Jose Maria Jaquet. Licenciado en Derecho, MBA IESE, Consultor Lean IPD
La búsqueda de eficiencia y cooperación en la construcción ha llevado a explorar nuevas formas de relación contractual entre los agentes que intervienen en un proyecto. Frente a los modelos tradicionales —basados en la fragmentación de responsabilidades y la transferencia del riesgo— surge el modelo Leonardo IPD (Integrated Project Delivery), una propuesta de contrato diseñada para integrar a promotor, proyectista y constructor bajo un mismo instrumento jurídico, con objetivos, información y beneficios compartidos.
Lejos de ser una mera traducción de modelos anglosajones, Leonardo IPD constituye una adaptación específica al marco normativo español, que conjuga los principios de la Ley de Ordenación de la Edificación, el Código Civil y el principio de pacta sunt servanda. Su estructura responde a una necesidad: crear un entorno contractual que haga posible aplicar la filosofía Lean Construction desde el inicio del proyecto, no solo durante la ejecución en obra.
El modelo parte de una idea central: el contrato debe reflejar la confianza mutua y la transparencia en la gestión de costes. Para ello, se establecen honorarios fijos e independientes de los costes reales de proyectista y constructor, evitando los márgenes y coeficientes de paso que suelen distorsionar los intereses de cada parte. Todos los gastos se gestionan mediante un sistema de “libros abiertos”, auditados externamente para garantizar su veracidad y adecuación.
La gobernanza del proyecto se articula mediante una comisión ejecutiva, en la que cada parte designa un representante. Las decisiones se adoptan por consenso, y solo en caso de desacuerdo se escalan a una comisión senior. Este mecanismo sustituye la jerarquía tradicional por una estructura de cogestión basada en la confianza y la responsabilidad compartida. La flexibilidad contractual es clave: cada agente mantiene sus competencias profesionales, pero los objetivos económicos y los riesgos se abordan desde una perspectiva común.
Otro de los pilares del modelo es la gestión económica colaborativa. Leonardo IPD incorpora la metodología Target Value Design (TVD), que convierte el coste en un input del diseño y no en su resultado. De esta forma, el presupuesto no se fija al final del proceso, sino que guía la toma de decisiones desde las primeras fases. Se definen costes objetivo por capítulos, se iteran y revisan de forma conjunta hasta lograr un diseño que “encaje” en el presupuesto del promotor, maximizando el valor y minimizando el despilfarro.
En paralelo, se establece un fondo de riesgo compartido en el que cada parte aporta, de forma voluntaria y en la medida que considera, una fracción de sus honorarios. Si el resultado final del proyecto mejora el coste objetivo, el excedente se reparte al 50 % entre promotor y equipo IPD; si, por el contrario, el resultado es negativo, se acude primero al fondo de contingencia y solo después a este fondo compartido, hasta el límite de las cantidades comprometidas por el equipo IPD. Este mecanismo transforma la lógica del conflicto en una lógica de corresponsabilidad, en la que todos ganan o pierden juntos.
El contrato prevé cuatro etapas sucesivas: validación, preconstrucción, construcción y puesta en marcha. Cada una funciona como una puerta de control y, a la vez, de salida: si alguna de las partes considera que el proyecto deja de ser viable, puede retirarse compensando los costes incurridos. Esta estructura modular proporciona seguridad jurídica y flexibilidad operativa, evitando litigios y bloqueos posteriores.
En comparación con los contratos tradicionales, donde los roles se mantienen separados y los incentivos no suelen estar alineados, el modelo Leonardo IPD promueve decisiones conjuntas, riesgos asumidos colectivamente y beneficios compartidos. La colaboración deja de ser un principio moral para convertirse en una condición contractual.
El carácter abierto y estandarizado del modelo refuerza su potencial. Al estar distribuido bajo licencia Creative Commons, se facilita su libre utilización y adaptación, fomentando el aprendizaje colectivo y evitando que cada proyecto deba partir de un redactado ad-hoc. Así, el conocimiento jurídico y técnico generado en cada experiencia puede retroalimentar nuevas versiones del contrato, consolidando un estándar nacional para la contratación colaborativa.
Leonardo IPD representa, en definitiva, un cambio cultural y operativo en la forma de concebir los contratos de edificación: sustituye la lógica del control por la de la confianza, la del riesgo aislado por la del valor compartido. Su implementación no solo impulsa la transparencia y la eficiencia, sino que ofrece un marco de gobernanza capaz de sostener relaciones duraderas y de alto rendimiento en un sector que avanza hacia modelos cada vez más colaborativos y sostenibles.
Enlace para la descarga del contrato LeonardoIPD
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