En Ontinyent (Valencia), la constructora Guerola ha llevado a cabo un proyecto singular que ha recibido el reconocimiento de los Premios Kobah 2024 a la excelencia en Lean Construction en un Proyecto Pequeño. Se trata del Edificio Bazar 95, una promoción de 17 viviendas destinadas al alquiler que se ha convertido en un ejemplo de gestión colaborativa, uso intensivo de BIM y planificación bajo la filosofía Lean.
Un edificio nacido de la colaboración temprana
Desde la fase inicial se sentaron en la misma mesa promotor, arquitecto, ingeniero y constructora, con el objetivo de garantizar la viabilidad económica, la calidad y el cumplimiento de plazos. Este enfoque permitió anticipar problemas, optimizar las soluciones constructivas y definir acabados con criterios de eficiencia y durabilidad.
El solar, ubicado en el casco antiguo de Ontinyent y con un fuerte desnivel entre dos calles, planteaba retos estructurales importantes, como la necesidad de ejecutar una pantalla de micropilotes en condiciones de accesibilidad muy limitadas. A ello se sumaban riesgos derivados del mal estado de los edificios colindantes. La detección temprana de estas dificultades y la búsqueda conjunta de soluciones fueron claves para la viabilidad del proyecto.
BIM y gestión digital como ejes del diseño
Uno de los pilares del proceso fue la incorporación de BIM desde la fase de preconstrucción. El propio departamento de estudios de Guerola se encargó del modelado inicial, lo que permitió unificar criterios de diseño, detectar interferencias y realizar mediciones precisas antes de iniciar la obra. Este modelo se convirtió en la base de la coordinación entre disciplinas y en la herramienta de referencia para replanteos digitales en obra.
El proyecto se apoyó en un CDE en SharePointpara la gestión documental, en el visor BIM Dalux para compartir modelos con todos los agentes y en la plataforma BIMCollabpara la resolución de incidencias. La gestión visual, aplicada en la Big Room mediante paneles físicos y digitales, garantizó la trazabilidad de las decisiones y la actualización constante de la información.
Lean Construction: planificación colaborativa y Last Planner System
La planificación se estructuró a partir del Last Planner System (LPS), con sesiones Pull para definir las fases de cimentación, estructura y acabados, y con reuniones semanales para el seguimiento del plan. Guerola implicó a subcontratistas y proveedores en este proceso, obteniendo su compromiso directo sobre los plazos y optimizando la coordinación entre equipos.
El gemba walk antes de cada sesión se convirtió en una práctica esencial para planificar con pleno conocimiento de la realidad de la obra. Gracias a este enfoque, fue posible minimizar restricciones, anticipar riesgos y mantener un flujo de trabajo estable.
Cadena de suministro y sostenibilidad
La gestión de la cadena de suministros se organizó a través de un tablero Kanban en Trello, que centralizaba ofertas, comparativos, aprobaciones y pedidos. Este sistema digital y visual permitió controlar con precisión las compras y asegurar la trazabilidad de materiales. En obra, la logística se optimizó con zonas de acopio planificadas, grúa torre y un control exhaustivo de entradas.
El compromiso con la sostenibilidad se tradujo en la obtención del sello BREEAM, que exigió medidas como la instalación de puertas accesibles de un metro en todas las estancias, paneles fotovoltaicos y sistemas de aerotermia. Además, la elección de materiales se ajustó tanto a criterios económicos como medioambientales, incorporando, por ejemplo, lotes de ladrillo en stock que aportaron eficiencia de costes y prestaciones superiores.
Ejecución y control de calidad
Durante la fase de ejecución se establecieron roles claros para jefes de obra, producción y encargados, complementados por especialistas en BIM, topografía e instalaciones. La transparencia con el cliente se garantizó mediante un sistema de open book en las certificaciones y con visitas semanales en las que se revisaban los modelos BIM y los listados de incidencias.
El control de calidad incluyó ensayos de materiales, pruebas de instalaciones y check lists de aseguramiento, apoyados en la herramienta Dalux. Se priorizó la seguridad en el trabajo mediante medidas de orden, andamios homologados y distribución eficiente de cuadros eléctricos y espacios de paso.
Resultados y continuidad del modelo
El proyecto se completó en 17 meses, con un coste final de 1,78 millones de euros frente a un presupuesto inicial de 1,37 millones. Aunque se produjeron desviaciones por el contexto post-Covid y la complejidad del emplazamiento, el proceso colaborativo permitió gestionarlas de forma consensuada, sin conflictos entre agentes.
El resultado fue un edificio eficiente, con valor añadido para los inquilinos y con una gestión que ha llevado al promotor a iniciar un segundo proyecto de 37 viviendas, manteniendo el mismo equipo y metodología. La experiencia del Edificio Bazar 95 demuestra que la filosofía Lean aplicada a la edificación residencial no solo es posible, sino que genera valor tangible en costes, calidad y plazos.
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