Alfredo Sanz: “Esta crisis debe servir para transformar el modelo residencial»

“Hace falta construir 200.000 viviendas al año. Sin colaboración público-privada y suelo disponible, será imposible responder al desafío.”

Entrevista a Alfredo Sanz Presidente del CGATE en relación con el Monográfico sobre “El Futuro de la Vivienda en España”

¿Cómo describiríais la situación actual del acceso a la vivienda en España?

El acceso a la vivienda, ya sea como propietario o en régimen de alquiler, es un problema complejo en el que intervienen un buen número de factores: escasez de oferta, elevada demanda, precios inasumibles y una situación de inestabilidad económica que afecta especialmente a los más jóvenes.

Esto lleva a que tan solo las personas mayores o con mayor poder adquisitivo puedan acceder a este bien, mientras que los jóvenes deben permanecer más tiempo en casa de sus padres. Un contexto que está provocando estrés y ansiedad entre la población con más dificultades, como queda recogido en nuestro informe “La situación de la vivienda en España”, realizado con GAD3.

¿Qué factores estructurales están detrás del problema?

Como ya he mencionado anteriormente, son varios los factores que están agravando la situación:

Al ya consabido problema de la escasez de oferta –hacen falta 200.000 viviendas construidas al año–, se suman unos precios que no dejan de subir y que hacen inasequible el acceso a un hogar en condiciones. Además, el número de viviendas protegidas en España no ha dejado de descender en los últimos 10 años, por lo que se hace imprescindible impulsar su creación con colaboración público-privada.

Tampoco la normativa ayuda. El marco regulador debe ser más claro y estable, y es imperativo que se agilicen los trámites de concesión de licencias.

Y, por supuesto, tenemos un problema de mano de obra en el sector. La edad media de los trabajadores no deja de aumentar y para poder dar una respuesta efectiva al problema de la vivienda, necesitamos trabajadores cualificados y formados en las nuevas demandas del parque edificado. Por otra parte, el acceso a la financiación está comenzando a generar exclusión social

¿Estamos ante una crisis coyuntural o frente a una transformación de largo recorrido en el modelo residencial?

Toda crisis es también una oportunidad para transformarse y cambiar. La diferencia la marcarán las decisiones que se vayan tomando por parte de la Administración pública como del sector de la edificación.

Desde el CGATE, Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, consideramos que este es un excelente momento para replantear el modelo de construcción y acceso a la vivienda, introduciendo cambios en la normativa que nos permitan no solo agilizar la construcción de inmuebles, sino promover la construcción de hogares más seguros, accesibles, sostenibles y resilientes.

También deberíamos abordar cambios que permitan ofrecer mayores garantías a los compradores de vivienda, ya que esta será la mayor inversión que realicen en toda su vida. El momento es ahora. En nuestra mano está abordar esta situación con una mirada puesta en el futuro, pensando soluciones también para el largo plazo.

¿Qué papel deben jugar los poderes públicos en la promoción de vivienda asequible?

Más del 80% de las viviendas protegidas edificadas en España en los últimos 10 años las han hecho empresas promotoras o constructoras privadas. Y si queremos seguir ampliando esta parte del parque, las administraciones deben contar con el sector privado, que es el que tiene el músculo y capacidad para poder dar respuesta a las necesidades de vivienda presentes y futuras.

¿Qué medidas concretas os parecen más urgentes o eficaces?

Recientemente, y en el marco de Construmat, presentamos junto a CSCAE, CNC y APCEspaña un decálogo de soluciones para abordar el problema de la vivienda en España, donde subrayábamos la necesidad de aumentar drásticamente la oferta. Para ello, proponíamos agilizar la disponibilidad de suelo finalista y simplificar los trámites administrativos, incluyendo la unificación de normativas y la mejora en la concesión de licencias.

Además, se urgía a desbloquear la Ley del Suelo y fomentar una colaboración público-privada para optimizar recursos. También se hablaba de impulsar la rehabilitación y regeneración urbana con ayudas accesibles, así como la industrialización y el uso de nuevas tecnologías en el sector. Finalmente, se ponía de manifiesto la necesidad de mano de obra cualificada. Para atraer a nuevos profesionales, se proponía la creación de planes de choque que incluyan formación y atracción de talento, especialmente jóvenes y mujeres, para revitalizar la construcción.

La vivienda se ha convertido en un activo financiero. ¿Cómo puede reequilibrarse su función social sin frenar la inversión y la regeneración urbana?

En este caso, necesitamos un enfoque más amplio donde se combinen incentivos fiscales y una regulación más eficaz. La clave está, como hemos señalado anteriormente, en incrementar la oferta de vivienda asequible mediante la construcción de nuevos inmuebles, pero también aumentando el parque rehabilitado. Para lograrlo, debemos apostar por la colaboración público-privada, ofreciendo incentivos fiscales y facilidades para la financiación de nuevos proyectos. También debemos contar con el compromiso de las promotoras con la construcción de vivienda pública a precios asequibles, sin que esto comprometa la inversión general.

Y, por último, es importante contar con un marco normativo que dé seguridad jurídica a los inversores, al tiempo que se prioriza la función social de la vivienda.

¿Qué peso debería tener la rehabilitación energética y estructural en las políticas de vivienda de los próximos diez años?

La rehabilitación del parque edificado existente se está convirtiendo en uno de los pilares del cambio de paradigma del sector. Más del 80% de los inmuebles se construyeron hace más de 20 años y cuentan con escasas soluciones que les permitan garantizar el confort y bienestar de sus ocupantes.

Actuar sobre este tipo de vivienda existente permitirá sacar al mercado nuevos activos en mejores condiciones de confort, seguridad, salud e impacto ambiental. Además, activará la economía, creando nuevos puestos de trabajo, y contribuirá a alcanzar los objetivos de descarbonización fijados por Europa.

En esta línea se está trabajando desde la Administración con las entidades del sector, un impulso que podemos ver en programas como ARCE2050.

¿Qué tipo de alianzas (público-privadas, intersectoriales, sociales) pueden acelerar un nuevo modelo de vivienda más inclusivo y sostenible?

Para avanzar en la transformación del parque edificado es necesario contar con el concurso de todos los actores implicados. Las alianzas público-privadas son esenciales para impulsar la construcción de vivienda pública, estableciendo incentivos y un marco regulativo claro, además de establecer criterios sociales y ambientales que impacten de manera positiva en la sociedad.

En cuanto a las alianzas intersectoriales… ¡Son vitales! Estas permiten avanzar en materia de innovación, ofreciendo soluciones innovadoras con las que dar respuesta a las necesidades del sector. También favorecen el intercambio de experiencias y conocimientos, lo que permite enriquecer el tejido empresarial.

En cuanto a las alianzas sociales, en los últimos años estamos viendo ejemplos de buenas prácticas impulsadas desde el tejido asociativo, que han logrado el cambio (muy notable) en sus edificios, sus barrios e, incluso, en sus ciudades.

¿Qué papel puede jugar la industrialización de la construcción en una nueva etapa de vivienda asequible y de calidad?

La construcción industrializada nos proporciona la posibilidad de impulsar un cambio de paradigma en el sector de la edificación, gracias a un sistema que nos permite levantar edificios de forma más rápida; minimizando errores de ejecución, y controlando el impacto ambiental del inmueble desde las fases iniciales del proyecto.

En un contexto donde es imprescindible aumentar la oferta de vivienda disponible, la industrialización nos facilita esta labor, con garantías de calidad, confort y eficiencia.

¿Qué zonas o ciudades están marcando un camino distinto que merezca ser observado o replicado?

Quizá el modelo del que más se habla es el de Viena. La ciudad es propietaria de más del 60% de la vivienda disponible y se alquila a precios por debajo de lo que establece el mercado. El importe, además, lo establece el gobierno y no excede un porcentaje de los ingresos de los inquilinos, considerando también el IPC.

Otros modelos interesantes son los de Dinamarca o Países Bajos, aunque en este caso la gestión corre a cargo de asociaciones de vivienda. O los modelos de ayudas fiscales y de financiación de países como Francia.

En España hay algunas iniciativas interesantes, como las puestas en marcha por la Agència de l’Habitatge de Catalunya, que impulsa la construcción de vivienda pública a través de concursos donde se valora también su impacto social o ambiental. Y a nivel particular, destacan las actuaciones de cooperativas como La Borda (Barcelona) o el Colectivo Entrepatios en Madrid.

¿Qué datos o indicadores clave deberían acompañar cualquier debate riguroso sobre vivienda?

Necesitamos tener indicadores clave sobre el mercado de la vivienda en España y para ello hay que analizar la oferta y demanda existente: si es en régimen de alquiler o para compra; si es vivienda nueva o rehabilitada, cuánta vivienda está libre (se puede utilizar) y qué porcentaje es vivienda pública.

También debemos prestar atención al precio: su evolución y el ratio precio/salario, que nos dice cuántos años de sueldo completo necesita una persona para comprar una vivienda, y compararlo con años anteriores y otros países europeos.

Por último, habría que prestar atención a aspectos como la calidad de la vivienda, su habitabilidad, el alcance de la pobreza energética y, un dato tristemente esencial, el número de desahucios. El desahucio es el certificado de defunción de la función social de la vivienda.

“La industrialización, la mano de obra cualificada y la rehabilitación del parque edificado son pilares de un nuevo paradigma habitacional.”