Durante los días 19 y 20 de marzo han tenido lugar en Barcelona unas Jornadas sobre Vivienda Social, promovidas por las organizaciones que en Cataluña trabajan de forma más específica en el análisis y la gestión de las políticas relacionadas con esta materia, como son el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB), la GHS (asociación de promotores y gestores públicos y privados de vivienda social de Cataluña), y COHABITAC, coordinadora de las fundaciones de vivienda social de Cataluña. Las jornadas han contado con el impulso y el apoyo de la Universidad Internacional Menéndez Pelayo de Barcelona – Centro Ernest Lluch (CUIMPB) y del Centro de Cultura Contemporánea de Barcelona (CCCB).
En un momento en que la política de vivienda se encuentra en el centro del debate social, dado la grave situación que afecta a una parte muy importante de la población tanto para acceder a una nueva vivienda como para poder mantenerla, las administraciones públicas están impulsando propuestas legislativas y programas públicos de gran intensidad, que dan lugar a fuertes debates, incluso en confrontación con propuestas de partidos políticos en la oposición.
En un momento en que la política de vivienda se encuentra en el centro del debate social, dada la grave situación que afecta a una parte muy importante de la población tanto para acceder a una nueva vivienda como para poder mantenerla, las administraciones públicas están impulsando propuestas legislativas y programas públicos de gran intensidad, que dan lugar a fuertes debates, incluso en confrontación con propuestas de partidos políticos en la oposición.
Las jornadas se han planteado desde la óptica del análisis de estas propuestas políticas, especialmente las relacionadas con la producción y gestión de vivienda social, para estudiar su viabilidad y señalar los aspectos que convendría completar y mejorar con el fin de alcanzar los ambiciosos objetivos que todas ellas se plantean, y con la voluntad de dotarlas de la máxima solidez a medio y largo plazo.
El trabajo se ha enfocado desde las diversas facetas que rodean la vivienda social:
- El urbanismo y la planificación, como bases operativas para hacerla posible;
- La construcción, la rehabilitación y otras vías de generación de vivienda social;
- La financiación y la fiscalidad como herramientas imprescindibles al servicio de este objetivo;
- La atención a la problemática específica de la vulnerabilidad y la prevención del riesgo de exclusión social residencial;
- Y, finalmente, el nuevo gran reto de la gestión de los parques de vivienda social.
El punto de partida de las Jornadas, a cargo del catedrático emérito de economía de la UAB, Josep Oliver, permitió poner sobre la mesa una llamada de atención y de alerta para toda la sociedad sobre los grandes cambios demográficos que estamos viviendo y seguiremos viviendo en el futuro, y cómo están afectando y seguirán afectando a las necesidades de vivienda. Se trata de un choque de demanda del que, peligrosamente, no se tiene una conciencia suficientemente clara, pero que es el resultado de la confrontación entre un crecimiento migratorio que compensa con creces la caída del crecimiento vegetativo, y una oferta de vivienda insuficiente en términos absolutos, y mucho más en términos relativos de precios asequibles, especialmente en el mercado del alquiler.
El ajuste entre estas nuevas necesidades —que se suman a las que regularmente se producen por la emancipación de los jóvenes o por cambios familiares y laborales— y la generación de viviendas ya sea por nueva construcción o por transformación del parque existente, es un reto mayúsculo que debe abordarse con la máxima claridad y contundencia. Se requieren esfuerzos públicos decididos desde el urbanismo, la financiación y la fiscalidad, activando las fórmulas de coproducción y cogestión público-privada-social. Solo así se podrá ir cerrando la actual brecha social.
Carme Trilla, presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) i de COHABITAC
Jornadas de Vivienda Social 2025
Propuestas para una Política Sólida y Sostenible
Los días 19 y 20 de marzo de 2025 se celebraron, en el Centro de Cultura Contemporánea de Barcelona, las Jornadas de Vivienda Social, organizadas por el Consorcio Universidad Internacional Menéndez Pelayo Barcelona (CUIMPB) – Centro Ernest Lluch, con la colaboración del Observatorio Metropolitano de la Vivienda (O-HB), la GHS, y COHABITAC.
Estas jornadas reunieron a responsables institucionales, expertos y profesionales del sector para abordar los principales retos de la vivienda social en Cataluña, en un contexto marcado por la grave dificultad de acceso y mantenimiento de la vivienda para una parte muy importante de la población.
El objetivo de las sesiones no fue tanto profundizar en el diagnóstico –ampliamente compartido entre los actores del sector– como analizar las propuestas políticas actuales, estudiar su viabilidad y señalar mejoras para reforzar su impacto y sostenibilidad. La voluntad fue construir un espacio de reflexión analítico y propositivo que contribuya a dotar las políticas públicas de vivienda de la máxima solidez a medio y largo plazo.
Durante dos intensas jornadas, se trataron cuestiones como la planificación urbanística, la promoción y gestión de vivienda asequible, la financiación, la vulnerabilidad residencial y la gobernanza institucional, todo ello con la mirada puesta en la necesidad de garantizar el derecho a la vivienda desde una perspectiva estructural, transversal y colaborativa.
La política de vivienda se ha convertido, con toda justicia, en uno de los grandes ejes del debate social contemporáneo. El agravamiento de las dificultades de acceso y mantenimiento de la vivienda, que afecta a una parte muy significativa de la población, ha situado esta cuestión en el centro de las prioridades institucionales y políticas. Tanto el Gobierno central como la Generalitat de Cataluña, el Ayuntamiento de Barcelona, la Diputación de Barcelona, el Área Metropolitana y diversos municipios del país impulsan actualmente un conjunto de iniciativas legislativas y programas públicos de notable intensidad, que generan a la vez debate y, a menudo, controversia política.
En este contexto, las organizaciones que en Cataluña trabajan específicamente en el análisis y la gestión de las políticas públicas de vivienda –l’Observatori Metropolità de l’Habitatge (O-HB), la GHS, COHABITAC–, junto con el CCCB y el CUIMPB, consideraron necesario abrir un espacio de trabajo y reflexión compartida. Más allá de profundizar en el diagnóstico, estas jornadas analizaron a fondo las propuestas políticas actuales, evaluaron su viabilidad e identificaron aquellos aspectos que sería necesario completar o ajustar para garantizar su eficacia. Con este objetivo, las jornadas adoptaron un enfoque claramente analítico y propositivo. A partir de las diferentes dimensiones de la realidad habitacional, se quiso contribuir a reforzar y perfeccionar las políticas públicas en curso, dotándolas de mayor solidez técnica y capacidad de sostenibilidad a medio y largo plazo.
Jornada 1 – miércoles 19 de marzo
Carme Trilla, presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) i de COHABITAC, dio el pistoletazo de salida, remarcando que el foco de esta edición no era el mercado de la vivienda en general, sino cómo producir y gestionar vivienda social, es decir, aquella que no se rige por las reglas del mercado y se adapta a las capacidades de los usuarios, a menudo gracias a políticas públicas o fórmulas sin ánimo de lucro.
Ponencia inaugural – Josep Oliver
Josep Oliver, catedràtic emèrit d’Economia Aplicada de la UAB, protagonizó una ponencia de alta densidad analítica sobre la crisis de accesibilidad a la vivienda, centrándose especialmente en el alquiler; resumen en tres puntos:
1. Las raíces del problema: Un desajuste muy grave entre la oferta de vivienda y una demanda creciente y acelerada, especialmente impulsada por el crecimiento de la inmigración. Entre 2016 y 2023, la población de Cataluña creció en más de 500.000 personas, principalmente de origen inmigrante. Este choque demográfico ha impactado directamente en la presión sobre el parque de alquiler.
2. Cuantificación de la accesibilidad: Oliver mostró que, a pesar de una mejora moderada de las ratios medias gracias a la contención de los alquileres, el 44% de los hogares con ingresos inferiores a 1.500 € mensuales destinan más del 40% de sus ingresos al alquiler. Este colectivo representa cerca del 25% de todos los hogares en régimen de alquiler. También evidenció la fuerte presencia de mujeres, familias monoparentales y personas de origen inmigrante en este segmento.
3. Perspectivas futuras: El economista alertó de que la presión continuará aumentando debido a la evolución demográfica y del mercado laboral. Según las proyecciones del Idescat y el INE, Cataluña podría recibir entre 900.000 y 1,5 millones de nuevos inmigrantes hasta 2035. Esto supondrá una demanda muy superior a la capacidad actual de producción de vivienda.
Como respuesta, Oliver propuso cinco recetas:
Aumentar la oferta pública y privada de vivienda asequible. Fomentar la colaboración público-privada mediante incentivos fiscales y seguridad jurídica. Rehabilitar y poner en uso viviendas vacías o infrautilizadas. Desarrollar instrumentos como el modelo francés de promoción de alquiler asequible con deducciones fiscales para inversores. Aplicar programas como el modelo “Dublín” para movilizar parque privado con garantías públicas.
Resumen Mesa 1 – Urbanismo y planificación: bases para hacer posible la vivienda social y asequible
Moderada por Bàrbara Pons, arquitecta, directora de Barcelona Regional (BR) i vicepresidenta de l’O-HB, la mesa reunió a representantes de la administración, la academia y el urbanismo profesional para reflexionar sobre cómo el urbanismo puede facilitar (o dificultar) la generación de vivienda asequible.
Oriol Nel·lo, professor del Departament de Geografia de la UAB i membre del Consell Assessor de l’O-HB, comenzó su intervención destacando el papel clave del urbanismo en la lucha contra la desigualdad social y territorial, y haciendo una mirada crítica a la trayectoria de la planificación urbanística en Cataluña, señalando que, durante años, ha estado subordinada a la lógica del mercado, lo cual ha favorecido la gentrificación y ha concentrado la vivienda asequible en zonas específicas. Nel·lo reclamó devolver a los poderes públicos el liderazgo en la construcción de vivienda asequible y una política urbanística más activa y comprometida con el derecho a la vivienda. Propuso la utilización de la figura de la expropiación para conseguir más suelo y salir del paradigma del “urbanismo de los propietarios”, reforzar la obligación de reservar suelo para vivienda protegida en todos los desarrollos urbanísticos y una mayor intervención pública en la regulación del suelo, como herramientas para frenar la segregación urbana y garantizar la inclusión. También pidió una mayor implicación de la Unión Europea en el diseño de medidas y apoyo financiero a la política de vivienda social.
Elisabet Cirici, directora General d’Ordenació del Territori i Urbanisme del Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, centró su explicación en tres grandes apartados. En primer lugar, repasó el recientemente aprobado Pla Territorial Sectorial d’Habitatge de Catalunya (PTSHC), un instrumento de programación de las políticas de vivienda para un plazo de 20 años, que sitúa el objetivo de alcanzar el 15% de vivienda destinada a políticas sociales y un 9% específicamente de alquiler. Para alcanzar estos objetivos sería necesario incrementar el parque destinado a políticas sociales en 300.000 unidades, objetivo muy ambicioso para el que Cirici destaca la importancia de la participación de todos los agentes, públicos y privados. En segundo lugar, Cirici repasó el potencial de vivienda protegida disponible en los sectores de planeamiento. Aunque son cifras vivas, se estima un potencial de aproximadamente 65.000 VPO, de las cuales 32.654 de alquiler. Finalmente, se refirió al Plan 50.000, que tiene previsto iniciar este número de viviendas hasta 2030, y donde mediante una reserva pública de solares, se prevé captar suelo adicional y acortar los plazos para el logro de los objetivos.
Sebastià Jornet, arquitecte, president de l’Agrupació d’Arquitectes Urbanistes de Catalunya (AAUC) del COAC, puso el foco en los problemas técnicos y procedimentales que frenan el desarrollo de la vivienda social, advirtiendo que entre la aprobación de un plan urbanístico y el inicio efectivo de las obras pueden pasar más de diez años, generando una desconexión entre planificación y realidad. Jornet denunció también la falta de capacidad de los ayuntamientos para garantizar que el suelo reservado a vivienda social acabe cumpliendo esta función. Para resolver estos problemas, defendió la simplificación administrativa, con trámites preferentes para proyectos de vivienda protegida, y una reforma normativa que evite bloqueos en la implementación de los planes urbanísticos. Apuntó fórmulas de incremento de vivienda social como la utilización de plantas bajas, subdivisiones de viviendas, o la intensificación y la densificación social.
David Martínez, gerent d’Urbanisme de l’Ajuntament de Barcelona, advirtió que construir más viviendas no es suficiente si no se tiene en cuenta dónde y cómo se construyen, y defendió un modelo que combine la promoción de obra nueva con la rehabilitación de edificios existentes, y que asegure la conexión de las viviendas con servicios, transporte público y oportunidades sociales. Martínez reivindicó la coordinación entre urbanismo y políticas sociales para evitar la creación de barrios segregados y garantizar entornos urbanos cohesionados e inclusivos. Describió el Plan Viure de Barcelona y propuso diversas medidas para actuar en suelo urbano consolidado como la obligación de destinar el 30% a vivienda protegida, la vivienda dotacional en suelos de equipamiento, el coliving y la concepción de la vivienda de alquiler asequible como sistema.
Resumen Mesa 2 – La construcción, la rehabilitación y otras vías de generación de vivienda social y asequible
Moderada per Hilda González, gerent de Promunsa (empresa municipal d’habitatge de Sant Just Desvern) i presidenta de l’Associació de Gestors d’Habitatge Social de Catalunya (GHS). Esta mesa se centró en las diferentes formas de producción de vivienda social y asequible, desde el sector público, privado y cooperativo.
Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España APCE, diferenció entre vivienda de protección oficial y vivienda pública, insistiendo en que el 80% de la vivienda protegida en Cataluña ha sido promovida por agentes privados, incluyendo entidades sin ánimo de lucro. Reclamó estabilidad normativa, planificación urbanística eficiente y menos obstáculos administrativos. Criticó que, en muchos casos, el desarrollo de suelo se alarga hasta dieciséis años, lo cual hace inviable la respuesta a la emergencia habitacional. Defendió políticas de vivienda con visión de largo plazo y la necesidad de pactos estables entre administraciones. También apostó por una mayor edificabilidad en determinados ámbitos a cambio de vivienda protegida y por la industrialización del sector, para mejorar la rapidez y sostenibilidad de las promociones.
Josep Maria Borrell, cap del servei de construcció i coordinador tècnic de l’Institut Metropolità de Promoció del Sòl i Gestió Patrimonial (IMPSÒL), explicó la labor del IMPSÒL como agente metropolitano de promoción pública de vivienda. Destacó la voluntad de construir con una mirada de 150 años, priorizando la calidad arquitectónica, la sostenibilidad, la flexibilidad tipológica y la creación de comunidad. Puso ejemplos de viviendas con diseños modulables, estancias polivalentes, ventilación cruzada y sistemas bioclimáticos que permiten reducir el consumo energético. También mostró ejemplos de rehabilitación de edificios en desuso y transformación de naves industriales en vivienda. Reivindicó la educación y la pedagogía con los usuarios como parte imprescindible para garantizar el éxito de los edificios sostenibles.
Clara Muñoz, directora de la Fundació Salas, xpuso el modelo de las fundaciones promotoras sin ánimo de lucro. La Fundación Salas, junto con otros miembros de Cohabitat, promueve más de 1.600 viviendas de alquiler social. Y remarcó que estas entidades reinvierten todos los excedentes en su finalidad social. Puso en valor su capacidad de producción (hasta 1.000 viviendas/año) y sus dificultades: falta de financiación diversificada, rigideces administrativas y planificación errática. Criticó la falta de anticipación y de apertura a la colaboración con los privados en el diseño de planes como el Plan 50.000 y la imposición de normativas (como las plazas de aparcamiento) que dificultan la viabilidad de promociones. También alertó de los retrasos en la disponibilidad de las viviendas que conlleva la ineficiencia de ENDESA y de la actitud nimby de algunos vecinos ante proyectos sociales.
David Guàrdia, director de Sostre Cívic, dio a conocer la experiencia de vivienda cooperativa en cesión de uso, y presentó el modelo de vivienda cooperativa en cesión de uso. Defiende que estas cooperativas, sin ánimo de lucro, aseguran la no especulación y generan comunidades activas y cohesionadas. Este modelo se basa en la propiedad colectiva y el precio de coste. Sostre Cívic gestiona actualmente 200 viviendas en convivencia y unas 400 en promoción. Reivindicó la importancia de un sector social fuerte, diverso y con capacidad operativa propia. También alertó que el sistema actual a menudo margina a las entidades sin ánimo de lucro e hizo un llamamiento para que las políticas públicas prioricen a estos agentes. Pidió la potenciación del sector no lucrativo y la redinamización del Convenio ESAL de Barcelona con este sector. Finalmente, remarcó que la gestión social y comunitaria es clave para garantizar la accesibilidad y la permanencia, más allá de la mera promoción.
Resumen Mesa 3 – La financiación y la fiscalidad al servicio del objetivo de la vivienda social y asequible
Esta última mesa del día, moderada por Carles Donat, codirector de l’O-HB, abordó las herramientas económicas y fiscales necesarias para hacer realidad las promociones de vivienda asequible.
Manel Rodríguez, CEO Grupo SALAS I Conseller delegat de ALAS, destacó la necesidad de generar modelos híbridos que permitan movilizar capital privado con impacto social. Presentó la entidad ALAS, una SOCIMI concebida como un vehículo específico para la vivienda asequible, que busca conectar inversores con sensibilidad social con proyectos concretos. Señaló que la financiación tradicional, basada en subvenciones públicas, ha sido fundamental en el pasado, pero que actualmente es necesario complementarla con nuevos mecanismos que permitan escalar la promoción de vivienda social. También remarcó la importancia de la colaboración entre promotores sociales e inversores a largo plazo para garantizar estabilidad y retorno sostenible. Con los nuevos sistemas de financiación y con financiación europea, se podría dar el salto necesario en producción, pasando de los 1.000/2.000 viviendas/año actuales a 10.000/15.000.
Vanesa Servera, consellera delegada de l’Institut Català de Finances (ICF), expuso los instrumentos de financiación que ofrece el ICF, como créditos preferentes, líneas de apoyo específicas para la promoción y rehabilitación de vivienda asequible, y mecanismos de garantía; y defendió el papel de la banca pública como facilitadora de proyectos con alto impacto social, subrayando la necesidad de establecer vínculos estables entre el ICF y los actores del sector para detectar necesidades y ajustar las herramientas. También mencionó los esfuerzos para hacer más accesibles estos instrumentos a fundaciones, cooperativas y pequeños promotores sociales. Anunció el fuerte crecimiento previsto en la financiación del ICF para vivienda social en 2025, desde los 200 M€ de 2024 hasta los 500 M€, y anunció 100 M€ en préstamos para la emancipación de jóvenes.
Donato Muñoz, conseller delegat i director general de CEVASA (Compañía Española de Viviendas en Alquiler S.A.), abrió la segunda parte de la mesa, dedicada a la fiscalidad, defendiendo la importancia de un sistema fiscal que incentive el mantenimiento de vivienda en régimen de alquiler asequible. Señaló que la fiscalidad actual a menudo penaliza iniciativas de largo plazo, y propuso reformas para facilitar la creación de parques estables de alquiler. Reivindicó la figura de las empresas mixtas y la colaboración entre capital público y privado como una fórmula viable para gestionar vivienda asequible de forma eficiente y sostenida. Denunció la carga impositiva que soportan los inquilinos de promociones de vivienda de alquiler protegido en suelos cedidos en derecho de superficie, debida principalmente al IVA. Y comparó esta carga con la más favorable que supondría la venta de las viviendas en derecho de superficie.
Carolina Gómez, advocada de Cuatrecasas, especialista en fiscalidad en el sector inmobiliario, analizó el impacto de la fiscalidad sobre los proyectos de vivienda social, alertando de que la rigidez del sistema impositivo puede ser un obstáculo para muchos promotores. Propuso medidas como la reducción del IVA en la construcción de vivienda protegida, la deducción fiscal para inversiones de carácter social y el ajuste de tributos como el impuesto de sociedades o el IBI para operadores de vivienda asequible. Concluyó que es necesaria una reforma integral de la fiscalidad asociada a la vivienda, que reconozca explícitamente el impacto social como criterio de incentivación.
Jornada 2 – Jueves 20 de marzo
La segunda jornada se centró en dos cuestiones centrales: la vulnerabilidad vinculada a la vivienda y la gestión social del parque residencial. Con la bienvenida a los asistentes, Ricard Gomà, director de l’Institut Metròpoli i vice-president de l’O-HB, destacó cómo la vivienda se ha convertido en el eje central de las desigualdades y de la exclusión social. Señaló que la vulnerabilidad ha dejado de ser una excepción y se ha convertido en una realidad estructural. Fenómenos como la sobrecarga en los gastos de vivienda, los desplazamientos forzados y la intersección con otros factores como la infancia o la inmigración evidencian la necesidad de políticas complejas, innovadoras y con una mirada estructural. También remarcó la importancia de avanzar hacia un modelo de gestión social en el que la comunidad tenga un papel activo, y que se reconozca la esfera social como parte de la esfera pública, más allá de lo estrictamente institucional.
Resumen Mesa 4 – La atención a la vulnerabilidad y la prevención del riesgo de exclusión social residencial dentro de las nuevas propuestas legislativas
Moderada por Joan Batlle, experto en políticas sociales de vivienda, contó con representantes de la Administración pública, el sector privado y el tercer sector.
Sílvia Grau directora operativa d’Actuacions d’Urgència en Matèria d’Habitatge de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), expuso la complejidad del contexto legislativo y la realidad crítica de la vulnerabilidad habitacional. Remarcó que el derecho a una vivienda digna es un pilar básico del bienestar físico y emocional. Destacó las graves consecuencias de la crisis hipotecaria de 2008 y la insuficiencia del parque público (solo un 2-3%). También señaló problemas como el aumento del alquiler, la falta de rehabilitación y la ausencia de promoción de vivienda protegida. Denunció la inestabilidad legislativa a raíz de las sentencias del Tribunal Constitucional y defendió el Decreto 75/2014 y otras normativas catalanas como herramientas clave para combatir la exclusión.
Griselda Fernández, directora del parc públic d’habitatge de l’Institut Municipal d’Habitatge de Barcelona (IMHAB), presentó las acciones municipales para hacer frente a la emergencia habitacional: servicios de mediación, prestaciones económicas, gestión del parque público y programas de inclusión. Destacó que el 70% de los nuevos contratos de alquiler público de Barcelona se dirigen a situaciones de máxima vulnerabilidad. Remarcó la necesidad de reglamentar no solo la adjudicación sino también la gestión de las viviendas públicas. También puso en valor el título tercero de la Ley Estatal 12/2023, que reconoce el parque público como servicio de interés general, pero advirtió que es necesario dotarlo de financiación y recursos suficientes.
Joana Amat, vicepresidenta d’Amat Immobiliaris i membre del Consell Assessor de l’O-HB, con una intervención muy personal y emotiva, explicó cómo la empresa familiar incorporó una perspectiva de prevención y mediación desde el primer día. Compartió la experiencia vivida por su madre, que en los años 50 ya presenció un desahucio trágico. Esta vivencia marcó la filosofía de la empresa: intentar evitar por todos los medios que se llegue a una pérdida de vivienda. Relató cómo, durante la crisis de 2008, aplicaron rebajas del 20% y luego del 30% en los alquileres de las familias afectadas, con el objetivo de mantener la relación y estabilizar la situación. También colaboraron estrechamente con los servicios sociales municipales, especialmente en el Baix Llobregat, gestionando directamente ayudas para personas que no podían acceder a ellas por barreras idiomáticas u otras dificultades. Y criticó el sistema reactivo actual, defendiendo una “medicina preventiva” aplicada desde el primer momento, evitando tener que llegar a mesas de emergencia o a procesos judiciales. Concluyó que se necesitan mecanismos ágiles de apoyo inicial, confianza entre propietario e inquilino, y coordinación con la Administración.
Olga González, directora d’acció social de la Fundació Habitatge Social, ofreció una mirada desde las entidades sociales, como la Fundación que gestiona 460 viviendas y acompaña a familias en situación de exclusión grave. Describió la complejidad de la gestión social: contratos personalizados, seguimiento económico individualizado, coordinación con servicios sociales y mantenimiento del parque. Insistió en la importancia del acompañamiento social como herramienta transformadora y de inclusión. También evidenció los elevados costes y la carga administrativa que afrontan estas entidades.
Mesa 5 – El tratamiento y apoyo a la gestión en el ámbito de la vivienda social
Moderada per Lourdes Borrell, directora d’Estratègia de la Fundació Hàbitat3. Esta mesa puso el foco en los modelos, herramientas y metodologías para garantizar una gestión eficiente, socialmente orientada y sostenible del parque de vivienda asequible. Las intervenciones se centraron en la profesionalización del sector, la necesidad de instrumentos normativos y financieros, y la implicación de las personas usuarias.
Núria Lambea, especialista en Housing Associations i assessora jurídica i tècnica del Servei Municipal d’Habitatge de Tarragona (SMHAUSA), reivindicó la creación de un marco legal específico para regular y reconocer la figura de los operadores sociales de vivienda. Defendió la necesidad de un certificado de buena gestión que garantice calidad, transparencia y orientación social, especialmente cuando se gestiona parque público o concertado. También subrayó la importancia de garantizar estabilidad a las entidades gestoras para permitir una acción continuada y transformadora. Puso como ejemplo algunas buenas prácticas europeas, especialmente de las housing associations, y reclamó mecanismos de colaboración público-comunitaria.
Pau Pérez de Acha, director de Vivienda Social y Asequible de SAREB, expuso el modelo de gestión que se está implementando en la SAREB para transformar viviendas de titularidad pública en viviendas de alquiler social efectivo. Presentó un sistema basado en diagnósticos objetivos de vulnerabilidad, aplicados caso por caso, para determinar las condiciones de acceso y permanencia. Defendió que la gestión debe partir de un conocimiento detallado del perfil de las familias y de sus necesidades reales. También apuntó la importancia de crear una cartera de viviendas con usos flexibles y vocación permanente dentro del parque público.
Jordi Núñez, gerent de l’empresa municipal d’habitatge de Sant Cugat (PROMUSA), explicó la experiencia de gestión municipal de vivienda en Sant Cugat. Destacó la importancia de disponer de una estructura técnica estable y cercana a la ciudadanía, que combine funciones de promoción, adjudicación y seguimiento. Subrayó que la gestión del parque de vivienda no puede desvincularse de las políticas sociales y de atención a la comunidad. También defendió una apuesta clara por la proximidad y la capacidad de respuesta rápida ante situaciones de riesgo residencial.
Carme Borrell, presidenta de la Dinamo Fundació, aportó la visión de la gestión cooperativa y comunitaria, y presentó el modelo cooperativo de cesión de uso como una alternativa viable, sostenible y socialmente transformadora. Puso en valor la implicación activa de los usuarios, que contribuyen al cuidado, mantenimiento y buen uso de las viviendas. También reclamó una mayor adaptación normativa para reconocer este modelo, así como apoyo técnico y financiero específico para consolidarlo y ampliarlo. Defendió que la gestión social debe incluir el acompañamiento y el fortalecimiento de las comunidades residentes.
Resumen Mesa 6 – Los proyectos, planes y propuestas de las Administraciones Públicas
Moderada per Carme Trilla, economista, presidenta de COHABITAC i de l’O-HB
Esta mesa fue precedida por una intervención especial de David Lucas, secretari d’Estat d’Habitatge del Ministeri de l’Habitatge i Agenda Urbana.
Lucas realizó una exposición extensa y detallada de las líneas estratégicas del Gobierno español. Defendió la Ley 12/2023 de Vivienda como una herramienta fundamental para garantizar el derecho a la vivienda y destacó el despliegue ya en curso en diversas comunidades autónomas. Entre los aspectos clave de su intervención destacan cuatro puntos:
– Declaración de zonas de mercado tensionado: ya activa en Cataluña y en proceso en otros territorios como el País Vasco, Navarra y Asturias. Lucas remarcó que los primeros resultados en Cataluña muestran una bajada del 6,4% en el precio medio del alquiler en Barcelona, un 3,7% en el conjunto de municipios tensionados, y un 3,3% global en toda Cataluña.
– Reforma de la fiscalidad del alquiler turístico y de temporada: para luchar contra la especulación y recuperar vivienda para uso residencial. También se destacó la reciente eliminación de las “Golden Visa” como medida para frenar la especulación inversora internacional.
– Fomento de la rehabilitación con eficiencia energética: a través de fondos europeos y programas como ARCE 2050, para alcanzar el objetivo de cero emisiones en 2050, según la Directiva Europea EPBD.
– Ampliación del parque público: mediante inversión directa, colaboración con las comunidades autónomas e incentivos a promotores sociales. Se puso el acento en el papel de los grandes tenedores y la necesidad de asegurar el cumplimiento de las renovaciones de contratos con límites regulados.
Lucas insistió en la importancia de fundamentar el debate público sobre medidas de política de vivienda, como el control de rentas, en datos rigurosos y contrastables, rechazando discursos alarmistas sobre una supuesta caída de la oferta de alquiler. Afirmó que el número de contratos reales de arrendamiento ha aumentado en todo el Estado y también en Cataluña, tanto en el caso de pequeños propietarios como de grandes operadores. Finalmente, hizo un llamamiento al consenso entre administraciones y actores sociales para consolidar un derecho estructural como el de la vivienda, admitiendo la complejidad del reto y la necesidad de actuar con visión de largo plazo y responsabilidad compartida.
Resumen de las intervenciones de los ponentes
Jaume Fornt, subdirector general de Promoció de l’Habitatge Protegit i Fons Residencial Associat de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), centró su intervención en la necesidad urgente de repensar el modelo de promoción de vivienda social en Cataluña. Comenzó con autocrítica, señalando que durante mucho tiempo se ha confundido la viabilidad económica de los proyectos con el objetivo de garantizar la asequibilidad de la vivienda. Destacó tres grandes disfunciones: Un modelo de módulos de precios que no resuelve la diversidad de necesidades. La falta de un sistema claro que asegure el retorno de las viviendas al parque público. Un modelo poco adaptado a las realidades sociales y territoriales cambiantes.
Ante esta situación, Fornt defendió un nuevo modelo de promoción que supere la lógica asistencialista y apueste por la consolidación de un parque estable, gestionado de forma pública o socialmente responsable. Recalcó el compromiso de la Generalitat con el Plan de los 50.000 viviendas, con un nuevo sistema de financiación basado en: La fijación de un único módulo de referencia para todo el territorio, combinado con cobertura pública de los diferenciales de precios en zonas donde estos estén por debajo del módulo. Financiación asegurada para todas las promociones de alquiler a través del ICF, con cobertura del 100% del coste de los proyectos y subsidio de tipos de interés fijos.
Subrayó también la importancia de vincular promoción y gestión: no basta con construir viviendas, hay que garantizar su asequibilidad, buen uso y continuidad dentro del sistema público. En definitiva, llamó a dejar atrás los parches y apostar por un cambio estructural y sostenido que asegure la vivienda como un derecho fundamental, parte del Estado del bienestar, con el derecho de permanencia como principio básico, especialmente para los colectivos más vulnerables.
Joan Ramon Riera, comissionat d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona, defendió que la vivienda debe ser el nuevo gran pilar del Estado del bienestar, al mismo nivel que la sanidad o la educación. Partió de tres hipótesis fundamentales: la escasa presencia pública en el sector de la vivienda, la creciente inaccesibilidad a la propiedad para las clases medias, y la necesidad de un enfoque universalista de la política pública en este ámbito. Riera aportó datos reveladores: el sector de la construcción ha caído del 11% al 5% del PIB desde 2008, lo que ha supuesto una pérdida de inversión estructural de 78.000 millones de euros. En Barcelona, el objetivo es habilitar suelo para 10.000 nuevas viviendas y ampliar la gestión pública hasta alcanzar las 67.000, mediante un crecimiento intensivo del IMHAB (Instituto Municipal de la Vivienda). Estructuró la política de vivienda en cuatro ejes: suelo, techo, promoción y gestión, destacando especialmente este último. “La política de vivienda empieza cuando entregas las llaves”, dijo, subrayando que la gestión y el acompañamiento son esenciales para garantizar el éxito de los proyectos. También insistió en el papel de la juventud, defendiendo que garantizarles una vivienda digna es clave para evitar la desafección democrática. Finalmente, reclamó un cambio de paradigma: dejar atrás el modelo meramente asistencial para pasar a una estrategia de país, estructural y transversal, donde el derecho a la vivienda esté plenamente integrado dentro del sistema de garantías sociales. Para hacerlo posible, apostó claramente por las alianzas público-privadas con una visión de largo plazo.
Gemma Badia, alcaldessa de Gavà, presidenta de l’Àrea d’Habitatge de la Diputació de Barcelona, ofreció la perspectiva de los municipios medianos y pequeños, destacando que la emergencia habitacional no es solo un problema de las grandes ciudades. Defendió la labor de la Diputación en el apoyo a municipios sin estructura técnica propia y reivindicó un modelo de gobernanza supramunicipal, flexible y eficiente. Reclamó más recursos por parte de la Generalitat y del Estado, y alertó sobre las dificultades que enfrentan los ayuntamientos para sacar adelante promociones de vivienda social sin apoyo técnico, jurídico y financiero. También destacó la necesidad de promover consorcios locales y fórmulas de colaboración territorial.
Amadeu Iglesias, director de l’Institut Metropolità de Promoció de Sòl i Gestió Patrimonial (IMPSOL), destacó la apuesta del IMPSOL por una promoción de vivienda pública de calidad, que combine sostenibilidad ambiental, calidad arquitectónica y cohesión social. Afirmó que el modelo metropolitano es clave para dar respuesta a las necesidades residenciales en un área con fuertes desequilibrios territoriales y elevada demanda. Remarcó que el parque de vivienda pública es una herramienta de transformación urbana y que debe asegurarse su viabilidad a largo plazo. También puso en valor el papel de la vivienda social como motor de regeneración urbana y como garante de la equidad territorial. Finalmente, alertó de las dificultades para encontrar suelo disponible y defendió la necesidad de planificación estratégica para ampliar reservas e impulsar nuevos proyectos.
La mesa institucional puso de manifiesto la necesidad de un financiamiento estable, de un marco normativo claro y de una gobernanza coordinada entre distintos niveles administrativos. Todos los ponentes coincidieron en que no basta con construir vivienda: hay que asegurar su gestión, sostenibilidad y adaptación a las necesidades sociales. También se insistió en el reconocimiento del tercer sector como agente clave, y en la necesidad de articular políticas que trasciendan la lógica del corto plazo, apostando por la planificación estructural, la colaboración y la innovación.
La jornada contó con la participación de Construnews.com / Media Partner.
+Info y enlaces a ponencias destacadas, y resumen global y de cada una de las mesas, incluyendo las presentaciones de los ponentes:
– Ponencia Josep Olive
– Ponencia David Lucas
– Resumen Mesa 1 – Urbanismo y planificación: bases para hacer posible la vivienda social y asequible
– Resumen Mesa 2 – La construcción, la rehabilitación y otras vías de generación de vivienda social y asequible
– Resumen Mesa 3 – La financiación y la fiscalidad al servicio del objetivo de la vivienda social y asequible
– Resumen Mesa 4 – La atención a la vulnerabilidad y la prevención del riesgo de exclusión social residencial dentro de las nuevas propuestas legislativas
– Mesa 5 – El tratamiento y apoyo a la gestión en el ámbito de la vivienda social
– Resumen Mesa 6 – Los proyectos, planes y propuestas de las Administraciones Públicas
