Iñaqui Carnicero: “España debe pasar de una cultura de expansión a una cultura del cuidado”

El Pasaporte de Renovación permitirá planificar intervenciones por etapas, adaptadas a la capacidad de cada hogar, facilitando una transformación gradual y estructurada del parque edificatorio

Entrevista a Iñaqui Carnicero Alonso-Colmenares, Secretario General de Agenda Urbana, Vivienda y Arquitectura, en relación con el Monográfico sobre Rehabilitación y regeneración urbana: eficiencia energética, patrimonio y planes de barrios.

¿Cuáles considera que son los principales desafíos que afronta España en materia de rehabilitación y regeneración urbana?

España se enfrenta al gran reto de transformar un parque edificatorio envejecido y heterogéneo para contribuir al objetivo europeo de neutralidad climática en 2050. Al mismo tiempo, la regeneración urbana debe orientarse hacia la creación de ciudades más justas, sostenibles y habitables, donde la arquitectura y el urbanismo sean herramientas de cohesión social y bienestar colectivo.

El nuevo Plan Nacional de Rehabilitación de Edificios (PNRE) será uno de los principales instrumentos que estructure esta transición, actuando como hoja de ruta coherente, basada en datos reales y en una visión a largo plazo.

El PNRE, desarrollado en el marco del proyecto ARCE 2050, se inspira en los principios de alianza, renovación, colaboración y eficiencia, que resumen la necesidad de actuar de forma coordinada entre administraciones, sector privado y ciudadanía. La renovación del parque construido debe concebirse como una oportunidad para impulsar una rehabilitación integral, que combine eficiencia energética, accesibilidad, conservación estructural, seguridad, salubridad, digitalización y calidad arquitectónica.

La transición justa constituye un eje transversal de esta política, asegurando que nadie quede atrás mediante una distribución equitativa de recursos, la asistencia técnica adaptada a las distintas realidades territoriales y la priorización de hogares vulnerables y municipios con menor capacidad de gestión. Instrumentos como el Pasaporte de Renovación, que permitirá planificar actuaciones por etapas, harán posible una transformación gradual, estructurada y asequible del parque edificado.

A través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, hemos sentado las bases de un nuevo modelo de rehabilitación en España, capaz de movilizar recursos, generar empleo de calidad y situar la sostenibilidad en el centro de la política urbana. Ese impulso ha demostrado que la rehabilitación no es solo una necesidad ambiental, sino una auténtica oportunidad económica y social. Sobre esa experiencia se construye ahora el nuevo Plan Nacional de Rehabilitación de Edificios, que nace precisamente con la vocación de consolidar una estrategia estable, estructurada y coherente a largo plazo.

El PNRE pretende ir más allá de la mera mejora energética de los edificios: busca transformar el parque edificado en su conjunto, integrando la eficiencia con la accesibilidad, la conservación estructural, la digitalización, la salubridad y la calidad arquitectónica. Todo ello bajo una visión de conjunto que entiende la rehabilitación como una herramienta para regenerar barrios, reforzar la cohesión territorial y mejorar la vida cotidiana de las personas.

Pero al margen de los instrumentos concretos, lo esencial es el cambio cultural que este proceso conlleva. España tiene por delante el gran reto de pasar de una cultura de la expansión a una cultura del cuidado y de la renovación del existente. Eso exige colaboración entre administraciones, entre el sector público y el privado, y también una implicación activa de la ciudadanía. Porque la rehabilitación no es una operación técnica, sino un proyecto de país.

La rehabilitación no es solo una necesidad ambiental, sino una auténtica oportunidad económica y social que permite mejorar barrios, reducir desigualdades y generar empleo de calidad

¿Qué papel juega la eficiencia energética en la rehabilitación del parque edificatorio y cómo debería incentivarse su implantación de forma masiva?

La eficiencia energética es el eje vertebrador del PNRE, pero su enfoque es más amplio: se trata de promover una renovación integral del parque construido, abordando de manera simultánea la eficiencia energética, la accesibilidad, la seguridad estructural y contra incendios, la salubridad, la digitalización y el confort interior.

El PNRE integrará los instrumentos clave de la nueva Directiva europea de Eficiencia Energética de los Edificios, como los Estándares Mínimos de Rendimiento Energético (MEPS), que se introducirán de forma gradual y diferenciada según tipología y uso, y el Pasaporte de Renovación, que permitirá planificar intervenciones por etapas, adaptadas a las capacidades económicas y técnicas de los propietarios. Este modelo favorece la trazabilidad, la planificación y el cumplimiento progresivo de los objetivos de descarbonización.

Para acompañar este proceso, el plan impulsará una gobernanza multinivel eficaz entre administraciones y una red de oficinas de rehabilitación local, que actuarán como ventanillas únicas. Estas oficinas informarán a la ciudadanía sobre ayudas y programas, ofrecerán acompañamiento técnico y jurídico, y pondrán en contacto a los propietarios con empresas y profesionales del sector.

El tercer eje es sin duda, la financiación, porque sin un modelo económico estable y ambicioso no es posible escalar la transformación que requiere nuestro parque edificado. En este sentido, el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 asume un papel esencial al destinar el 30 % de sus fondos a la rehabilitación del parque residencial existente, consolidando así la ola rehabilitadora iniciada con los fondos europeos.

Así, las actuaciones previstas en materia de rehabilitación residencial permitirán elevar los estándares de accesibilidad y eficiencia energética, logrando una reducción del 30 % en el consumo de energía primaria no renovable en más de 260.000 viviendas, con el consiguiente impacto positivo en la disminución de la huella de carbono del sector edificatorio.

Entre las principales novedades que incorpora este nuevo Plan Estatal, destacan los incentivos adicionales para aquellas actuaciones que se desarrollen en ámbitos con protección patrimonial, reforzando así la conservación del legado arquitectónico, y para las viviendas desocupadas que se rehabiliten con el fin de incorporarlas al mercado del alquiler asequible, alineando la política de rehabilitación con los objetivos de acceso a la vivienda y cohesión social.

El objetivo es consolidar un marco estable y duradero, capaz de movilizar la inversión privada, ofrecer certidumbre a largo plazo y generar confianza entre todos los agentes implicados.

¿Cómo se pueden compatibilizar los procesos de rehabilitación con la conservación del patrimonio histórico y cultural de nuestras ciudades?

Compatibilizar la rehabilitación con la conservación del patrimonio histórico y cultural no solo es posible, sino que constituye una oportunidad para unir sostenibilidad, identidad y calidad arquitectónica. No se trata de elegir entre conservar o transformar, sino de integrar ambas dimensiones en una misma estrategia.

En primer lugar, es fundamental partir de un conocimiento riguroso del valor patrimonial: comprender qué elementos aportan significado histórico, arquitectónico o social al edificio o conjunto urbano. Esa lectura previa permite diferenciar entre lo que debe conservarse íntegramente, lo que puede reinterpretarse y lo que puede transformarse.

En segundo lugar, la rehabilitación debe entenderse como una oportunidad para revitalizar el patrimonio, dotándolo de nuevos usos y condiciones de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética, sin perder su autenticidad. La aplicación de criterios de intervención mínima, reversibilidad y respeto a los materiales originales son principios esenciales en este proceso.

Además, la compatibilidad entre rehabilitación y conservación pasa por integrar la innovación tecnológica y la sostenibilidad al servicio del patrimonio: técnicas de mejora energética discretas, sistemas constructivos compatibles con las estructuras tradicionales y soluciones que prolonguen la vida útil del edificio sin alterar su esencia.

Por último, es clave promover una mirada urbana y colectiva: el patrimonio no es sólo un conjunto de edificios aislados, sino el tejido histórico de nuestras ciudades y la memoria compartida de sus habitantes. Por ello, la rehabilitación debe ir acompañada de políticas públicas que fomenten la participación ciudadana, la inversión responsable y la gestión integral del entorno histórico como un bien común.

En este sentido, España ha dado pasos decisivos con la aprobación de la Ley de Calidad de la Arquitectura, que consagra por primera vez la arquitectura como un bien de interés general y promueve la intervención responsable en el entorno construido. Esta ley impulsa una cultura de proyecto basada en la excelencia, la sostenibilidad y el respeto al contexto, y reconoce que rehabilitar el patrimonio no es únicamente conservarlo, sino darle nueva vida y funcionalidad, manteniendo su autenticidad y valor cultural.

Esta visión se complementa con instrumentos ya consolidados, como el Programa del 2% Cultural, que destina al menos el dos por ciento del presupuesto de las grandes obras públicas del Estado a la conservación y restauración del patrimonio histórico. Gracias a este programa, que es un ejemplo a nivel estatal, se han recuperado más de 1.500 edificios emblemáticos en todo el país, integrando la rehabilitación patrimonial en una estrategia de desarrollo territorial, social y turístico sostenible.

Asimismo, en paralelo al Programa del 2% Cultural, el Programa de Rehabilitación del Patrimonio Arquitectónico, impulsado y financiado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ha permitido actuar sobre un gran número de bienes de alto valor cultural y arquitectónico, reforzando su uso público y su integración en la vida contemporánea de nuestras ciudades. 

Este enfoque demuestra que la preservación del patrimonio no debe entenderse como una tarea aislada, sino como parte esencial de una política de rehabilitación más amplia, que abarca desde los centros históricos hasta los barrios residenciales.

Compatibilizar la conservación del patrimonio con la rehabilitación es una oportunidad para unir sostenibilidad, identidad y calidad arquitectónica bajo criterios de intervención mínima y reversibilidad

¿Qué oportunidades ofrece la regeneración urbana para reducir desigualdades territoriales y mejorar la calidad de vida en los barrios?

La regeneración urbana constituye una oportunidad única para transformar las ciudades desde una perspectiva social, ambiental y económica. Supone actuar no solo sobre los edificios o los espacios públicos, sino también sobre la cohesión, la inclusión y la vitalidad de los barrios, permitiéndonos reducir desigualdades territoriales y mejorar la calidad de vida al actuar simultáneamente sobre el espacio físico, el tejido social y la economía local. No se limita a renovar edificios o infraestructuras, sino que impulsa una transformación integral que puede reequilibrar las ciudades desde una perspectiva de justicia espacial.

En primer lugar, la regeneración urbana permite corregir desequilibrios históricos entre barrios al mejorar el acceso a servicios públicos, espacios verdes, transporte sostenible y equipamientos culturales o educativos. Estas intervenciones contribuyen a garantizar la igualdad de oportunidades y a dignificar entornos que durante décadas han sufrido abandono o degradación.

En segundo lugar, constituye una herramienta para reactivar la economía local y el empleo, fomentando actividades de proximidad, rehabilitación energética, economía circular y participación comunitaria. La inversión en regeneración puede convertirse así en un motor de cohesión social y de desarrollo sostenible. Además, la regeneración urbana promueve entornos más saludables y resilientes, reduciendo la contaminación, mejorando la eficiencia energética y recuperando espacios públicos seguros y accesibles que refuercen la convivencia y la identidad vecinal.

Pero sin duda, su mayor potencial reside en la implicación activa de la ciudadanía. La regeneración urbana solo alcanza su verdadero sentido cuando los vecinos y vecinas dejan de ser meros receptores de las decisiones de las instituciones y se convierten en protagonistas del cambio. La participación ciudadana no debe entenderse como un trámite, sino como un proceso continuo de diálogo, corresponsabilidad y construcción colectiva del territorio.

A través de los procesos participativos, se genera un conocimiento compartido que combina la visión técnica con la experiencia cotidiana de quienes habitan los barrios. Los vecinos conocen mejor que nadie los problemas y las potencialidades de su entorno, y su implicación permite diseñar soluciones ajustadas a las necesidades reales —no sólo físicas o urbanísticas, sino también sociales, económicas y culturales—. Esta colaboración contribuye a evitar intervenciones descontextualizadas o impuestas, reforzando la eficacia y la sostenibilidad de las actuaciones.

Por otro lado, estos procesos fortalecen la confianza en las instituciones públicas. La transparencia, la rendición de cuentas y la apertura al diálogo generan legitimidad y credibilidad en la acción pública, especialmente en contextos donde existe desafección o desconfianza hacia la administración. Cuando la ciudadanía percibe que su participación tiene un impacto real, se consolida una relación más equilibrada y cooperativa entre la sociedad y las instituciones.

¿Son suficientes los fondos europeos y las ayudas actuales? ¿Qué medidas adicionales serían necesarias para impulsar la rehabilitación a gran escala?

Los fondos europeos han supuesto un impulso sin precedentes, pero el reto ahora es consolidar un marco estable y estructural que garantice la continuidad de las inversiones más allá del ciclo de los fondos. 

En este sentido, al margen de los recursos que movilizará el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, el PNRE está promoviendo métodos innovadores de financiación que permitan incrementar la movilización de inversión privada y público-privada, para reducir la dependencia del apoyo público directo.

Entre estos mecanismos destacan la financiación ligada a la propiedad a través de modelos tipo PACE. Un mecanismo de financiación innovador basado en el modelo internacional PACE (Property Assessed Clean Energy), que permite a los propietarios de edificios acceder a préstamos para actuaciones de rehabilitación y eficiencia energética, con devolución ligada al inmueble y no a la persona física o jurídica, con el objetivo principal es superar las barreras de acceso al crédito para comunidades de propietarios y hogares, reducir el riesgo percibido por las entidades financieras y asegurar que las inversiones en eficiencia energética se amorticen a lo largo de la vida útil de los edificios.

Además, el modelo busca garantizar la transferibilidad de la deuda, de modo que las obligaciones de pago se mantengan ligadas al inmueble en caso de compraventa, movilizar inversión privada a gran escala y crear un marco estable de colaboración público-privada, con la participación de entidades financieras, administraciones autonómicas y locales, y agentes rehabilitadores. 

Asimismo, también queremos impulsar la mejora de las condiciones de instrumentos de financiación privada ya existentes, como son los préstamos hipotecarios verdes. El objetivo es aprovechar la vivienda como garantía real para facilitar financiación a largo plazo, con condiciones ventajosas vinculadas a la mejora de la eficiencia energética y a la reducción del riesgo crediticio de los hogares.

Con ello, queremos facilitar el acceso a financiación a hogares y comunidades de propietarios que acometan obras de rehabilitación energética de calado, movilizar recursos de la banca comercial hacia inversiones alineadas con la Taxonomía Europea y la EPBD, reducir el coste financiero de la rehabilitación mediante hipotecas verdes con tipos de interés preferenciales y plazos más largos, y, en definitiva, aumentar la confianza de las entidades financieras en el sector de la rehabilitación gracias a un marco jurídico más claro y a la existencia de instrumentos de garantía complementarios..

Para los próximos años, queremos continuar trabajando desde el Ministerio para fomentar que las entidades financieras amplíen sus carteras de hipotecas verdes para rehabilitación, con condiciones favorables (menor tipo de interés, plazos más largos, posibilidad de combinar con préstamos colectivos), explorando, por ejemplo, hipotecas híbridas que integren rehabilitación y compra de vivienda para acelerar la renovación de edificios antiguos. 

Además, se evaluarán e impulsarán líneas de apoyo público y garantías en este ámbito para coordinar con el ICO y los fondos de garantía autonómicos, la creación de esquemas de cobertura parcial de riesgo para préstamos hipotecarios vinculados a rehabilitación integral. 

La regeneración urbana se convertirá en una herramienta de cohesión territorial si sitúa a la ciudadanía en el centro de las decisiones, fomentando la participación real en la transformación de sus barrios

¿Qué rol deben desempeñar las administraciones públicas y qué rol corresponde al sector privado en este proceso?

Las administraciones públicas y el sector privado desempeñan papeles complementarios y esenciales en el impulso de la rehabilitación edificatoria y energética a gran escala. Su cooperación resulta determinante para transformar el parque edificado y cumplir con los objetivos de sostenibilidad, eficiencia y cohesión social marcados por la Unión Europea y la EPBD.

Por un lado, las administraciones públicas deben ejercer un liderazgo estratégico. Su función principal es definir el marco normativo, financiero y técnico que haga viable la rehabilitación, reduciendo la incertidumbre y generando confianza en los distintos agentes. Esto implica no solo gestionar los fondos europeos —que han supuesto un impulso sin precedentes—, sino consolidar un sistema estable y estructural que garantice la continuidad de las inversiones más allá de los ciclos de financiación comunitaria.

El sector público, además, debe actuar como garante de la equidad y la inclusión, asegurando que las ayudas y los instrumentos financieros lleguen también a los hogares vulnerables y a las comunidades con mayores dificultades de acceso al crédito. De igual modo, debe coordinar la acción entre administraciones autonómicas y locales, facilitar la tramitación de las ayudas y fomentar modelos de gobernanza colaborativa que integren a todos los actores implicados y crear las condiciones habilitantes para atraer inversión privada.

Por su parte, el sector privado debe asumir un papel protagonista en la ejecución y dinamización del mercado de la rehabilitación. Las entidades financieras, las empresas de servicios energéticos, los agentes rehabilitadores y el amplio tejido empresarial del sector de la construcción deben liderar la innovación, la profesionalización y la eficiencia en la gestión de los proyectos. Su implicación es clave para generar economías de escala, confianza en los propietarios y un ecosistema estable que haga de la rehabilitación una actividad atractiva y rentable a largo plazo.

Por su parte, las entidades financieras tienen un rol especialmente relevante, ya que su implicación es esencial para superar una de las principales barreras que afrontan los hogares y comunidades de propietarios: la dificultad de financiar actuaciones de rehabilitación energética de calado, a menudo costosas y con retornos a medio o largo plazo.

Asimismo, resulta clave integrar las inversiones en rehabilitación dentro de la financiación hipotecaria tradicional, fomentando productos híbridos que combinen compra y rehabilitación, especialmente útiles en entornos urbanos consolidados con un parque edificado envejecido. Este enfoque puede facilitar la renovación de viviendas antiguas al tiempo que impulsa un mercado inmobiliario más sostenible y resiliente.

¿Qué innovaciones (digitalización, industrialización, nuevos materiales) pueden tener mayor impacto en la rehabilitación urbana en los próximos años?

Las innovaciones tecnológicas, digitales e industriales están llamadas a transformar de manera profunda la rehabilitación urbana en los próximos años, multiplicando su escala, eficacia y sostenibilidad. Digitalización, industrialización y nuevos materiales conforman un ecosistema de innovación interrelacionado que puede situar a España en la vanguardia de la transición ecológica y digital del sector de la edificación.

En primer lugar, la digitalización será un factor decisivo. En el marco del Plan Nacional de Rehabilitación Energética (PNRE) se está desarrollando una plataforma nacional interoperable y segura, capaz de integrar y cruzar datos de fuentes diversas —catastro, certificados de eficiencia energética, registros de ayudas, bases catastrales o datos municipales—, con el fin de ofrecer una radiografía precisa del parque edificado. Este sistema permitirá identificar prioridades, planificar intervenciones y hacer un seguimiento continuo de su impacto, garantizando la privacidad por diseño y un acceso segmentado según perfiles y niveles de autorización.

Asimismo, la normalización y digitalización de los Certificados de Eficiencia Energética (CEE) y de los Pasaportes de Renovación representa un salto cualitativo en la gestión de la rehabilitación. Estos instrumentos permitirán disponer de información fiable, trazable y actualizada sobre cada edificio, facilitando la toma de decisiones tanto por parte de la administración como de los propietarios y agentes rehabilitadores. A medio plazo, el uso de modelos BIM (Building Information Modeling) y la gestión digital del ciclo de vida del edificio permitirán monitorizar el consumo energético, planificar el mantenimiento preventivo y evaluar el desempeño ambiental de los inmuebles, creando una auténtica “historia digital” del parque edificado.

En segundo lugar, la industrialización se perfila como otro vector clave de transformación. A través del PERTE de la Industrialización de la Vivienda, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana está promoviendo la incorporación de procesos productivos más sostenibles, seguros y eficientes, que reduzcan plazos, costes y residuos tanto en obra nueva como en rehabilitación. La aplicación de metodologías como el off-site construction, la prefabricación modular o el uso de componentes estandarizados y desmontables permitirá mejorar la precisión, calidad y control de las intervenciones, optimizando los recursos y reduciendo la huella de carbono del proceso constructivo.

La industrialización no solo incrementa la productividad del sector, sino que también facilita la escalabilidad de la rehabilitación, permitiendo actuar sobre grandes conjuntos residenciales con menores molestias para los usuarios y con plazos mucho más reducidos. Además, contribuye a la profesionalización del sector, generando empleo cualificado, ayudando a romper la brecha de género en la construcción y fortaleciendo la cadena de valor nacional en torno a la innovación, la logística y la fabricación avanzada.

Por último, el empleo de nuevos materiales tendrá un papel central en la transición hacia una construcción descarbonizada y circular. Desde el MIVAU impulsamos el uso de materiales de baja huella ambiental, como la madera estructural, los aislantes naturales, o los materiales reciclados y reciclables, que combinan rendimiento térmico, durabilidad y capacidad de almacenamiento de CO₂. Estos materiales no solo mejoran la eficiencia energética, sino que también fomentan la economía circular, reduciendo la generación de residuos y favoreciendo cadenas de suministro de proximidad.

Y es que la investigación en materiales inteligentes —capaces de autorregular la temperatura, almacenar energía o mejorar la calidad del aire interior—, junto con el desarrollo de sistemas constructivos reversibles y adaptables, ampliará las posibilidades de intervención y prolongará la vida útil de los edificios.

La digitalización y la industrialización permitirán escalar la rehabilitación urbana, optimizando recursos y reduciendo tiempos sin perder calidad arquitectónica

¿Cómo imagina nuestras ciudades en 10 años si se cumplen los objetivos de rehabilitación y regeneración urbana planteados hoy?

Si avanzamos en la dirección marcada por las estrategias actuales, en diez años nuestras ciudades serán el reflejo tangible de una transformación profunda y colectiva: más eficientes, habitables, inclusivas y equilibradas. Un entorno urbano donde la sostenibilidad deje de ser un objetivo aspiracional para convertirse en una realidad cotidiana, visible en cada edificio, en cada barrio y en la forma en que las personas habitan y se relacionan con su entorno.

La rehabilitación del parque edificado habrá alcanzado una escala sin precedentes. Edificios más eficientes, confortables y seguros ofrecerán mejores condiciones de vida, con viviendas adaptadas al cambio climático, accesibles para todas las edades y capaces de reducir significativamente el consumo energético y las emisiones. La eficiencia se traducirá no solo en ahorro económico para los hogares, sino también en mayor salud, bienestar y resiliencia social.

Los barrios renovados serán espacios de convivencia, con fachadas y cubiertas verdes, zonas comunes revalorizadas y servicios de proximidad que fomenten la vida de barrio y la movilidad sostenible. Las intervenciones habrán contribuido a reducir las desigualdades territoriales, recuperando tejidos urbanos degradados y conectando mejor las periferias con los centros. La regeneración urbana será, por tanto, una política de cohesión y de justicia espacial, que habrá acercado servicios, empleo y naturaleza a las personas, reequilibrando las oportunidades dentro de la ciudad.

En este escenario, los espacios públicos recuperarán su papel central como lugares de encuentro, donde la estética y la funcionalidad se unan para mejorar la vida cotidiana.

Pero quizás el cambio más relevante será cultural y social. La ciudadanía habrá asumido un papel protagonista, más consciente del valor del patrimonio edificado y del impacto que su conservación tiene sobre el planeta y sobre la calidad de vida colectiva. Los vecinos participarán activamente en la transformación de sus barrios, en un marco de gobernanza colaborativa entre administraciones, sector privado y sociedad civil, donde la rehabilitación no solo habrá modernizado el parque edificado, sino que habrá impulsado una nueva forma de entender la arquitectura y la ciudad: como un proyecto común de futuro, donde eficiencia, belleza y bienestar caminen de la mano.

Las nuevas fórmulas de financiación, como las hipotecas verdes o los modelos tipo PACE, facilitarán el acceso a la rehabilitación energética para miles de hogares

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