Isabel Rodríguez: “La vivienda debe convertirse en el quinto pilar del Estado del Bienestar”

España afronta una crisis estructural de acceso a la vivienda con un déficit de 450.000 unidades, según el Banco de España. El Gobierno apuesta por reforzar la promoción pública, industrializar la construcción y rehabilitar 1,5 millones de viviendas antes de 2030.

Entrevista a Isabel Rodríguez García ministra de Vivienda y Agenda Urbana, en relación con el Monográfico sobre “El Futuro de la Vivienda en España”

¿Cómo describiríais la situación actual del acceso a la vivienda en España? ¿Qué factores estructurales están detrás del problema?

España, como casi todos los países occidentales, atraviesa una crisis estructural de acceso a la vivienda.  Más de una década de parálisis constructiva tras la burbuja inmobiliaria de 2008, los incrementos de costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada o la baja disponibilidad de suelo finalista unido a una presión demográfica sin precedentes: desde la pandemia, los hogares han crecido en casi 900.000 y ya hemos llegado al récord de 49 millones de personas. Esta situación ha generado un déficit de vivienda estimado en 450.000 unidades, según el Banco de España. 

Sobre este déficit, donde la demanda aumenta más rápido que la oferta, la situación se ve agravada por el auge de los alojamientos turísticos, el uso especulativo de la vivienda y la financiarización del mercado, donde grandes operadores priorizan maximizar la rentabilidad frente a la función social de la vivienda.

Además, el retroceso del Estado como promotor, fruto de la privatización de 2,4 millones de viviendas protegidas durante el periodo democrático, ha dejado al sector público sin capacidad para equilibrar el mercado. El resultado es bien conocido: alta sobrecarga del alquiler, dificultad para la emancipación juvenil y una creciente desigualdad entre propietarios e inquilinos. La vivienda se ha convertido en el principal problema de la ciudadanía española, como reflejan los datos del CIS, y por ello el Gobierno la ha situado como su primera ocupación. 

¿Estamos ante una crisis coyuntural o frente a una transformación de largo recorrido en el modelo residencial?

No se trata de una crisis puntual, sino de una transformación estructural del modelo residencial. En toda Europa, y en especial en España, el acceso a la vivienda se está convirtiendo en el principal factor de desigualdad, con un mercado que ya no garantiza la función social de la vivienda. La dificultad para acceder a una vivienda digna no es solo fruto del ciclo económico, sino de un mercado de vivienda fallido que prima la especulación sobre el derecho a la vivienda. Que prima los usos de corto plazo sobre los de largo plazo. Que prima la maximización de beneficios sobre la asequibilidad y seguridad residencial. 

La especulación inmobiliaria produce grandes dosis de desigualdad. Una sociedad cada vez más dividida entre los que acumulan viviendas y los que no tienen ninguna o apenas la suya propia. Entre los que exprimen al máximo sus inmuebles y los que viven asfixiados con alquileres imposibles y una permanente inseguridad residencial. Los desahucios, la gentrificación y la exclusión son producto de estos comportamientos especulativos. El resultado de este nuevo modelo residencial lo estamos viendo: la consolidación de una nueva división de clase entre quienes heredan vivienda y quienes solo acceden al alquiler precario. 

La Ley de Vivienda ha demostrado que es posible: en el primer trimestre de 2025, los precios del alquiler han caído un 4,7% en Cataluña y un 8,9% en Barcelona, rompiendo la tendencia de incrementos

¿Qué papel deben jugar los poderes públicos en la promoción de vivienda asequible? ¿Qué medidas concretas os parecen más urgentes o eficaces?

El mandato constitucional (art. 47CE) encomienda a los poderes públicos a garantizar el derecho a la vivienda y evitar la especulación. El Estado ha estado 45 años sin desarrollar una normativa propia, por eso desde la aprobación de la Ley de Vivienda y la creación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana hemos dejado claro que el reto es construir el 5º pilar del Estado del Bienestar, la vivienda. Y ese 5º pilar se construye con dos medidas centrales: un parque público de vivienda permanente y una regulación que garantice la seguridad residencial y evite la especulación. 

Por tanto, el primer objetivo es aumentar la oferta pública de vivienda hasta, como mínimo, converger con Europa. El esfuerzo promotor se debe hacer, primero, a través de operadores públicos. Por eso, la decisión del gobierno de crear Empresa Estatal de Vivienda, sobre los cimientos SEPES, tiene como objetivo desarrollar todo el ciclo residencial. Esta entidad nace con la adscripción de suelos e inmuebles procedentes de otras entidades estatales como SAREB. Hasta 40.000 viviendas y suelos para construir otras 55.000 viviendas públicas serán el punto de arranque de esta empresa, poniendo así todos los recursos del Estado al servicio de la política de vivienda.

Además de construir más vivienda, es imprescindible una financiación pública sólida y orientada al impacto social. El Gobierno ha lanzado una línea de préstamos ICO de 4.000 millones para promover hasta 43.000 viviendas energéticamente eficientes, lo mismo que el ICO financió en los últimos 35 años. Con el nuevo Plan Estatal de Vivienda se triplicará la inversión pública, consolidando un parque permanente. En total, en los últimos siete años se ha invertido ocho veces más que con gobiernos anteriores. Sin financiación estable, no hay política de vivienda transformadora.

La vivienda se ha convertido en un activo financiero. ¿Cómo puede reequilibrarse su función social sin frenar la inversión y la regeneración urbana?

Reequilibrar la función social de la vivienda sin frenar la inversión requiere combinar regulación eficaz con incentivos responsables. La Ley de Vivienda ha demostrado que es posible: en el primer trimestre de 2025, los precios del alquiler han caído un 4,7% en Cataluña y un 8,9% en Barcelona, rompiendo la tendencia de incrementos. Además, se premia a los pequeños propietarios con deducciones fiscales de hasta el 90% si ajustan los precios. Este enfoque protege al inquilino, da seguridad al propietario y demuestra que intervenir el mercado no implica frenar la actividad económica.

En paralelo, se han desplegado medidas contundentes contra los pisos de corta duración fraudulentos. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige el consentimiento previo de las comunidades de propietarios para autorizar nuevos alojamientos turísticos, empoderando a los vecinos. Además, se ha propuesto elevar el IVA al 21% y crear un impuesto estatal a la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes. Se ha eliminado la “Golden Visa”. A ello se suma la Ventanilla Única Digital, que permite registrar solo viviendas 100% legales, reforzando el control y la transparencia en el mercado.

¿Qué peso debería tener la rehabilitación energética y estructural en las políticas de vivienda de los próximos diez años?

En el contexto de la crisis climática, el hecho de que el 40% de las emisiones de CO₂ sean producidas por los edificios residenciales –los cuales además están envejecidos y son energéticamente ineficientes– implica que un pilar de una política integral de vivienda debe ser la sostenibilidad. Debemos comprometernos con la rehabilitación del parque existente y la construcción de viviendas neutras en carbono, utilizando materiales y métodos de construcción sostenibles. 

Por tanto, la rehabilitación debe convertirse en una política estructural, no solo por su impacto en la eficiencia energética y la lucha contra el cambio climático, sino también por su efecto en la calidad residencial y la cohesión urbana. España se ha fijado el objetivo de rehabilitar 1,5 millones de viviendas antes de 2030, especialmente en barrios degradados, zonas rurales y cascos históricos.

Gracias a los fondos europeos, ya se han movilizado más de 4.500 millones de euros en esta línea. Pero no basta con recursos: hay que consolidar líneas estables de financiación, asistencia técnica municipal y promover soluciones industrializadas que permitan rehabilitar con mayor rapidez y menor coste. A ello, habrá una línea estratégica del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que dará subvenciones a la rehabilitación energética. 

¿Qué tipo de alianzas (público-privadas, intersectoriales, sociales) pueden acelerar un nuevo modelo de vivienda más inclusivo y sostenible?

El desafío es tan grande, que aumentar las capacidades de promoción pública, como queremos hacer con la Empres Estatal de Vivienda, es condición necesaria pero no suficiente. A nivel interadministrativo, la cooperación leal entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos es condición de éxito. Ese esfuerzo debe apoyarse en máxima colaboración con el esfuerzo público de las empresas públicas autonómicas y locales. 

Pero Europa nos muestra que el camino de éxito se hace estructurando un sector de proveedores públicos y sociales de vivienda: hacen faltan aliados estratégicos y esos aliados son las Housing Associations, promotores sociales de lucro limitado o cooperativas en cesión de uso que ofrecen viviendas a precio de coste. Y para eso el Estado deberá dar pasos decididos para impulsar estos actores, generando normativa e instrumentos económicos financieros y fiscales que potencien estas colaboraciones público-privadas. Necesitamos proyectos inmobiliarios con beneficios razonables y a largo plazo, para poder dar dignidad residencial y vital a decenas de millones de familias. 

desde el Gobierno de España hemos impulsado el PERTE de Vivienda Industrializada movilizará 1.300 millones de euros, lo que permitirá edificar hasta 20.000 viviendas anuales con reducción de tiempos del 20 al 60% y mejora de las condiciones laborales del sector.

1. ¿Qué papel puede jugar la industrialización de la construcción en una nueva etapa de vivienda asequible y de calidad?
   
2. La industrialización es una palanca clave para construir más rápido, con menor coste, mayor calidad y sostenibilidad. Por eso desde el Gobierno de España hemos impulsado el PERTE de Vivienda Industrializada movilizará 1.300 millones de euros, lo que permitirá edificar hasta 20.000 viviendas anuales con reducción de tiempos del 20 al 60% y mejora de las condiciones laborales del sector.

Con la construcción industrializada ganamos en todo: en velocidad, para acelerar la creación del parque de vivienda pública que el país necesita; en calidad y sostenibilidad, para construir dentro de los límites del planeta, en línea con la Ley de Calidad de la Arquitectura y la Agenda Urbana. Pero, sobre todo, ganamos en empleo digno: porque industrializar es trasladar el trabajo a entornos más seguros, en fábrica y no a pie de obra, con empleos estables, mejor formación y condiciones laborales a la altura de quienes levantan nuestras ciudades.

¿Qué zonas o ciudades están marcando un camino distinto que merezca ser observado o replicado?

En España, algunas comunidades autónomas y municipios están aplicando de forma decidida la Ley de Vivienda y poniendo en marcha políticas ejemplares. Cataluña ha sido pionera en declarar zonas tensionadas, mostrando caídas de precios de hasta el 6%, y lidera con el compromiso de construir 50.000 viviendas públicas. Navarra y País Vasco también han avanzado en regulación y promoción pública permanente.

A nivel internacional, experiencias europeas como Viena, Zurich, Amsterdam o Helsinki nos muestran que estamos tomando el camino correcto. La combinación de un parque significativo vivienda pública permanente, la regulación de precios y el combate contra los usos especulativos hacen que estas ciudades sean hoy referentes para todo el mundo. Lo esencial es construir institucionalidad, estabilidad normativa y un ecosistema de actores públicos y sociales que apuesten por la vivienda como bien común.

¿Qué datos o indicadores clave deberían acompañar cualquier debate riguroso sobre vivienda?

Pero para tener un debate basado en la evidencia, es fundamental crear un sistema estadístico del mercado de la vivienda a través de un marco estadístico público, fiable y sólido en todo el país y al alcance de la ciudadanía. Hoy en día por desgracia eso no es así. Sin embargo, una anomalía del caso español es el monopolio de la información que tienen los portales privados, que va en contra del derecho del consumidor a recibir una información pública. 

Por eso, uno de los compromisos que el Presidente del Gobierno lanzó a las Comunidades Autónomas para el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 es la creación una base de datos que permita a las Administraciones estatales y a la ciudadanía conocer los precios reales de compraventa o alquiler en su ciudad. Solo con transparencia se podrán diseñar políticas públicas realmente eficaces y ayudar a la ciudadanía a negociar de forma adecuada el precio de su casa. 

Se han desplegado medidas contundentes contra los pisos de corta duración fraudulentos. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige el consentimiento previo de las comunidades de propietarios para autorizar nuevos alojamientos turísticos, empoderando a los vecinos.