Las ideas de Enric Reyna sobre vivienda y promoción inmobiliaria: una síntesis de sus declaraciones a lo largo de dos décadas

El sector de la promoción inmobiliaria española ha perdido a una de sus figuras más influyentes. Enric Reyna Martínez, presidente de honor de APCE Cataluña y APCEspaña, ha fallecido dejando tras de sí más de tres décadas de liderazgo institucional y una intensa participación en el debate público sobre vivienda, urbanismo y desarrollo urbano. Durante 35 años presidió la Asociación de Promotores de Cataluña, consolidando la entidad como una de las principales organizaciones del sector y formando a varias generaciones de promotores.

Más allá de su trayectoria institucional, Reyna fue también una de las voces más reconocibles en el debate sobre vivienda en España. A lo largo de dos décadas participó en numerosos monográficos sectoriales, entrevistas y mesas redondas en las que defendió ideas que hoy siguen marcando el debate inmobiliario: la escasez de suelo finalista, la necesidad de estabilidad normativa, la importancia de la rehabilitación urbana y el papel imprescindible de la colaboración entre sector público y privado.

Su trayectoria institucional se extendió a otras entidades clave del sector. Entre otros cargos, presidió Construmat y Fira de Barcelona, participó activamente en la Federación de Entidades Empresariales de la Construcción de Cataluña, en la Confederación Catalana de la Construcción y fue miembro del Consejo de Gobierno de la Confederación Nacional de la Construcción, además de formar parte de la ejecutiva de la Cámara de Comercio de Barcelona.

Para el actual presidente de APCE Cataluña y APCEspaña, Xavier Vilajoana, Reyna fue “un pilar indiscutible de APCE y un referente para varias generaciones de promotores constructores”.

Hablar de Enric Reyna es hablar de una forma muy concreta de entender la promoción inmobiliaria y la evolución de la ciudad. En los documentos revisados, su voz aparece una y otra vez asociada a algunos de los grandes debates del sector: la falta de suelo, el precio de la vivienda, el papel de la vivienda protegida, la rigidez normativa, la rehabilitación de los centros urbanos o la necesidad de acompasar la política pública con la realidad económica. No hay en sus declaraciones grandes giros ideológicos. Al contrario. Lo que aparece es una línea de pensamiento bastante consistente, sostenida en el tiempo, con matices según el contexto, pero siempre apoyada en algunas convicciones de fondo.

El suelo como recurso escaso y la ciudad existente como prioridad

Una de las ideas más repetidas por Reyna es que el suelo no puede tratarse como un recurso infinito. En varios textos sobre rehabilitación, insistió en que el suelo es un bien “escaso y no renovable” y que precisamente por eso había que “aprovechar al máximo” la ciudad ya construida.

Ese argumento no era solo urbanístico, sino también económico y social. En su visión, el aprovechamiento de la ciudad consolidada debía servir para evitar un “crecimiento indiscriminado y desordenado” y, al mismo tiempo, para reactivar barrios envejecidos y preservar tejido urbano existente. De ahí que vinculase de forma tan clara la rehabilitación con el uso eficiente del suelo.

Su planteamiento era sencillo: si el suelo es limitado, la política de vivienda no puede descansar solo en seguir expandiendo la ciudad. Tiene que apoyarse también en el mantenimiento, actualización y reutilización del parque ya construido.

La rehabilitación no como alternativa, sino como necesidad

Probablemente no hay un tema en el que su posición resulte tan nítida como en la rehabilitación. En distintos documentos de 2008 y 2009, Reyna sostiene que “la rehabilitación, en un futuro inmediato, aparece más como una necesidad que como una alternativa”. La frase resume bastante bien su enfoque.

Para él, esta necesidad nace de varias realidades simultáneas: el alto precio de la vivienda, la escasez de suelo, el envejecimiento del parque residencial y la existencia de miles de edificios sin valor histórico singular, pero con viviendas incómodas, obsoletas o incluso insalubres. En uno de los monográficos lo formula con bastante claridad al referirse a “miles de edificios sin ningún valor histórico o artístico que albergan viviendas que resultan incómodas e incluso insalubres”, además de las promociones de los años sesenta y setenta que ya no cumplen parte de la normativa actual.

En ese marco, la rehabilitación no se presenta como una política ornamental ni patrimonial, sino como una respuesta funcional al estado real del parque construido. Su discurso introduce además una idea que hoy sigue siendo plenamente vigente: rehabilitar no solo mejora edificios, también evita la degradación “arquitectónica, social y económica” de determinadas áreas urbanas.

Mantener antes de que el deterioro sea irreversible

Otra constante en sus intervenciones sobre rehabilitación es la crítica a la falta de cultura de mantenimiento. Reyna advertía que, en el modelo social dominante, mientras el edificio es nuevo “nadie se preocupa del mantenimiento” y la necesidad de intervenir solo aparece cuando surgen señales de deterioro, muchas veces derivadas de una “evidente falta de previsión”.

Ese enfoque conecta con una lectura más estructural del problema. Para Reyna, el mantenimiento y la rehabilitación debían integrarse en la vida útil del edificio y dejar de verse como una intervención excepcional o traumática. En ese sentido, su posición anticipa debates posteriores sobre conservación preventiva, ciclo de vida y gestión del parque residencial.

Flexibilidad normativa para rehabilitar lo posible

Si la rehabilitación era necesaria, Reyna entendía que una parte del problema estaba en las barreras normativas. En varios documentos critica la “rigidez” de las ordenanzas municipales y, especialmente en 2009, llega a reclamar que la flexibilidad normativa debería ser “imprescindible” según el tipo de vivienda y el año de construcción.

Su argumento no iba dirigido a rebajar estándares de calidad de forma indiscriminada, sino a introducir un criterio de realidad. Lo resume en una fórmula muy reveladora: habría que “discernir entre lo que es obligado y lo que es posible hacer”. Y remata con otra idea que concentra bien su posición: “Siempre será mejor un edificio rehabilitado en un 80 % que mantenerlo en un estado de deterioro constante como consecuencia de una no intervención”.

Es una de sus declaraciones más representativas, porque sintetiza dos de sus rasgos habituales: el pragmatismo y la defensa de marcos regulatorios viables para que la actuación privada y pública pueda materializarse.

Incentivos económicos y fiscalidad para activar la rehabilitación

Junto a la cuestión normativa, Reyna insistió en la dimensión fiscal. En 2009 señaló que el “tipo de IVA aplicado a las obras de rehabilitación es muy elevado” y que esa circunstancia “ha frenado muchas iniciativas y proyectos”. Su tesis era que un tipo impositivo menor dinamizaría el sector, permitiría activar actuaciones y, al mismo tiempo, podría incluso traducirse en mayores ingresos tributarios por aumento de la actividad.

Su propuesta era ampliar el tratamiento reducido a más supuestos de reconstrucción, en línea con lo que, según defendía, ya ocurría en otros países comunitarios. De nuevo, no se trataba solo de una reivindicación corporativa, sino de vincular fiscalidad y viabilidad de la intervención sobre el parque existente.

Repoblar centros urbanos y atraer población joven

En sus textos sobre rehabilitación también aparece una idea social de la ciudad. Reyna consideraba que “la verdadera vida de una ciudad la da la población más joven”, por su capacidad de emprender actividades y dinamizar el entorno. Desde esa perspectiva, los proyectos de rehabilitación debían servir también para favorecer la repoblación de los centros con parejas jóvenes y hogares con capacidad de reactivar la vida urbana.

Para ello, sostenía, no bastaba con rehabilitar viviendas. Había que acompañarlas de “infraestructuras comerciales, de ocio, infantiles” e “incentivos económicos a la hora de comprar la vivienda”. Era, según reconocía, una solución “más compleja y más lenta”, pero también “la más acertada”. Ese razonamiento conecta rehabilitación, política de vivienda y revitalización urbana. No se trata solo de arreglar edificios, sino de reconstruir condiciones de habitabilidad y atractivo residencial en tejidos consolidados.

La vivienda social exige financiación, no solo herramientas legales

En plena crisis financiera, Reyna moduló su discurso sin abandonar sus ejes habituales. En el monográfico sobre vivienda social de 2008 afirmó que “el contexto socioeconómico es distinto” al de un año antes y que “la crisis de liquidez de las entidades financieras ha repercutido en todos los sectores productivos de nuestro país, incluyendo la Administración, que cuenta ahora con menos recursos”.

Su lectura de aquel momento es interesante porque no niega la validez de los instrumentos normativos ni del Pacto Nacional para la Vivienda. Al contrario: llega a decir que “las herramientas legislativas ya las tenemos”. Lo que, a su juicio, faltaba era “la financiación necesaria” para que todos los agentes del sector, incluidas las entidades financieras y la Administración, pudieran hacer su trabajo.

La frase marca un punto importante en su pensamiento: la política de vivienda no fracasa solo por falta de leyes, sino por la desconexión entre instrumentos, financiación y contexto económico. Por eso añade que el gran reto es “recuperar la confianza en nuestra economía” para poder desplegar las medidas existentes.

Reglas estables y seguridad jurídica sobre el suelo

Si hay una idea especialmente definitoria de la visión de Reyna sobre promoción inmobiliaria, es su insistencia en la estabilidad normativa. En los debates sobre vivienda social y desarrollo urbanístico se mostró favorable a algunas de las nuevas medidas, pero introdujo siempre una advertencia: no se puede alterar de forma abrupta el marco de actuación de quien compró suelo bajo unas reglas determinadas.

En una de sus intervenciones afirma que el decreto “tiene mucha salsa” y que conviene estudiarlo a fondo. Reconoce que “tiene cosas positivas”, pero añade una objeción muy clara: “A quien compra suelo a la sombra de una ley vigente y con unas perspectivas concretas no se le puede cambiar la normativa de repente”. Esta idea sintetiza uno de los grandes pilares de su discurso: la promoción necesita previsibilidad. La seguridad jurídica no aparece en sus palabras como un eslogan abstracto, sino como una condición para que la inversión y la ejecución puedan producir vivienda, incluida la vivienda social.

La política pactada debe ejecutarse

En otro de los debates sobre vivienda y territorio, Reyna mostró una posición muy firme ante los bloqueos locales a decisiones de alcance general. Su frase es muy explícita: “Debería ser obligatorio llevar a cabo la política que se acuerda por mayoría”. Y desarrollaba esa idea señalando que un alcalde puede tener razones para no querer que su municipio crezca, pero eso no debería “perjudicar la resta”. Aquí aparece otra constante de su pensamiento: la defensa de una gobernanza más ejecutiva, menos bloqueada por resistencias locales cuando ya existe una política acordada en niveles superiores o en marcos amplios de consenso.

El pacto de la rehabilitación

Su tendencia a formular los problemas en términos de pactos sectoriales aparece también de forma muy clara en rehabilitación. En uno de los textos, tras mencionar el Pacto Nacional de la Vivienda y a la espera del pacto de infraestructuras, concluye que el siguiente debe ser “el pacto de la rehabilitación”. La expresión no es menor. Indica que, para Reyna, la rehabilitación no debía seguir siendo un capítulo periférico, sino convertirse en una estrategia estructural, con continuidad política, fiscal y administrativa. No una suma de ayudas dispersas, sino un marco estable y reconocible.

El promotor como agente que necesita instrumentos para actuar

En el debate sobre vivienda de 2006 aparece otra idea relevante: la distinción entre el papel de la Administración y el papel del promotor. En una de las intervenciones recogidas, Reyna resume su posición así: “La Administración ha de crear los instrumentos necesarios para que nosotros actuemos”. La frase no niega la función pública ni reduce el problema a mercado puro. Lo que hace es insistir en una lógica de reparto de responsabilidades: la Administración define instrumentos, reglas y planificación; el promotor opera dentro de ese marco. Es, en el fondo, una defensa clara de la colaboración entre sector público y privado, aunque expresada desde una lógica muy propia del mundo promotor.

Vivienda y urbanismo: densidad, modelo y viabilidad

Aunque muchas de sus declaraciones se centran en vivienda y rehabilitación, también aparece una preocupación de fondo por el modelo urbanístico. En el debate de 2006, en diálogo con la Administración, aflora la tensión entre exigencias sociales y ambientales, densidades urbanas y viabilidad de la promoción.

Reyna no formula aquí un manifiesto urbanístico completo, pero sí deja ver una preocupación sostenida: la política de vivienda no puede desligarse del planeamiento, del suelo disponible y de las reglas concretas de desarrollo. En su visión, la vivienda se resuelve con instrumentos, sí, pero también con una determinada forma de entender la ciudad y su capacidad de crecer o transformarse.

Barcelona, actividad económica y mercado de oficinas

Antes de que la vivienda monopolizara el debate sectorial, Reyna también intervino en cuestiones ligadas al mercado terciario. En la mesa redonda de 1999 sobre oficinas, una de sus frases más recordadas fue que Barcelona había entrado “en el circuito mundial de la industria y de la economía”. Desde esa lectura, concluía que “faltan oficinas en Barcelona”.

La declaración es relevante porque muestra otra faceta de su pensamiento: la relación entre desarrollo urbano, actividad económica e inmobiliario. En ese mismo contexto valoró Barcelona Meeting Point como “el lugar adecuado para realizar operaciones” y anticipó que el salón sería un gran “meeting point de la construcción en Europa”. Más allá del tono de época, la idea es coherente con el resto de su trayectoria: el inmobiliario no se entiende de forma aislada, sino como parte de la posición económica de la ciudad y de su capacidad de atraer actividad.

Flexibilidad de la vivienda y adaptación a la vida de los hogares

En uno de los materiales revisados aparece una reflexión menos conocida, pero muy reveladora, sobre la necesidad de pensar viviendas más flexibles. Reyna criticaba que la configuración tradicional de los espacios hace que una obra de rehabilitación sea un “quebradero de cabeza seguro”, no por falta de profesionalidad, sino porque las viviendas no están concebidas para ser adaptables.

De ahí que defendiera una nueva manera de abordar la construcción de viviendas, pensadas como elementos flexibles, donde simplificar “hacer una pared o quitar otra” forme parte del propio planteamiento del edificio. Esta mirada encaja con su defensa de la rehabilitación, pero también con una concepción más dinámica de la vivienda, vinculada al proceso vital de las personas.

Una línea de pensamiento constante

Visto en conjunto, Reyna insistió en que el suelo es limitado y debe aprovecharse mejor. Defendió que la rehabilitación no podía seguir siendo secundaria. Reclamó flexibilidad normativa, estabilidad jurídica y tratamiento fiscal más favorable para hacer viables las actuaciones. Advirtió que las leyes no bastan sin financiación ni confianza. Y sostuvo que la política pactada debía ejecutarse, sin quedar atrapada en bloqueos interminables.

Su posición puede resumirse en una idea central: la vivienda necesita instrumentos, viabilidad y continuidad. Sin esos tres elementos, ni la promoción, ni la rehabilitación, ni la vivienda social pueden alcanzar la escala que el problema exige.

Citas clave de Enric Reyna

• “El suelo es un recurso escaso y no renovable.”
• “La rehabilitación, en un futuro inmediato, aparece más como una necesidad que como una alternativa.”
• “Siempre será mejor un edificio rehabilitado en un 80 % que mantenerlo en un estado de deterioro constante.”
• “Las herramientas legislativas ya las tenemos. Ahora solo nos hace falta la financiación necesaria.”
• “Recuperar la confianza en nuestra economía” es “un reto importante”.
• “A quien compra suelo a la sombra de una ley vigente no se le puede cambiar la normativa de repente.”
• “Debería ser obligatorio llevar a cabo la política que se acuerda por mayoría.
• “La verdadera vida de una ciudad la da la población más joven.”
• “El siguiente debe ser el pacto de la rehabilitación.”