Marta Vall-llossera: “Necesitamos políticas de vivienda estables y con visión a largo plazo”

Acceso, planificación, rehabilitación, función social del parque edificado y alianzas público-privadas: Marta Vall-llossera repasa los desafíos del presente y traza líneas de acción para avanzar hacia una vivienda más justa, sostenible y bien diseñada.

Entrevista a Marta Vall-llossera, presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), en relación con el Monográfico sobre “El Futuro de la Vivienda en España”

¿Cómo describiríais la situación actual del acceso a la vivienda en España? ¿Qué factores estructurales están detrás del problema?

El acceso a una vivienda digna y asequible se ha convertido en la principal preocupación para un amplio sector de la población española. Es una realidad, constatada, mes tras mes, en el Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).

Un problema complejo, en él influyen multitud de factores y agravado por la falta de políticas públicas durante años que hace que España disponga de un parque público de vivienda muy por debajo de la media europea.

La crisis financiera de 2008 hundió el sector de la construcción.

Acabó con un elevado número de pequeñas y medianas empresas y provocó una crisis subyacente de carácter estructural de la que no se había recuperado cuando se declaró la pandemia de Covid19, en el año 2020.

Ahora, nos encontramos con un sector carente de músculo, en el que faltan profesionales cualificados para dar respuesta a uno de los principales problemas: el desequilibrio entre la creación de viviendas y nuevos hogares. Según los datos del Ministerio de Vivienda, el año pasado, se certificaron 97.800 viviendas como “finalizadas”. Sin embargo, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadistica (INE), se crearon en torno a 330.000 nuevos hogares. Para paliar este déficit, en 2023, el Banco de España cifró en 600.000 las viviendas que serían necesarias entre los años 2022 y 2025.

Existe, pues, un claro desajuste entre oferta y demanda, que no se registra por igual en todos los territorios del país. El crecimiento de algunas grandes ciudades contrasta con el fenómeno de la “España vaciada”.

Pero, como se puso de manifiesto en el Foro Internacional UIA 2022: Affordable Housing Activation, se suman otras barreras que dificultan el acceso a la vivienda e impiden su materialización como un derecho real y efectivo, como las políticas y regulaciones, la financiación, el diseño y desarrollo urbanos, la promoción y producción de vivienda, y la propiedad y tenencia. Se trata, por lo tanto, de un problema complejo que debería afrontarse como una cuestión de Estado con consensos amplios en torno a una estrategia que contemple medidas a corto, medio y largo plazo y cuente con la coordinación de todos los niveles de la Administración, además de la implicación necesaria de todos los agentes y profesionales del sector.

“La vivienda no puede seguir tratándose como un producto financiero: es un derecho básico que requiere planificación, presupuesto y voluntad política sostenida.”

¿Qué papel deben jugar los poderes públicos en la promoción de vivienda asequible? ¿Qué medidas concretas os parecen más urgentes o eficaces?

Como apuntaba antes desdelos poderes públicos, en colaboración con la iniciativa privada, el sector financiero y los/a profesionles deben plantearse estrategias que fruto del consenso puedan establecer medidas estables planteadas a medio y largo plazo y  ofrecer soluciones ante un problema acuciante que está lastrando el Estado del Bienestar en España. 

En este sentido, en todos los foros en los que participamos y también en las reuniones a las que hemos asistido en Moncloa, hemos abogado por la necesidad de consensos para ofrecer soluciones a corto plazo a los casos de emergencia habitacional que ya se están constatando, pero también a medio y largo plazo. 

Necesitamos abordar el problema desde una perspectiva global que se apoye en medidas ordenadas y estables en el tiempo para ofrecer seguridad jurídica y garantizar, de forma real y efectiva, el derecho a disfrutar de una vivienda digna, asequible y de calidad, atendiendo aspectos de sostenibilidad ambiental, inclusión y accesibilidad universal y, a la vez, culturales y arquitectónicos

Como apuntó hace unas semanas la presidenta de la Comisión Parlamentaria Especial sobre la Crisis de la Vivienda en la UE, “hay lugares en los que es impensable construir nuevas viviendas y hay que trabajar en las infraestructuras existentes, modernizar y renovar. Hay zonas en las que realmente se podría paliar el problema construyendo».

De acuerdo con ella, en nuestra opinión, esa estrategia global de vivienda requeriría: 

Acelerar la transformación del parque de edificios existentes desde una perspectiva integral que incluya viviendas, edificios, manzanas, barrios y también territorios, elevando al 3% la tasa anual de rehabilitación, que, hoy por hoy, se sitúa en el 0,3%. Además de que es la manera más sostenible de seguir habitando nuestras ciudades y hacerlas resistentes al calentamiento global, es una medida que puede contribuir a aumentar el parque de vivienda en alquiler, estableciendo estrategias que impulsen el alquiler a precio asequible de aquellas que se hayan beneficiado de ayudas, protegiendo tanto a inquilinos/as como a propietarios/as. Esto mejoraría la confianza y la seguridad jurídica de ambos colectivos.

Construir vivienda nueva allí donde sea necesario, de una forma planificada que tenga en cuenta las necesidades reales de cada territorio. Para ello, es precisa la puesta a disposición de suelo público e introducir nuevos modelos de vivienda que respondan a los nuevos hábitos de los hogares españoles, apostando por concursos de arquitectura que prioricen la calidad, tal y como prescribe la Ley de Calidad de la Arquitectura. 

En definitiva, atendiendo las situaciones de emergencia habitacional que se estén produciendo, resulta esencial realizar un diagnóstico certero, con datos objetivos, de la realidad de cada territorio y ciudad. Eso facilitará la toma de decisiones, que tendría que estar guiada por un criterio profesional, y establecer un plan de acción común para identificar áreas prioritarias y la implementación de acciones concretas. De forma ineludible, estas medidas pasan por una revisión de la Ley del Suelo y la tramitación de las licencias dentro de los tres meses que establece la ley, lo que exige por parte de las Administraciones una mayor dotación de personal y de recursos técnicos.

La vivienda se ha convertido en un activo financiero. ¿Cómo puede reequilibrarse su función social sin frenar la inversión y la regeneración urbana?

Priorizando el interés general. La vivienda permite el acceso de las personas a otros derechos y, por lo tanto, debe recuperar su función social. Es decir, su valor de uso. 

En el año 2022, en el marco del Foro Internacional Affordable Housing Activation, desde el CSCAE impulsamos una declaración en la que sosteníamos que “una vivienda que no sea accesible en el sentido económico no puede asociarse a un derecho, ni a un bien de uso común, sino a un producto de inversión, alejado de su función social”. Ya sabemos cuáles son las principales barreras que dificultan el acceso a una vivienda digna, asequible y de calidad y, al déficit del parque público de vivienda, se suma el envejecimiento del parque edificado: más de la mitad de los edificios precisa de una rehabilitación energética, pero también en materia de accesibilidad, conservación y adaptación de sus funcionalidades para responder a las necesidades de la población de forma adecuada. Hay que impulsar políticas que, de forma decidida, apunten en ambas direcciones. 

Los fondos europeos Next Generation han supuesto una oportunidad para impulsar una ola de renovación de edificios y viviendas y adaptarlos a los retos y necesidades de la población del siglo XXI, pero esa inercia debe poder mantenerse hasta 2050 con políticas de vivienda sostenidas en el tiempo que incluyan ayudas estables y agilidad en la tramitación de los expedientes, complementadas con mecanismos de financiación adecuados, un marco jurídico que aporte estabilidad y seguridad y una acción pública que sirva de apoyo a la iniciativa privada, activando el suelo vacante, instando a la regeneración de las edificaciones obsoletas y valorizando el amplio patrimonio edificado en nuestros pueblos y ciudades, lo que incluye poner en uso las viviendas vacías y, desde la perspectiva de la propiedad, el deber de conservar y rehabilitar. 

¿Qué peso debería tener la rehabilitación energética y estructural en las políticas de vivienda de los próximos diez años?

Como se deriva de los Acuerdos de París, de la Agenda 2030 de la ONU y de directivas europeas, como la de Eficiencia Energética de Edificios (EPBD), la rehabilitación integral del parque existente debería tener un peso determinante en las políticas de vivienda no solo de los próximos diez años, sino de aquí a 2050, si queremos cumplir el objetivo de una economía descarbonizada, como persigue la Comisión Europea, y, además, garantizar el bienestar de la población a largo plazo.

Para conseguirlo, en España, habría que multiplicar por 12 el ritmo actual de rehabilitación de viviendas al año. Pero, como indicaba antes, no podemos olvidar que también son necesarias mejoras en materia de accesibilidad, conservación y funcionalidad de los espacios.  

En los últimos años, hemos registrado un incremento importante en el número de rehabilitaciones, y es positivo. Sin embargo, los niveles actuales (el año pasado, se visaron más de 55.000 viviendas para gran rehabilitación) siguen siendo insuficientes: según la última actualización del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC), de 2023, este año 2025 se deberían alcanzar 96.000 unidades rehabilitadas y, a partir de ahí, habría que elevar el ritmo de forma progresiva hasta alcanzar las 300.000 viviendas en 2030. El objetivo es rehabilitar 1.377.300 viviendas entre 2021 y 2030.

Y es esencial activarlo y conseguir que arraigue una cultura de la rehabilitación integral de edificios porque, renovarlos, supone alargarles la vida y mejorar, por ende, la de quienes viven en ellos, elevando las prestaciones, la calidad y el confort de la vivienda de una forma duradera, para beneficio de varias generaciones. Por eso, insistimos en la importancia de partir de estudios previos y rigurosos sobre la situación del edificio antes de comenzar obras de manera desordenada que, al final, salen caras si carecen de la planificación adecuada.   

Rehabilitar es sinónimo de sostenibilidad. Es invertir en futuro y un factor de igualdad: mejora la calidad de vida de las personas porque les permite habitar viviendas saludables, confortables, eficientes desde un punto de vista energético y, por extensión, económico; cohesiona porque arraiga a la población a los centros históricos y a los barrios más antiguos, que son los más expuestos a perder esa calidad por el deterioro del paso del tiempo. 

¿Qué tipo de alianzas (público-privadas, intersectoriales, sociales) pueden acelerar un nuevo modelo de vivienda más inclusivo y sostenible?

Como se ha señalado en preguntas anteriores, consideramos esencial la colaboración público-privada y la participación ciudadana para encontrar soluciones adecuadas al problema de acceso a la vivienda e impulsar procesos de regeneración urbana desde una perspectiva integral, que tenga en cuenta pros y contras y mitigue los posibles efectos adversos, como son los procesos de gentrificación.  

¿Qué papel puede jugar la industrialización de la construcción en una nueva etapa de vivienda asequible y de calidad?

La construcción está inmersa en un momento de cambios que alumbrarán un nuevo sector, determinado por nuevos objetivos de sostenibilidad marcados por la UE y por la incorporación de las nuevas tecnologías. En este contexto y ante la falta de mano de obra cualificada, la industrialización puede tener un rol importante como herramienta para revertir el déficit de vivienda digna, adecuada y asequible.

El PERTE de industrialización persigue ampliar el parque público de vivienda, que, en estos momentos, es del 2,5%, y equipararlo con la media europea, que ronda el 10%. Pero, sin duda, en esa ecuación, hay que poner el énfasis en que esa vivienda pública sea mejor, de calidad, sensible a las necesidades de las personas que la van a habitar. 

La industrialización en la edificación no nace ahora. La historia de la arquitectura ofrece ejemplos suficientes de su aplicación en el siglo pasado y no podemos olvidar la aplicación tras la Segunda Guerra Mundial, pero, precisamente, esa revisión histórica, también nos obliga a actuar con responsabilidad.

La industrialización debe ser un instrumento para hacer mejor arquitectura por y para el bienestar de las personas, lo que implica también su convivencia con la construcción tradicional, que enriquece nuestros entornos construidos y garantiza la preservación de oficios. 

Pretender utilizar la industrialización para replicar un patrón ad infinitum sería un error por muchos motivos: por un lado, físicos -el clima, la tipología del suelo, etcétera- y, por otro, cultural y emocional. La repetición de soluciones, la estandarización, constituye una amenaza para la identidad cultural de nuestros pueblos y ciudades -es, de hecho, una de las consecuencias de la globalización-, y se refleja a nivel emocional. 

La arquitectura es el arte en el que vivimos. Construye y constituye nuestra memoria emocional. La estandarización anula el alma de los entornos urbanos, que necesitan ser diversos, creativos y emocionantes porque así somos las personas.  

Asimismo, la experiencia vivida durante el confinamiento derivado de la pandemia de Covid19 nos mostró la importancia que tienen los espacios que habitamos -desde nuestras viviendas a nuestros barrios- en la salud física, mental y emocional. 

Debemos aprender de todo ello y dar respuesta al complejo problema de la vivienda apostando por la calidad arquitectónica, entendida como un derecho, sinónimo de bienestar y equidad social.

“Si no apostamos por la rehabilitación y por una mayor colaboración interadministrativa, seguiremos generando exclusión y desigualdad urbana.”

¿Qué zonas o ciudades están marcando un camino distinto que merezca ser observado o replicado?

Como se ha apuntado antes, el problema de acceso a la vivienda no es el mismo en ciudades grandes, como Madrid, Barcelona o Málaga, que en Mérida, Teruel u otros tantos territorios del país que están afectados por el fenómeno de la España vaciada.

Una muestra de esos desajustes entre la oferta y la demanda es que, en estos momentos, nos encontramos con que el 25% de la población española vive en aglomeraciones urbanas de más de un millón de habitantes y el 17% se concentra en Madrid (con cerca de siete millones de habitantes), Barcelona (más de tres millones en su área metropolitana), Valencia o Sevilla (por encima del millón y medio de habitantes). El resultado es un desequilibrio territorial que, a su vez, es económico y social, y que hay que atajar con soluciones en materia de vivienda, pero no solo.

Es esencial que vayan acompañadas de otras medidas para arraigar a la población a esos territorios, dotándolos de infraestructuras, dotaciones y servicios que les permitan desarrollar sus proyectos de vida en condiciones dignas.  

A nivel europeo, Viena (Austria) se ha convertido en un referente gracias a una política que ha sabido preservar el parque público de vivienda, con alquileres moderados, al margen de cualquier alternancia en los gobiernos.  

¿Qué datos o indicadores clave deberían acompañar cualquier debate riguroso sobre vivienda?

Si bien las soluciones son complejas, para poner en marcha cualquier medida, es preciso partir de un diagnóstico certero, fundamentado en datos objetivos, de la realidad de cada territorio y ciudad.

Esto facilitará la toma de decisiones y la puesta en marcha de planes de acción común para identificar áreas prioritarias y la implementación de medidas concretas.

Precisamente, la plataforma Affordable Housing Activation, impulsada con motivo del Foro Internacional de la UIA, en 2022, es una herramienta de conocimiento relevante para comparar la realidad de la vivienda asequible en todo el mundo y favorecer políticas públicas a nivel estatal, autonómico y local, ya que, además de disponer de miles de indicadores al respecto, ofrece ejemplos de buenas prácticas.