), adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Este nuevo fondo, dotado con 400 millones de euros, tiene como meta la financiación de proyectos innovadores en materia residencial con impacto social positivo, actuando simultáneamente como mecanismo para atraer inversión privada especializada hacia este segmento de mercado.
Los componentes industrializados en fábrica pasan a ser bienes hipotecables, eliminando la principal traba de acceso al crédito off-site.
En materia tributaria, la norma modifica el régimen del Impuesto sobre el Valor Añadido (artículo 7) a partir del 1 de diciembre de 2026. Desde esa fecha, se aplicará un IVA superreducido del 4 % a las entregas de viviendas protegidas que ostenten una calificación permanente o indefinida, incluyendo sus garajes y anexos. Adicionalmente, se fija un IVA reducido del 10 % para las obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al alquiler habitual, sin distinción del tipo de propietario de la finca.
El programa ‘TU CASA’ moviliza 10.000 millones en préstamos ICO al 0 % para la entrada de la primera vivienda habitual sin límite de edad.
Con el objetivo de aportar certidumbre al mercado, el artículo 14 introduce por primera vez una definición legal de vivienda asequible. La normativa determina que el precio de venta o el importe de arrendamiento —computando el conjunto de gastos asociados— no podrá superar el 30 % de la renta mediana de los hogares del municipio donde se ubique el inmueble.
Por último, el articulado desarrolla el programa TU CASA (artículo 19), dotado de manera inicial con 10.000 millones de euros en préstamos ICO al 0 % de interés y sin comisiones para facilitar el acceso a la propiedad. La medida permite financiar hasta el 20 % del valor de la vivienda habitual (con un importe máximo de 50.000 euros) para cubrir la entrada como complemento a la hipoteca, sin fijar un límite de edad para los solicitantes. Las viviendas adquiridas a través de este programa quedarán vinculadas a un precio máximo de transmisión posterior para asegurar la permanencia de la ayuda pública y evitar plusvalías privadas.
