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«Se calcula que en España faltan unas 170.000 viviendas al año», alerta Ignasi Pérez, director de contenidos del Congreso Nacional de Arquitectura Avanzada y Construcción 4.0 de REBUILD. El problema de la vivienda es una de las principales preocupaciones de los españoles y uno de los puntos más críticos radica en su déficit.
Esta situación traspasa las fronteras nacionales. Según el experto, Francia necesita 225.000 viviendas, Reino Unido ha aprobado planes para 300.000 anuales e Italia supera las 200.000. Este déficit generalizado explica en parte el encarecimiento del alquiler y la compra en toda la región.
El boom inmobiliario de los 90 alcanzó su pico en 2006 con 600.000 viviendas libres construidas. La crisis de 2008 lo derrumbó hasta menos de 50.000 (2013-2015), y la recuperación posterior no ha logrado duplicar esa cifra. Las viviendas de protección oficial (VPO) sufrieron un golpe aún mayor: de ~50.000 anuales en 2013 a menos de 1.500 en 2024. La construcción industrializada de vivienda social es residual: representa menos del 0,5% de las licitaciones y ni siquiera el 0,7% de las empresas que han hecho VPO la utilizan.
Pérez sugiere una posible solución que podría desacelerar la escalada de precios e, incluso, remitirla: “La construcción industrializada puede ser ese nuevo sistema necesario para afrontar la magnitud del reto”. ¿En qué consiste y cómo puede ayudar a afrontar esta crisis?
Vanesa Álvarez, Kam Modular Building en Sika, lo define así: “La industrialización del sector de la construcción y la arquitectura consiste en (…) cambiar el paradigma utilizando un sistema constructivo basado en la innovación, sostenibilidad y digitalización”. Por tanto, indica, podría “servir de herramienta para conseguir los objetivos tanto desde el punto de vista social —necesidad de viviendas— como de sostenibilidad —descarbonización en 2050—”.
El número de hogares ha crecido desde 2014 a un ritmo superior al de viviendas libres terminadas. En 2021 hubo un cambio de inversión en VPO, y desde entonces, se invierte en vivienda pública en mayor medida, pero insuficiente.
La necesidad de hogares se dispara por el crecimiento demográfico. La población de España se situó en 49,6 millones de habitantes en enero de 2026, el valor máximo en la historia y ha superado por primera vez los 10 millones de habitantes nacidos en el extranjero, según datos de la Estadística de Población Continua del INE.
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La licitación de VPO, bloqueada antes de empezar
Una de las causas de la falta de vivienda, dicen expertos del sector inmobiliario, es la falta de suelo urbanizable. Y esto solo está en manos de las administraciones públicas. ¿Están las administraciones invirtiendo lo suficiente para resolver el problema de la escasez de vivienda?
A falta de transparencia de datos sobre la obra privada, los datos de contratación pública arrojan algo de luz. Las licitaciones de vivienda pública en España presentan una situación difícil. De las licitaciones publicadas analizadas en la Plataforma de Contratación del Sector Público -no incluye todas la CCAA-, un 20% quedaron desiertas en los útlimos 11 años. Desde 2018 se ha experimentado una creciente inversión en VPO, de menos de 70 millones de euros en 2018 a más de 340, entre aquellas licitaciones formalizadas y adjudicadas. En 2025, aunque representan un porcentaje pequeño, aquellas que quedaron desiertas representaron una parte superior a los años anteriores en cuanto a inversión.
Las licitaciones que se llevan a cabo en el País Vasco no están incluidas en la Plataforma de Contratación del Sector Público, al igual que las de Cataluña. En el caso de la comunidad euskera, según el portal de datos del Gobierno Vasco, desde 2016 ha habido 28 licitaciones para trabajos de construcción de viviendas. El coste va desde los 12.000 euros hasta los 15 millones de euros.
“La administración busca certidumbre”, sentencia Pérez Arnal. “Si anuncia que se entregarán 16 viviendas en una fecha concreta, esa fecha debe cumplirse. Con la construcción tradicional hemos visto reiteradamente que los plazos no se cumplen”.
Las licitaciones analizadas presentan una duración de contrato de escasas semanas (rehabilitaciones), ejecuciones de construcción que van de meses a años, o de hasta 75 años, cuando se trata de contratos de transmisión y gestión de la vivienda protegida. El 20% terminan desiertas debido a que a las promotoras les puede no resultar rentable el desembolso inicial respecto al beneficio posterior. Los abandonos vienen motivados además por problemas burocráticos de los propios organismos convocantes, como en la Marina del Prat Vermell, en Barcelona, donde el Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona tuvo que retrasar la tramitación en 2021 debido a que no disponían en ese momento del solar de la adjudicación; o en Almería, donde el propio Pleno Municipal retiró la autorización para concertar el préstamos hipotecario a la empresa municipal Almería XXI de 16 viviendas unifamiliares protegidas.
Por lo que respecta al precio de la obra, el rango de coste va desde escasos cientos de euros -en caso de rehabilitación- hasta más de 40 millones de euros, en el caso de licitaciones para construcciones de edificios plurifamiliares de protección oficial.
¿Quién construye la vivienda pública?
Ranking de empresas por promedio adjudicado en licitaciones públicas resueltas, 2015-2026
Tres de cada diez licitaciones otorgadas en España en los últimos 11 años se dan en Barcelona y Valladolid. La construcción industrializada de vivienda social es residual: representa menos del 0,5% de las licitaciones y ni siquiera el 0,7% de las empresas que han hecho VPO la utilizan. De las seis licitaciones que usan métodos industrializados, dos son en Barcelona, dos en Valladolid, una en Valéncia y otra en Gironella.
Tres de cada diez licitaciones se dan en Barcelona y Valladolid
Distribución geográfica de los contratos, 2015-2026
¿Se construye VPO en tu ciudad?
Ranking del promedio por licitación de VPO por municipio, 2015-2026
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La estructura (industrialización vs. tradicional)
La industria, solución a la falta de mano de obra
La construcción tradicional arrastra dos frenos: el encarecimiento de los materiales y la escasez de mano de obra cualificada. «Necesitamos más tiempo y más recursos para hacer menos que hace décadas», advierte Pérez, quien ve en la industrialización una respuesta directa a esa presión laboral.
Álvarez cifra el ahorro en tiempo entre el 30% y el 50% respecto a la construcción convencional. Aunque la inversión inicial es mayor, el coste en mano de obra se reducirá —augura la responsable de cuentas en España de la marca de materiales SIKA— en un sector que perdió trabajadores tras 2008 y que hoy se apoya cada vez más en mano de obra latinoamericana.
La planta industrializada ofrece mejores condiciones laborales a las de la obra tradicional: horarios estables, entorno protegido, procesos optimizados y menor exposición física. «La industrialización no sustituye a las personas», afirma García Fernández, CEO de la empresa de baños industriales Modulacción. «Les da mejores herramientas para trabajar mejor».
En los próximos años se jubilarán más de 127.000 hombres
Pirámide de edades del personal del sector de la construcción
Este tipo de beneficios van más allá de la productividad. La dureza tradicional del sector ha alejado durante décadas a nuevas generaciones y a perfiles diversos. La fábrica no elimina el esfuerzo, pero cambia el contexto —y abre la puerta a una mayor incorporación femenina en un sector donde su presencia sigue siendo muy escasa.
Casi la mitad de los trabajadores extranjeros en el sector proceden de América Latina
Evolución de la nacionalidad en la construcción, 2008-2025. En
miles
Si se mira la evolución según el país de nacimiento, el número de trabajadores extranjeros con contrato indefinido casi se ha duplicado en dos años, mientras la suma de trabajadores con contrato temporal ha vivido un decrecimiento en el mismo periodo.
Del contrato temporal al indefinido: el nuevo mapa del empleo extranjero
Evolución de la ocupación según origen y tipo de contrato, 2021-2023. En miles
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Materiales más caros, pero más sostenibles
El coste de los materiales se ha disparado en las últimas dos décadas —el cobre, los cables eléctricos y la fibra óptica han triplicado su precio desde 2005—. La industrialización, sin embargo, minimiza el desperdicio gracias al control de procesos, y permitirá reciclar más del 60% de los materiales, reduciendo la huella de carbono, según Álvarez.
El aluminio reutilizable es clave en este modelo. Tony Masián, director del grupo Alumed, destaca que su sistema permite hormigonar muros y forjados simultáneamente, reduciendo los tiempos de obra al menos un 30%.
El precio de los tubos de cobre y el cableado se triplica en las últimas dos décadas
Evolución del índice de materiales en la construcción, 2005-2024
Otro de los materiales que están relacionados con la industrialización en la construcción son los prefabricados: su precio se ha encarecido la mitad, de un índice 82 en 2005 a 127 en 2024, con base en 2021. Los únicos materiales que se han abaratado en dos décadas son la electrónica y los porteros y antenas de megafonía.
¿Es la industrialización la solución tecnológica al problema artesanal? La desmitificación de la casa prefabricada radica en que no se trata de una caseta, sino que es un lego de precisión: “La precisión del sistema industrializado permite reducir fases posteriores en acabados y ajustes”, defiende Masián. Para él, mientras que en las obras tradicionales el albañil tiene que hacer las ventanas solo después de poner los muros, en el sistema industrializado no hace falta esperar, es decir, que se pueden comenzar las ventanas mientras se levantan los muros.
Ático
La trazabilidad es otra de las señas de identidad de la construcción industrializada. Cada módulo sale de fábrica con su propia historia documentada: materiales, controles, responsables, fases e incidencias. «Este baño tiene su propia identidad», ilustra Pedro García Fernández, CEO de Modulaccion, como un ejemplo de historia reconocida. Un contraste claro con la obra tradicional, donde ese seguimiento suele quedar disperso entre papeles y memoria de los equipos. En esa diferencia se perfila, cada vez más, el modelo de construcción del futuro.
