La vivienda en España, un reto estructural: consenso entre Gobierno y sector en la urgencia de un pacto de Estado

Punto de partida, España necesita construir 150.000 viviendas anuales para atender la demanda real, pero apenas se levantan 80.000.

Según CEPCO, los costes de construcción han subido un 37% desde 2020, y la inversión pública en vivienda apenas alcanza el 0,1% del PIB, muy lejos de la media europea del 0,5%. Mientras tanto, los jóvenes se emancipan de media a los 30 años, el parque de vivienda social es residual y el 80% de los edificios presenta deficiencias energéticas.

Un amplio panel de expertos coincide: la vivienda debe tratarse como infraestructura social, con una hoja de ruta que combine rehabilitación, industrialización y gobernanza compartida.

Entrevista coral sobre el futuro de la vivienda en España a partir de las declaraciones de Alfredo Sanz (CGATE), CEPCO, Francisco Diéguez (ITeC), GBCE, Isabel Rodríguez (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana), Joana Amat (Amat Immobiliaris), Lluís Moreno (CCOC), Marta Vall-llossera (CSCAE), Pedro Fernández Alén (CNC), Roger Bou (Construmat), Sebastián Molinero (Andimac), Xavier Arruza (Bilbao Urban & Cities Design) y Xavier Vilajoana (APCEspaña).

¿Cómo describiríais la situación actual del acceso a la vivienda en España? ¿Qué factores estructurales están detrás del problema?

Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, describe la situación como una crisis estructural con un déficit de 450.000 viviendas y un incremento de 900.000 hogares desde la pandemia que no ha tenido respuesta suficiente en la construcción. CEPCO subraya que se necesitarían 150.000 viviendas nuevas al año frente a las 80.000 actuales. GBCE recuerda que el parque público es solo del 2,5%, muy lejos del 15% europeo.

Xavier Arruza, Manager de Bilbao Urban & Cities Design y fundador de Basqvium, apunta que España es el sexto país de la OCDE en viviendas por habitante, pero con precios inasumibles, salarios insuficientes y solo un 1% de vivienda pública. Advierte de que la presión es mayor en los jóvenes, expulsados de las ciudades, y que la cultura de compra frente al alquiler agrava el problema. Francisco Diéguez, director general del ITeC, señala la baja producción de vivienda pública en más de diez años combinada con aumento poblacional y baja tasa de alquiler, lo que ha generado un escenario crítico. Joana Amat, vicepresidenta de Amat Immobiliaris y presidenta de FIDEM, lo califica de “grave y crónico” tras más de una década de parálisis.

Alfredo Sanz, presidente de CGATE, añade que la fiscalidad representa hasta un 30% del precio final y que los costes han subido un 37% desde 2020. Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña, subraya la escasez de suelo finalista y la lentitud de licencias. Lluís Moreno, presidente de la CCOC, recuerda que la oferta está en mínimos históricos. Roger Bou, director de Construmat, apunta que la presión turística y la gentrificación agravan la brecha.

¿Estamos ante una crisis coyuntural o frente a una transformación de largo recorrido en el modelo residencial?

Isabel Rodríguez afirma que es una transformación profunda que obliga a repensar urbanismo, tipologías y políticas públicas. CEPCO y GBCE coinciden en que el cambio debe orientarse hacia sostenibilidad, industrialización y rehabilitación masiva. Xavier Arruza alerta de que fenómenos como el alquiler turístico, el aumento de hogares unipersonales y la reducción del tamaño de las viviendas están cambiando de forma estructural el mercado, aumentando la presión sobre pisos pequeños.

Francisco Diéguez insiste en que el modelo residencial está cambiando con mayor diversidad en los vínculos sociales, pero que la construcción es un sector con “cintura rígida” que reacciona lentamente. Roger Bou señala que el teletrabajo y la movilidad demandan viviendas más flexibles y saludables. Marta Vall-llossera, presidenta del CSCAE, recuerda que el desequilibrio se arrastra desde 2008 y que solo un pacto de Estado puede revertirlo. Lluís Moreno cree que la prioridad inmediata es equilibrar creación de hogares y producción anual. Joana Amat propone identificar ciudades con potencial de crecimiento y planificar infraestructuras antes de urbanizar.

 “España necesita 150.000 viviendas nuevas al año, pero solo construye 80.000” — CEPCO

¿Qué papel deben jugar los poderes públicos en la promoción de vivienda asequible? ¿Qué medidas concretas os parecen más urgentes o eficaces?

Isabel Rodríguez anuncia la Empresa Estatal de Vivienda para promover 95.000 viviendas públicas en suelos de SEPES y SAREB, con 4.000 millones del ICO para financiar 43.000 viviendas eficientes, y triplicar la inversión en el Plan Estatal de Vivienda.

CEPCO pide un plan nacional vinculante con objetivos anuales. GBCE reclama que toda nueva promoción sea eficiente energéticamente. Xavier Arruza subraya que el sector público debe usar su suelo para frenar especulación y ampliar la vivienda protegida en alquiler. Francisco Diéguez defiende una planificación a largo plazo con dotación estable, equiparable a sanidad o educación. Xavier Vilajoana insiste en reformar la Ley de Suelo y agilizar licencias. Alfredo Sanz propone simplificar trámites y unificar normativas. Joana Amat denuncia que la financiación pública no llega al operador privado en alquiler. Pedro Fernández Alén, presidente de la CNC, reclama desbloquear la Ley de Suelo y coordinar administraciones.

La vivienda se ha convertido en un activo financiero. ¿Cómo puede reequilibrarse su función social sin frenar la inversión y la regeneración urbana?

Isabel Rodríguez defiende que la regulación del alquiler puede convivir con inversión, citando caídas del 8,9% en Barcelona y 4,7% en Cataluña en 2025. CEPCO propone incentivos fiscales para mantener precios asequibles durante 25 años. GBCE y Marta Vall-llossera piden reforzar el valor de uso de la vivienda. Xavier Arruza señala que en España la vivienda es un valor refugio, impulsada por cultura de segunda residencia y compras extranjeras. Francisco Diéguez plantea que, como la sanidad y la educación, la vivienda debe garantizar su acceso con participación pública y privada equilibrada. Roger Bou aboga por inversión responsable vinculada a objetivos sociales. Xavier Vilajoana reclama más oferta y fórmulas como el coliving. Joana Amat recuerda que incluso el alquiler de mercado puede tener función social si aumenta la oferta.

¿Qué peso debería tener la rehabilitación energética y estructural en las políticas de vivienda de los próximos diez años?

Isabel Rodríguez fija el objetivo de 1,5 millones de viviendas rehabilitadas antes de 2030. GBCE alerta de que el 40% de emisiones de CO₂ provienen de edificios y que el ritmo actual es insuficiente. CEPCO destaca que la nueva directiva europea exigirá edificios de cero emisiones desde 2025. Francisco Diéguez ordena prioridades: seguridad estructural → accesibilidad → eficiencia energética, y recuerda que la vivienda rehabilitada ya está en entornos equipados. Marta Vall-llossera recalca que rehabilitar es invertir en cohesión social. Alfredo Sanz señala que la rehabilitación es la forma más sostenible de generar stock.

Sebastián Molinero advierte que el 80% de los edificios tiene baja calificación energética y se debería multiplicar por diez el ritmo de rehabilitación. Xavier Arruza ve la rehabilitación como vía para ampliar oferta asequible en zonas consolidadas.

 “Debemos tratar la vivienda como la sanidad o la educación: un derecho garantizado con participación pública y privada” — Francisco Diéguez, ITeC

¿Qué tipo de alianzas pueden acelerar un nuevo modelo de vivienda más inclusivo y sostenible?

Isabel Rodríguez propone alianzas con cooperativas, promotores sociales y housing associations. CEPCO y GBCE mencionan banca verde, fondos de impacto y sector tecnológico. Francisco Diéguez defiende un enfoque a tres niveles (público, privado, mixto) con compromisos de al menos diez años. Roger Bou incluye tercer sector y asociaciones vecinales. Joana Amat apuesta por UTEs y sociedades mixtas con rentabilidad garantizada. Alfredo Sanz destaca la innovación en alianzas intersectoriales. Lluís Moreno subraya que deben ser viables económicamente. Xavier Arruza pide implicar a administraciones locales como catalizadoras.

¿Qué papel puede jugar la industrialización en una nueva etapa de vivienda asequible y de calidad?

Isabel Rodríguez impulsa el PERTE de Vivienda Industrializada con 1.300 millones para 20.000 viviendas/año. CEPCO estima que reduce plazos un 20%-60%. GBCE destaca su papel en economía circular. Francisco Diéguez recuerda que debe integrarse en todos los procesos, no solo en la fabricación. Roger Bou advierte que requiere continuidad política. Pedro Fernández Alén cree que atraerá mano de obra joven. Xavier Arruza señala que puede abaratar costes en entornos urbanos tensionados.

¿Qué zonas o ciudades están marcando un camino distinto que merezca ser observado o replicado?

Viena, Ámsterdam y Zúrich son referentes. Xavier Vilajoana cita el Plan Vive Madrid. Joana Amat menciona Berlín y el Gran París. Marta Vall-llossera alude a Euskadi y Cataluña. Xavier Arruza resalta Zorrotzaurre en Bilbao como ejemplo de regeneración con vivienda protegida.

 “El déficit de vivienda golpea sobre todo a los jóvenes, expulsados de las ciudades por falta de oferta asequible” — Xavier Arruza, Bilbao Urban & Cities Design

¿Qué datos o indicadores clave deberían acompañar cualquier debate riguroso sobre vivienda?

Coinciden en: creación de hogares vs. viviendas construidas; parque público (2,5%); ritmo de rehabilitación (300.000/año objetivo); coste (+37% desde 2020); edad de emancipación (30+ años); vivienda vacía (14,4%); huella de carbono. Lluís Moreno subraya el equilibrio oferta-demanda. GBCE pide un sistema de indicadores unificado. Xavier Arruza añade la medición del impacto del turismo en la vivienda.

Epílogo: hacia una agenda común de país
Todos los actores consultados por Construnews insisten en que sin una hoja de ruta compartida, los problemas se cronificarán. Proponen 5 consensos para avanzar:

1. Un pacto de Estado por la vivienda con horizonte 2050.
2. Una ley estable, blindada al calendario electoral.
3. Un sistema de indicadores públicos y comparables.
4. Industrialización, rehabilitación y digitalización como ejes.
5. Gobernanza compartida y vocación pública en todos los niveles.

 “El PERTE de Vivienda Industrializada movilizará 1.300 millones para construir 20.000 viviendas al año más rápido y con menos costes” — Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana