El Informe de Mercado Inmobiliario 2025 confirma un incremento generalizado de la actividad, pero advierte que la falta de oferta sigue agravando el problema de acceso a la vivienda.
Guifré Homedes Amat, director general de Amat Immobiliaris, ha presentado el Informe de Mercado Inmobiliario 2025, un análisis exhaustivo que confirma la consolidación de un escenario de alta actividad en el sector, pero también de creciente tensión estructural derivada de la falta de oferta.
Durante la presentación, Homedes ha definido el mercado actual como una “ecuación compleja”, en la que la percepción cambia radicalmente según el lado en el que se sitúe el usuario. Mientras la demanda se enfrenta a un acceso cada vez más difícil, la oferta opera en un entorno de creciente regulación e inseguridad jurídica que condiciona la toma de decisiones.
El mercado del alquiler crece un 8,1% en contratos, pero sigue condicionado por una oferta estructuralmente insuficiente basada casi exclusivamente en la rotación
En el mercado del alquiler, el informe evidencia un crecimiento del 8,1 % en el número de nuevos contratos respecto a 2024. Sin embargo, este incremento no responde a una mejora estructural del sistema, sino a una ligera activación de la oferta dentro de un contexto de escasez persistente. La oferta disponible ha aumentado cerca de un 20 %, aunque de forma irregular y dependiente casi exclusivamente de la rotación del parque existente, ya que la nueva inversión en vivienda en alquiler continúa en niveles mínimos.
Esta situación mantiene una fuerte presión sobre los precios. La repercusión media del alquiler se sitúa en 16,43 €/m² al mes, frente a los 15,09 €/m² de 2024, lo que supone un incremento del 8,9 %. En términos absolutos, la renta media mensual alcanza los 1.482 euros, un 7,1 % más que el año anterior. Además, el mercado muestra un claro desplazamiento hacia segmentos de mayor renta, con un aumento significativo de contratos por encima de los 2.500 euros mensuales.
El informe también identifica una transformación en la tipología de la oferta, con una creciente polarización entre viviendas grandes y pequeñas, mientras que el segmento de tamaño medio pierde peso. A ello se suma el elevado peso del demandante internacional, que representa el 58 % de los contratos en Barcelona, y un envejecimiento progresivo del perfil del inquilino local.
La compraventa supera el 10% de crecimiento impulsada por el trasvase de demanda desde el alquiler y unos tipos de interés más favorables
En paralelo, el mercado de compraventa ha registrado un crecimiento superior al 10 %, tanto en número de operaciones como en volumen económico. Este dinamismo se explica por varios factores: la mejora de las condiciones de financiación, la percepción de estabilidad frente al alquiler y el trasvase de demanda desde el mercado arrendatario.
El precio medio de la vivienda de segunda mano en Barcelona alcanza los 5.103 €/m², un 2,9 % más que en 2024, con un rango que oscila entre los 2.966 €/m² y más de 7.200 €/m² según la ubicación. En términos absolutos, el precio medio por operación se consolida claramente por encima de los 500.000 euros.
A nivel territorial, el comportamiento ha sido desigual. Mientras los distritos más céntricos muestran una evolución más moderada, las zonas periféricas registran incrementos más intensos. En municipios como Sant Cugat del Vallès, el precio medio alcanza los 5.217 €/m², con crecimientos cercanos al 15 %, mientras que en Sant Just Desvern el precio medio se sitúa en 4.020 €/m², condicionado por el peso de la vivienda unifamiliar.
Uno de los cambios más relevantes señalados en el informe es la práctica desaparición del inversor, que ha reducido su peso hasta niveles residuales debido, entre otros factores, al impacto regulatorio. En paralelo, aumenta el peso de los compradores mayores de 60 años, lo que refleja un mercado cada vez más orientado a la reposición y menos a la inversión.
En el segmento de obra nueva, el informe recoge un crecimiento del 40 % en el número de operaciones respecto a 2024, impulsado por un mayor volumen de promociones en comercialización. La repercusión media ha aumentado un 15 %, aunque el propio informe advierte de que el margen de crecimiento de precios comienza a ser limitado en determinadas áreas metropolitanas.
El perfil del comprador de obra nueva también refleja cambios estructurales, con un aumento tanto de los menores de 40 años —en muchos casos apoyados por financiación familiar— como de los mayores de 60 años, vinculados a procesos de reposición. Además, el 64 % de las operaciones han requerido financiación, por debajo del 72 % del año anterior.
El informe subraya asimismo el buen comportamiento del segmento de lujo, donde los precios han crecido ligeramente por encima del 2 % y el 69 % de las operaciones corresponden a viviendas unifamiliares o solares, consolidando una tendencia alcista sostenida en este segmento.
De cara a 2026, Homedes anticipa un escenario continuista, sin cambios estructurales ni en la oferta ni en la demanda. La falta de consenso político y la ausencia de medidas efectivas para incrementar el parque residencial dificultan la resolución del principal problema del mercado: el acceso a la vivienda.
En este contexto, el informe concluye que el mercado inmobiliario seguirá marcado por una elevada actividad, pero también por una creciente desigualdad en el acceso, en un entorno donde, como señala Homedes, “más actividad no significa más normalización”.
La desaparición del inversor y el aumento del comprador sénior consolidan un mercado más orientado a la reposición que a la generación de nueva oferta
