Contenidos
- 1 “La vivienda debe ser accesible y sostenible sin renunciar a la inversión ni a la modernización del sector.”
- 1.1 ¿Estamos ante una crisis coyuntural o frente a una transformación de largo recorrido en el modelo residencial?
- 1.2 ¿Qué papel deben jugar los poderes públicos en la promoción de vivienda asequible? ¿Qué medidas concretas os parecen más urgentes o eficaces?
- 1.3 La vivienda se ha convertido en un activo financiero. ¿Cómo puede reequilibrarse su función social sin frenar la inversión y la regeneración urbana?
- 1.4 ¿Qué peso debería tener la rehabilitación energética y estructural en las políticas de vivienda de los próximos diez años?
- 1.5 ¿Qué tipo de alianzas (público-privadas, intersectoriales, sociales) pueden acelerar un nuevo modelo de vivienda más inclusivo y sostenible?
- 1.6 ¿Qué papel puede jugar la industrialización de la construcción en una nueva etapa de vivienda asequible y de calidad?
- 1.7 ¿Qué datos o indicadores clave deberían acompañar cualquier debate riguroso sobre vivienda?
- 1.8 Datos clave de coyuntura en el sector residencial (junio 2025, CEPCO)
“La vivienda debe ser accesible y sostenible sin renunciar a la inversión ni a la modernización del sector.”
Texto y respuestas al cuestionario de CEPCO, en relación con el Monográfico sobre “El Futuro de la Vivienda en España”
La situación actual del acceso a la vivienda en España se enmarca en un contexto de estabilización de la actividad en el sector de la construcción tras un aumento significativo después de la pandemia, lo que ha generado un efecto positivo en la industria de fabricantes de productos y materiales para la construcción.
La compraventa de vivienda nueva ha mostrado un crecimiento notable, durante el primer cuatrimestre, se iniciaron más de 45.000 unidades de vivienda, marcando la cifra más alta desde 2008 y un incremento del 8,6% en comparación con el mismo periodo del año anterior. En términos interanuales, se contabilizan en abril un total de 131.300 unidades iniciadas, cifra que no se veía desde octubre del 2013. Además, el consumo de cemento para el mes de mayo arrojó un crecimiento del 6% respecto al mismo mes del ejercicio anterior, con una variación positiva del 6,5% respecto a los doce meses anteriores.
Sin embargo, a nivel cualitativo, el sector de la construcción está en «plena transformación», impulsado por factores como la innovación, la sostenibilidad, la industrialización, la descarbonización o la economía circular. Además, nuestra industria, se enfrenta a retos como la competencia internacional, la demanda de productos sostenibles y eficientes, y la necesidad de adoptar tecnologías digitales. A pesar del crecimiento, la recuperación completa de la obra civil pública sigue siendo lenta y dependiente de políticas gubernamentales o regionales, no habiendo alcanzado aún las cifras anteriores a la crisis de 2008.
Los desafíos de nuestro sector para los próximos años son muchos y de distinto calado, a los ya comentados anteriormente, habría que añadir la escasez de mano de obra cualificada y el envejecimiento de la fuerza laboral, el mercado de la rehabilitación de edificios y, cómo no, la industrialización de la construcción. Por otra parte, la necesidad de adaptarse a una legislación europea y nacional cada vez más estricta en materia ambiental y técnica, como el nuevo RPC o la modificación del CTE, implica un esfuerzo técnico y económico significativo para las empresas, con posibles altos costes iniciales de inversión.
¿Estamos ante una crisis coyuntural o frente a una transformación de largo recorrido en el modelo residencial?
Desde CEPCO consideramos que, más allá de las dificultades coyunturales derivadas del aumento de costes, la subida de tipos de interés o la escasez de suelo finalista, el sector residencial en España está inmerso en una transformación estructural de largo recorrido.
Esta transformación responde a la necesidad de descarbonizar y modernizar el parque edificatorio para cumplir los objetivos de sostenibilidad y eficiencia energética marcados por Europa, a la urgencia de rehabilitar un parque de viviendas envejecido que en su mayoría supera los cuarenta años, y a la incorporación progresiva de procesos industrializados y soluciones digitales que mejoran la calidad, reducen plazos y optimizan costes.
A ello se suman los cambios demográficos, las nuevas formas de habitar y la creciente demanda de viviendas flexibles, accesibles y adaptadas, así como la consolidación de la función social de la vivienda como un eje prioritario de las políticas públicas, sin perder de vista la necesidad de mantener la inversión y la competitividad del sector.
Por todo ello, desde CEPCO entendemos que no se trata únicamente de una crisis coyuntural, sino de una transformación profunda que está redefiniendo el modelo residencial en España. Este proceso requiere un marco normativo estable, colaboración público-privada, innovación constante y una apuesta decidida por la sostenibilidad y la industrialización como palancas para garantizar viviendas de mayor calidad, más asequibles y respetuosas con el medio ambiente.
¿Qué papel deben jugar los poderes públicos en la promoción de vivienda asequible? ¿Qué medidas concretas os parecen más urgentes o eficaces?
Los poderes públicos deben jugar un papel activo y de liderazgo: las administraciones no pueden «mirar para otro lado» y deben ser «referentes en el cambio de modelo», pasando de la especulación a una oferta de calidad.
En ese sentido, la implicación de la administración debe ser con medidas concretas, urgentes y eficaces, tales como:
- Apoyar un modelo de construcción que priorice la calidad y la sostenibilidad, aumentando la oferta de vivienda pública para alquiler y fomentando un sector robusto de reforma y rehabilitación.
- Generalizar el uso del Libro del Edificio Existente como referencia para futuras rehabilitaciones, lo que facilitaría la planificación y ejecución de proyectos.
- Reforzar la vigilancia del mercado para garantizar el cumplimiento de la legislación de la UE y española, dotando de recursos adecuados a los mecanismos de supervisión.
- Digitalización de la información sobre productos de construcción, con la creación de una Base de Datos Nacional y de Referencia pública en España, respaldada por los Ministerios de Vivienda e Industria.
- Desarrollo de Certificados de Ahorro Energético (CAEs) en colaboración con el Ministerio de Vivienda
- Implementar medidas fiscales que incentiven la demanda privada en la reforma y rehabilitación de viviendas
- Avanzar en el desarrollo de seguro trienal de la vivienda nueva, complementando los seguros decenal y anual.
- Extender el control de calidad a todos los niveles productivos para garantizar que España ofrezca estándares crecientes de calidad en las obras.
- Asegurar que los requisitos de calidad o medio ambiente debe ser seleccionado considerando una combinación de precio y calidad final, evitando la tendencia a optar únicamente por lo más barato.
“La industrialización y la digitalización no son solo mejoras técnicas: son palancas estructurales de un nuevo modelo residencial.”
La vivienda, además de ser un bien de primera necesidad, se ha consolidado como un activo financiero que atrae inversión nacional e internacional. Desde CEPCO consideramos que este carácter dual puede y debe equilibrarse mediante políticas y estrategias que fomenten el acceso a la vivienda asequible y de calidad, sin desincentivar la inversión ni ralentizar los procesos de regeneración urbana.
Algunas claves para avanzar en este equilibrio serían:
- Impulsar la rehabilitación y regeneración del parque existente: Mejorar la eficiencia energética, accesibilidad y habitabilidad de las viviendas existentes incrementa su valor social y económico, a la vez que atrae inversión responsable orientada a la sostenibilidad.
- Fomentar la colaboración público-privada: La cooperación entre administraciones, promotores y fabricantes de productos de construcción permite desarrollar proyectos de vivienda asequible que sean viables económicamente, sostenibles y alineados con los objetivos sociales.
- Industrialización y digitalización: Aplicar procesos industrializados y herramientas digitales permite reducir costes, acortar plazos y mejorar la calidad de la edificación, facilitando que parte de esa eficiencia se traduzca en viviendas más asequibles para la ciudadanía.
- Estabilidad normativa y fiscal: Generar un marco regulatorio claro, predecible y coherente es esencial para mantener la confianza del inversor, garantizando que los proyectos de regeneración urbana sean sostenibles a largo plazo.
- Integración de criterios sociales y medioambientales: Incorporar la función social de la vivienda y los objetivos de descarbonización y economía circular en la planificación urbana contribuye a que la inversión tenga un retorno positivo no solo económico, sino también social y ambiental.
Desde CEPCO entendemos que la solución no pasa por frenar la inversión, sino por orientarla hacia modelos de desarrollo urbano más sostenibles y resilientes, que refuercen el derecho a la vivienda sin renunciar a la modernización y competitividad del sector.
¿Qué peso debería tener la rehabilitación energética y estructural en las políticas de vivienda de los próximos diez años?
La inversión en eficiencia energética y rehabilitación se presenta como una vía para generar empleo de calidad y mejorar el confort de las viviendas, además de reducir emisiones. La implementación de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y regulaciones posteriores busca asegurar los requisitos básicos que debe cumplir cualquier obra edificatoria, incluyendo la seguridad, y los fabricantes de productos de construcción cumplen y demuestran estas garantías a través de certificación de terceros. En ese sentido consideramos la certificación de edificios sostenibles de gran importancia para la futura edificación si se aportan más ventajas a los promotores y constructores que la obtengan.
La rehabilitación energética y estructural debería tener un peso fundamental en las políticas de vivienda de los próximos diez años, ya que la nueva Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), publicada en mayo de 2024, y la modificación del CTE, que introducirá el Potencial de Calentamiento Global como indicador clave y exigencias más estrictas para Edificios de Cero Emisiones a partir de 2025, deberían impulsar de forma significativa la rehabilitación de viviendas y edificios en España.
Es necesario la necesidad de un «compromiso conjunto del sector público y privado» a distintos niveles del panorama constructivo español, en la parte que toca a nuestra industria, entendemos esta colaboración como esencial para impulsar la formación continua, atraer talento joven y femenino, y facilitar la adaptación tecnológica de nuestras empresas. Además, las alianzas público-privadas son cruciales para el desarrollo de infraestructuras y la generación de oportunidades, permitiendo a las empresas contribuir al bienestar de la comunidad y beneficiarse de un entorno más favorable, por lo que la colaboración entre empresas, instituciones educativas y organismos gubernamentales es clave para avanzar en la investigación y desarrollo de nuevos materiales.
CEPCO reclama un uso masivo del Libro del Edificio Existente, una base de datos pública de materiales y más incentivos fiscales para la rehabilitación.
¿Qué papel puede jugar la industrialización de la construcción en una nueva etapa de vivienda asequible y de calidad?
La industrialización de la construcción juega un papel fundamental en el desarrollo de una nueva etapa de vivienda asequible y de calidad, ofreciendo soluciones a varios de los desafíos más apremiantes del sector en España. Además, representa una oportunidad estratégica para transformar el modelo productivo del sector, contribuyendo a dos objetivos esenciales: mejorar la calidad de la edificación y facilitar el acceso a la vivienda.
Desde CEPCO entendemos que la industrialización puede aportar:
- Eficiencia y control de costes: La fabricación en entorno controlado permite optimizar procesos, reducir desperdicios y garantizar plazos de entrega más cortos, lo que incide directamente en la contención del coste final de la vivienda.
- Calidad y durabilidad: La producción industrial mejora la trazabilidad de los materiales, estandariza los procesos constructivos y minimiza errores, dando lugar a edificaciones más robustas, sostenibles y duraderas.
- Sostenibilidad y circularidad: Favorece el uso racional de materias primas, facilita el reciclaje de residuos y permite integrar soluciones constructivas de menor impacto ambiental, alineándose con las políticas de economía circular y descarbonización que impulsa CEPCO.
- Respuesta a la demanda social: La rapidez de ejecución que aporta la industrialización es clave para atender de forma ágil las necesidades de vivienda asequible, especialmente en zonas urbanas tensionadas, sin comprometer los estándares de habitabilidad y confort.
En definitiva, la industrialización no debe entenderse solo como una cuestión técnica, sino como una palanca para modernizar el sector, mejorar la competitividad de la industria española de productos de construcción y avanzar hacia un parque edificatorio más accesible, eficiente y sostenible, en consonancia con los objetivos nacionales y europeos.
¿Qué datos o indicadores clave deberían acompañar cualquier debate riguroso sobre vivienda?
Cualquier debate riguroso sobre la situación y el futuro de la vivienda debe apoyarse en datos e indicadores objetivos que permitan comprender con precisión la dimensión real del problema y orientar de forma adecuada tanto las políticas públicas como la inversión privada. Entre estos indicadores destacan el número de viviendas iniciadas y terminadas, la evolución del precio de venta y del alquiler en relación con la renta media de los hogares, la tasa de esfuerzo que deben asumir las familias para acceder a una vivienda y la distribución entre vivienda en propiedad, en alquiler y vivienda social o asequible.
Es fundamental también disponer de datos actualizados sobre el parque edificado, especialmente su antigüedad, estado de conservación, nivel de eficiencia energética y grado de accesibilidad, así como sobre la actividad en rehabilitación y regeneración urbana, el impacto medioambiental de estas intervenciones y la disponibilidad de suelo finalista.
Desde CEPCO subrayamos, además, la importancia de que, junto a todos estos datos, se incorporen indicadores específicos sobre las prestaciones de los materiales empleados en la edificación, ya que estas prestaciones son las que, en última instancia, definen la calidad, durabilidad, eficiencia y confort de las viviendas.
Solo con una visión integral que combine datos económicos, sociales, urbanísticos y técnicos puede avanzarse hacia un modelo residencial más equilibrado, sostenible y de mayor calidad.
Datos clave de coyuntura en el sector residencial (junio 2025, CEPCO)
La evolución reciente del sector de la edificación revela avances limitados y desequilibrios persistentes:
- 131.300 viviendas iniciadas en los últimos 12 meses, el mejor dato desde 2013 pero aún lejos de las necesidades estructurales.
- Visados de rehabilitación: caída del 7,2 %, lo que confirma la dificultad de activar el parque existente pese a los fondos europeos.
- Consumo de productos de construcción para edificación: descenso del 5,6 %, indicador indirecto de menor actividad constructiva.
- Producción industrial de materiales: caída del 2,2 % interanual, lastrada por la demanda interna y las exportaciones.
- Índice de actividad del sector: descenso del 3,8 % respecto a mayo de 2024.
- Exportaciones del sector: reducción del 7,7 %, que afecta a una industria clave en la cadena de valor de la edificación.
- Distribución de inversión en edificación: 70 % en obra nueva, frente a un 30 % aún insuficiente en rehabilitación.
Los datos del informe refuerzan el diagnóstico compartido en este monográfico: el futuro de la vivienda en España exige una política decidida, sostenida y basada en datos para equilibrar oferta, impulsar rehabilitación y responder a las necesidades reales del país.
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