El mercado inmobiliario catalán ha vivido en 2024 una profunda fractura entre la dinámica del alquiler y la de la compraventa. Así lo revela el Informe de Mercado 2024 de Amat Immobiliaris, que recoge una situación crítica en el alquiler —con desplomes de actividad y oferta— frente a una notable recuperación en la compraventa, impulsada por la mejora del acceso al crédito y un contexto económico más favorable.
«Seguimos empeorando año tras año», advierte Guifré Homedes, Director General de Amat. “Cada vez que hacemos este análisis, partimos de un punto peor que el anterior. Y lo más preocupante es que seguimos alejándonos de las soluciones reales”. Homedes apunta directamente a la desconexión entre las políticas públicas y el sector inmobiliario como una de las causas principales del deterioro: “Las decisiones se toman sin contar con el conocimiento del mercado y sin visión transversal. La vivienda no puede abordarse de forma aislada; está relacionada con el transporte, el modelo económico, la migración, la planificación territorial o el empleo”.
Crisis de oferta en alquiler: caída del 50% en tres años
Los datos del informe son contundentes. Desde 2021, la oferta de vivienda en alquiler gestionada por Amat se ha reducido en más de un 50%. Tan solo en 2024, la caída fue del 5% respecto al ya deprimido 2023. Esta escasez tiene efectos directos en el número de operaciones: los nuevos contratos de alquiler han bajado un 18% interanual, y un 43% acumulado en los dos últimos ejercicios. Si se compara con la media de los últimos 20 años, la actividad actual se sitúa un 40% por debajo.
“La accesibilidad no mejora actuando solo sobre el precio”, insiste Homedes. “Tiene dos variables: precio y oferta. Si no hay oferta, da igual lo que hagas con los precios, el acceso es imposible”.
Regulación y desconcierto: efectos de una gestión política errática
Uno de los factores que ha acentuado el deterioro en 2024 ha sido la entrada en vigor del control de rentas en zonas tensionadas, en aplicación de la Ley de Vivienda. Homedes denuncia una “gestión política nefasta” que agravó la situación: “Se anunciaron fechas confusas que se modificaron varias veces. Eso generó incertidumbre y disparó los precios durante el primer trimestre, porque los propietarios intentaron subir al máximo antes de que llegara la regulación”.
Posteriormente, el mercado se congeló. Según el informe, el precio de repercusión (€/m²/mes) bajó un 1,8% respecto a 2023, pero la renta media absoluta (€/mes) subió, ya que la superficie de las viviendas alquiladas fue un 20% superior a la del año anterior. “Esto no mejora la accesibilidad. Lo que ha pasado es que han desaparecido las viviendas más pequeñas y asequibles. El producto que queda en alquiler es de gama alta”, explica Homedes.
Cambio de perfil del inquilino: predominan los extranjeros
El 59% de los nuevos inquilinos en Barcelona fueron extranjeros, un porcentaje que ha crecido significativamente respecto al período prepandemia (15%). En Sant Cugat y Sant Just también aumentaron hasta el 42%. “No es que haya más extranjeros, es que son los únicos que pueden acceder a la oferta que queda. Son los mejores candidatos en un contexto de máxima competencia”, explica el director general de Amat. El 44% de estos inquilinos eran europeos, el 39% americanos (principalmente latinoamericanos) y el 11% asiáticos.
La oferta se comercializa cada vez más por canales internos
Otra consecuencia de la escasa oferta es el cambio radical en la forma de comercialización. En 2024, solo el 26% de las viviendas en alquiler gestionadas por Amat se publicaron en portales. El resto se asignó directamente desde la base de datos de candidatos: “Con tan poca oferta, ya no tiene sentido publicar. Gestionamos internamente los perfiles que conocemos y seleccionamos directamente al mejor candidato posible. Eso explica por qué en los portales parece que todo es alquiler de temporada”, matiza Homedes.
El mercado de compraventa se activa de nuevo
En contraste, el mercado de compraventa ha vivido un 2024 claramente positivo. El número de operaciones creció un 1,3% y el volumen total un 21%, lo que refleja que se han vendido viviendas de mayor valor. El informe de Amat destaca que ha aumentado la compraventa de viviendas grandes, tanto en superficie como en precio.
“La mejora en las condiciones de financiación ha sido clave”, apunta Homedes. “Además, ante un mercado de alquiler inaccesible, muchas familias han optado por comprar, incluso aquellas que antes preferían alquilar”.
En Barcelona, el precio medio de venta en 2024 fue de 4.956 €/m², con Les Corts como distrito más caro (6.270 €/m²). En Sant Just Desvern se alcanzaron los 4.548 €/m² y en Sant Cugat del Vallès el rango fue desde 4.000 hasta más de 6.500 €/m², según tipología y ubicación.
La obra nueva, aún bloqueada por trabas urbanísticas
Pese a la mejora en el mercado de segunda mano, el informe advierte que la oferta de obra nueva sigue limitada por las trabas urbanísticas. “El urbanismo continúa siendo lento, complejo y burocrático. Un ejemplo: un proyecto en el área metropolitana ha tardado 12 años en obtener licencia. Cuando llegó el momento de construir, ya no había financiación y los pisos han pasado a venta”, denuncia Homedes.
Conclusión: sin políticas centradas en la oferta, no hay solución posible
Para Homedes, la situación actual requiere valentía y una visión integral: “Mientras no se entienda que el problema de la vivienda requiere políticas transversales y de largo plazo, seguiremos igual o peor. Lamentablemente, nuestra previsión es pesimista: el acceso a la vivienda de alquiler será muy limitado en la próxima década”.
El informe concluye con un mensaje claro: sin una política activa para incrementar la oferta y sin una colaboración real con el sector privado, la crisis de acceso a la vivienda no tiene solución posible.
